2006:上海楼市要闯三关

　　□本报记者李良上海报道

　　政策风暴、降价、成交量锐减，是2005年留给上海楼市难以磨灭的记忆。业界人士预计，上海楼市在2006年的交易量会止降趋稳，震荡筑底，年底止跌回升，最迟在2007年，上海楼市会走出低谷，进入下一轮发展期。不过，对于渴盼重振雄风的上海楼市而言，要想迎接新一轮发展期的到来，还必须要闯过三个关口:市场供需失衡、政策的变数、开发商资金 紧张。

　　供过于求考验楼市

　　在去年4月成交量骤降之后，上海楼市的供求关系悄然发生转变。上海市房地产协会副会长王述正认为，2004年，上海的供求比例为1:1.07，供略小于求，但2005年1－9月，上海的供求比例就变成1:0.9，供大于求。他同时表示，预计2005年上海商品房竣工面积与2004年持平，但即便2005年销售量达到2500万平方米，也要比2004年少三成。这无疑会进一步扩大供求不平衡的现象。中国指数研究院(华东)分析师张琪则告诉记者，2005年的商品房供应量超过了4000万平方米，已经形成了供过于求。而截至2005年12月31日，上海可售商品房(不含配套房)为1582.44万平方米，其中住宅(不含配套房)为1071.58万平方米；如果加上配套房，2005年将有超过2000万平方米的商品房需要转入到2006年继续销售，这个可售量相当可观。由于2006年投机性需求空间很小，被动型的拆迁需求将会弱化，尽管刚性需求依然存在，预计2006年供过于求的趋势不会改变。

　　据上海统计网显示，截至2005年11月，上海已经完成房地产开发投资额1275.47亿元，高于2004年全年投资，实现的商品房施工面积想必不会低于2004年。由于施工面积会陆续在以后年度转化为竣工面积，增加对房地产市场的供给量，这两年如此庞大的施工面积不仅会大幅增加2006年的供应量，而且对今后几年供应量也会造成影响。从这个角度看，上海楼市在一段时间内都将会面临供大于求的局面。

　　上海方方房产工作室咨询部经理包灵芝指出，影响2005年上海楼市发生变化的主要有两个因素，一个是政策因素，一个是市场规律要求自我调整的因素，很多人都认为是宏观调控力度加大打压了上海楼市，但事实上，因为前期涨幅过快，供求关系发生变化，市场规律要求自身进行合理调整才是真正导致上海楼市目前低迷的根本性原因。她同时表示，在关注上海楼市供求关系时，还要注意到上海目前有很多住宅存量用地没有开发，这些也会给上海楼市未来的供求关系造成影响。

　　在上海众多

开发商坚守价格阵地的情况下，供过于求的现象在2005年没有得到缓解，这也导致上海楼市的极度低迷。而在2006年，供求失衡的现象会进一步加剧，如何跨过这道坎儿，成为考验上海楼市一个不小的难题。

　　政策仍存变数

　　“我认为上海楼市今年会处于震荡期，购房者的信心会逐步恢复，但这些预测都是在今年不会有大调控政策的基础上作出的。如果政府再度出台了一些对信心造成影响的政策，那么，2006年的上海楼市将会很难预测。”中国指数研究院(华东)副院长陈晟表示。陈晟认为，从中央经济工作会议的精神和最近官方的表态来看，2006年房地产行业政策面应该是以延续此前宏观调控政策为主。但对于上海楼市而言，政策方面仍然存在一定的变数，是否征收

二手房交易个人所得税、是否取消预售制度以及房地产在上海十一五规划中如何定位等，都成为2006年上海楼市政策面的不确定因素。

　　自国家税务总局发布文件，重申各地必须对二手房交易征收个人所得税以来，关于上海何时征收二手房交易个税就成为业内关注的焦点。业内人士普遍认为，继禁止转按揭、征收营业税等政策出台后，二手房交易的成本已经大大增加，如果再征收20％的个人所得税，二手房交易的盈利空间将会更小，从而会对投资客造成沉重打击，导致二手

房价格出现较大波动，同时也会对一手房的交易产生影响。而从今年1月1日起，广州已经开征二手房个税，上海作为重点关注城市之一，开征二手房个税似乎只是时间早晚的问题。

　　央行取消预售制度的建议曾经在市场引起震动。虽然建设部对此表示，目前不会取消预售制度，但央行的建议仍然引起了业内的高度警惕。房地产开发是资金高度密集的行业，在中国，开发商们往往采用“小资金撬动大项目”的运作方式，资产负债率非常高，对金融业的依赖程度也非常高，而预售制度可以让开发商们提早回笼资金，缓解资金链紧绷的状况。如果央行取消预售制度的建议最终得以实行，开发商目前的运营模式就必须要发生改变，这对于一些开发商而言，无疑是毁灭性的打击。

　　上海市政府对房地产行业的态度也成为不确定因素之一。此前曾有媒体报道称，在上海的十一五规划中，房地产将退出支柱性行业的地位。房地产是在上海十五计划中被列为支柱行业之一的，在十五规划中，上海市政府出台了包括退税等一系列政策，推动了上海房地产市场的蓬勃发展，才有了今天的大好局面。如果在上海市最终制定的十一五规划中，房地产行业真的退出了支柱行业地位，无疑在政府支持力度上会大大减弱，这对上海楼市而言，显然是一个不利的消息。

　　有专家指出，在2006年，会有一部分此前观望的刚性需求结束观望，陆续进入市场。如果在2006年真的出台上述政策，将会进一步打击购房者的信心，观望期延长，这将会是又一次重大打击。因此，如何消化这些政策预期和政策出台后的影响，是上海楼市2006年必须解决的一大课题。

　　开发商的资金饥渴症

　　在2005年，上海楼市资金不畅的现象已经初露端倪。自从商业银行在宏观调控的背景下，收紧对开发商贷款后，上海楼市部分开发商的资金链出现了问题，患上了资金饥渴症:2005年，面对着江浙资金和一些地下钱庄高达10％－20％年利率要求，一些开发商毫不犹豫地就答应了。有些开发商甚至公然以30％的年利率求借资金，资金压力可见一斑。而据记者了解，一些曾经大举进军上海楼市的炒房团，目前已经转变成放贷者，其目标，恰恰就是这些开发商。

　　这一轮购房者和开发商的博弈过程，很大程度上是围绕开发商资金状况的博弈:购房者认为如果资金回笼不畅，开发商资金出现困境，就必须降价解救自己；而开发商则凭借前几年的丰厚积累，或采取销售一批，扛过一时的策略来缓解自己的资金压力问题，拒不降价。而2005年成交量低迷给开发商造成的压力，让很多开发商感觉前景黯淡。一位业内人士透露，他的客户(开发商)中，仅有30％左右对2006年上海楼市表示乐观，其余大多持悲观态度。这使得2006年的博弈似乎正朝有利于购房者的方向发展。不过，开发商也许已经错过了降价的最好时机。业内人士认为，2006年，购房者观望态度难以有很大改观，即便降价开发商也未必能够给自己获取足够的资金，因此，要想安然度过2006年，开发商们就必须想方设法拓宽自己的融资渠道。“随着市场的推进和企业整合力度的加强，2006年国内开发商的淘汰力度将加大。”陈晟表示，“房地产开发商须多方拓展融资渠道，信托、私募及海外基金的引入和扩大势在必行。同时源头上金融机构除信贷以外的金融创新(房贷证券化、房产基金)也应该加大推进力度。”