来源：天诚地产会
投资建议：
本周跟踪36大城市一手房合计成交4.48万套，环比下降2.32%，同比上升20.89%，累计同比上升10.81%，较前一周增加32.25个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.32万套，环比上升44.8%，同比下降8.85%，累计同比下降11.47%，较上周增加77.25个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计61.47万套，去化周期29.2周，环比下降12.24%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-26.05%、-0.87%、0%。
2020年楼市基本实现“三稳”目标。国家统计局15日发布数据显示，2020年12月份70个大中城市房地产市场价格稳中略涨，全国基本实现稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。12月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3％，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.3％、0.2％和0.7％，深圳下降0.1％。二手住宅销售价格环比上涨0.6％，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5％、0.6％、0.7％和0.5％。
货币政策方面，今年货币政策“稳”字当头。2021年，稳健的货币政策会更加灵活精准、合理适度，继续保持对经济恢复必要的支持力度。1月15日，中国人民银行副行长陈雨露在国新办新闻发布会上表示，2021年是“十四五”开局之年，人民银行会坚持“稳”字当头，不急转弯，根据疫情防控和经济社会发展的阶段性特征，灵活把握货币政策的力度、节奏和重点，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，以适度货币增长支持经济持续恢复和高质量发展。在宏观调控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。
楼市因城施策。广州：未取得预售许可证的商品房项目，不得收取定金等费用。为了加强房屋交易监督管理，规范房屋交易行为，2021年1月12日-2021年2月11日，广州市住房和城乡建设局公开征求《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》公众意见。《办法》要求，未取得商品房预售许可证或不符合《商品房销售管理办法》规定现售条件的商品房项目，房地产开发企业或其他公司均不得进行销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、电商费等性质的费用。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。
“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科、保利、金地、融创、龙湖、招商；2）优质成长：金科、中南、阳光、新城、华润、旭辉、龙光；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。
风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹
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