年度演讲 | 应华：穿越周期的房地产私募资金|私募_新浪财经

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来源：观点

房地产私募新规的发布，其实对房地产私募机构的影响不是非常大，因为房地产私募一直以投资为主，所以这一块只要秉承原来的初心就可以了。

应华（中城投资董事、总裁）：感谢吴总的铺垫，刚才提到一句话私募是好用的，接下来跟大家汇报一下怎么用好私募。

今天我跟大家汇报的主题是穿越周期的力量，在座很多都是我们的合作伙伴，也有我的股东，也有我的战略合作伙伴，大家对于中城投资都非常熟悉，我就不介绍了。

今天站的纬度和大家不一样，我是站在金融和投资的角度看待这个问题。同样我们现在面临的很多监控的一些压力，包括金融监管的一些变革，资管的新规，2021年12月底将到期，大家特别熟悉的信托相对来说日子比较难过，我用数字说明一下。

2020年底我们信托的规模已经降到了20万亿左右，我们的公募已经超过20万亿，大家可以用的融资性的信托规模是多少？已经降到4万亿左右，下降的规模非常大，当然当中有一部分是可以用在房地产的，这是一个。

房地产私募新规的发布，其实对房地产私募机构的影响不是非常大，因为房地产私募一直以投资为主，所以这一块只要秉承原来的初心就可以了，回归到私募和投资的本源就行，这一块也在坚持，我们要向协会表明我们是好孩子。

房地产供给侧改革来看大家不断讲三道红线，两道红线房贷新政和两集中供地制度。我推测一下两集体，我相信22个城市不会在同一个时间来供地，所以我想它一个时间段的概念，而不是一个时间点的概念，大家可以拭目以待。对于整个三道红线来说。有一个重大的影响是什么，原来高周转的企业真的受到很大的挑战，就上海而言，开发贷应该是一个总量控制，但是对于大家更关心的回款，就是按揭贷款排队可能都要排到一年以上，所以真正的回款的压力是非常大的。

总体的改革深层次的逻辑是这样的，第一方面降低土地抵押和土地财政的压力，这是第一方面。第二方面是出清房地产金融风险，这是站在我们角度来看，主要是希望降依赖、防风险、稳地产、促转型。

对于这四方面，对于需求侧房住不炒，供给侧促进三稳，主要是地方政府审慎性的原则，每个地方都不一样，但是总体来说都是非常审慎，开发商将更注重管理。刚才很多人提到，也提到过房地产的金融属性，金融属性什么概念？因为我做金融时间比较长，20多年，我们所有的利润是以百分点为单位。

假如说我们今天重管理，向产业，向我们的制造业学习，这个利润它不是一个百分点的概念，是千分点，甚至是万分点，所以每一分钱都是值得我们尊重的。刚才观点有一个排行榜，就是我们的经营质量的排行榜，对于我们做房地产私募的结构来说，我对于这个排行榜是非常重视的，也就是今天问管理要利润是一个主导的方向。还有就是金融监管，金融监管毋庸置疑，应该说只会更严，不会更松，这个逻辑非常简单，因为今年我们的GDP，我们总理预期是6%，但是很明显今年的GDP也许会更好一些。

在这种情况下对于房地产的支持或者贡献，它的依赖度就会少一些。我们内部做了一个测算，大体的是结论是这样，本轮相对偏严的控制我们预期是到2023年，甚至到2025年，现在才刚刚开始，要有一个长期过冬的准备。

对于这个长效机制和准备，我们在整个大的住宅问题上面，它其实有六个纬度的控制的，包括新房、二手房，二手房在深圳已经看到了，二手房有一个价格指导。资金保障和土地端，它是一个全方位的。其实房地产公司每年都说很难，最终都过的很好。

我想今年我们在说这句话的时候我们对于今年的结果不要过早做一个判断，因为大家看，现在我们所有的一些问题它是一个封闭的，而且几乎是全覆盖这样一个调控，所以大家对于这方面要有更加深刻的理解和认识。

说了很多，大家看这张表，提出了很多方案和疑惑。房地产开发商的资金来源包括贷款，自由资金的筹措，资金以及预售款，还有个人按揭等等。大家看这张图表，里面有些数字今年一定会下来，主要是贷款，因为总量控制，个人按揭贷款因为回溯很难，有可能会下降。问题来了，怎么办？我们必须问三个方面要钱。

第一方面有能力的发债，也就是信用。第二方面就是销售的回款，抓自己的经营效率，力求回款更多，所以现在我看很多开发商对于付全款的客户相对来说有更优惠的措施，这是没问题的。第三块就是股权融资的依赖，也就是说大家可以考虑同股同权的合作伙伴以及在股权方面能够给到他资金的供应商。

第二块就是房地产私募资金发展趋势。

我今天并不是站在中城投资的角度，而是站在行业角度思考几个问题。

第一个就是主体监管以后我们秉持独立、合规、专业的理念处理问题，合规是最重要，没有合规牌照都会停掉，专业最好有强大的股东背景，还有回归本源能力，还有头部集中能力。我们可以看到前5位房地产私募机构占据的备案数量已经高达80%、90%，这也是没有办法的事情，强者恒强。

从整个私募基金系统化主动管理能力来讲，大家都投募投管退，这个每一段分开讲大家都非常明白，我只是想梳理当中的管理这一块，因为很多我们的私募机构从内心来讲更想做债，大家时间不允许，机会也不允许。对于这样一个时间，就是六纬度的主动管理是必须做到的。

第一个是制度管理，第二块是资金管理，第三块是成本管理，开发进度管理、销售计划管理、退出管理。这不是跟房地产开发非常拟合吗？是的，假如作为真正财务投资者来说，每一个纬度都必须要控制，这也就是我们房地产私募机构可以问它风控的体系，投后的体系，包括投后人员占公司的比重到底多少。

假如它占的比重不超过10%或者说低于15%，那么我相信这家机构是偏债的，你真的要投入的话人员的比重是相当大的。以中城投资为例，我们正式员工才区区85名左右，算上外包就就100名，我们投后加起来要超过20名，我们是希望真正去做一个真正的房地产投资，帮助我们的开发商从我们资金的纬度一起来分析、研究这个项目到底是怎么做。

在所有的理念当中有一点大家还是要比较关注的，就是募资能力。大家可以看到原来房地产私募机构大头都是银行来的，但是大家不要忘记银行是总量控制，以后哪一个私募机构在投资领域掌握一定领域它将傲视群雄，我们也是希望私募行业里面出现一个巨无霸企业，现在我们头部几个私募机构都不是很大，所以大家都有机会，也拜托大家支持。

说一下基金投资策略。

基金投资策略相对来说是价格趋同，以阿尔法为主，以贝塔为辅。我们知道哪一个时间点开发点上更需要钱，对我们来说就是太好的机会，看看这个时间点上我们有没有足够的能力和财力来支撑大家的拿地。

刚才在交流的时候，很多人问我，你们在开发的时候是怎么来看选项的，这个选项我看的最重的并不是回报率，这些都是预测最后的结果。我们在源头上看的是什么？

就是地货比，这将决定以后的收成。地货比低的话，刚才大家都说过用不同的策略进行一个非常好的土地的获得，包括旧城改造，包括产业沟地。

在这个投资逻辑里面我们会发现价值、提升价值和最终实现价值。这一点我们每家机构都是优选房企，优选城市项目核心，提升就是主动管理，最后通过各种模式退出，区域化退出，对赌退出，资产证券化退出等等。

大家看这张图，这张图总结出来就是2+9+6，在投资人眼里2就是长三角和大湾区，9就是9个都市圈，比较新的是滇中，因为我们国家的南亚的一些策略，现在从海上走有点难道，从云南往南中有一点机会。其他几个区域大家都非常熟悉，京津冀、成渝。

对于这些机会我们有一些合作策略，第一个是帮助开发商助力开发商去杠杆，我们的合作伙伴相对来说也比较鲜明，就是现在风险也的确比较大，小的开发商我们也不敢合作，所以我们会选择百强的龙头做一些区域的主流产品的合作，这个地方我就不展开讲了。

第二块就是战略房企的合作，我们要帮助一些战略房企共同的克服周期的影响。我刚才说了这个周期可能是3—5年的周期，不仅仅是住房类的项目，其他的一些产业也是我们积极合作的目标，包括并购，包括一些城市更新，包括它的一些其他产业。我想作为一个真正投资者，我们做的是全产业链的。我们去年也在整个香港市场做了很多IPO企业的锚定，也帮助一些企业在香港发债撑一把，我想真正的合作是全方位的、全链条的，而不仅仅是某一个项目某一个点。现在我们可能看的区域并不是太大，但是我们的目标是整个链，是长远的。

第三块合作策略，等会儿刘爱明也要说，就是运营商的模式。去年中城加入了一家联盟企业，就普洛斯，它在仓储物流是非常优秀的企业，我们有机会也寻求一下合作。这里面大家要疑惑，就是写字楼这里我打了一个括号，里面写着机会，因为这个不强求，当然有机会我们也会参与，这是一个特殊的机会。

这是我的最后一页PPT，我总结一下变革、趋势和策略。对于变革来说我们要认清形势，它不是一朝一夕的变革，而是一个系统性的变革，我们要有系统性的思维。第二点我们要认清趋势，做一个投资的长资金，好用的资金，帮助大家度过这个周期。在策略上，其实我今天说的是房地产私募资金，大家也可以寻找更多的方式方法来解决这个问题。

最后还是感谢观点的邀请，感谢各位伙伴在超过6点钟以后还聆听我的演讲，感谢大家，中城投资助力建设美好城市，谢谢！