乔新生：征收房地产税的六大理由

　　乔新生

　　2016年7月23日，20国财长和中央银行行长会议上，中国财政部长提出，将义无反顾推行房地产税。

　　征收房地产税是为了增加财政收入，还是为了调节收入分配关系？征收房地产税是为了解决经济结构问题，还是为了促进经济增长？征收房地产税是为了解决我国商品房空置率的问题，还是为了解决居民基本住房需求？房地产税究竟是从新设立的一个新税种，还是在现有的房地产领域的各项税收制度基础上进行组合调整？所有这些，都有待于立法机关在立法过程中作出明确的回答。

　　现在人们担心，征收房地产税有可能会劫富济贫。假如在征收房地产税过程中，对居民住房进行价格评估，并在此基础上征收房地产税，那么，有可能会导致居民住房迅速贬值。不过也有一些学者担心，如果征收房地产税，而没有解决通货膨胀问题，那么，有可能会导致房地产市场价格迅速上涨。中国房地产市场存在的问题不仅仅是财政税收问题，也不仅仅是供需矛盾问题，而是与金融货币政策有关。如果通货膨胀越来越严重，那么，居民名义上的财产收入增加了，可是，实际财产收入减少了。更有一些学者直言不讳地指出，如果征收房产税是为了增加财政收入，那么，居民住房消费成本将会显著增加，房地产市场资源配置不合理的现象将会更加严重。

　　笔者的观点是，征收房地产税是大势所趋。

　　首先，征收房地产税有助于整合我国房地产市场的税收资源。当前我国房地产领域各种税费占到房地产市场价格三分之一。只有尽快将房地产市场的各种税费整合在一起，统一征收房地产税，才能维护国家利益，才能解决我国房地产市场税收混乱的问题。征收房地产税的首要目的是为了彻底理顺政府与市场主体的关系，让政府摆脱对土地财政依赖，让房地产投资者在公平税收政策条件下促进我国房地产行业健康发展。

　　其次，征收房地产税有助于解决我国贫富差距不断扩大的问题。由于房地产市场价格不断上涨，购买商品房的居民和没有购买商品房的居民财产收入差距越来越大。通过征收房地产税，理顺房地产市场分配结构，抑制我国房地产市场投机过热的现象，从而使房地产市场逐渐分化，消费市场满足居民的住房需求，而投资市场满足投资者的需要，势在必行。

　　第三，征收房地产税有助于合理配置城市公共资源。房地产税是典型的地方税，房地产税与社区自治有着密切的联系。如果一个社区征收的房地产税较多，那么，地方政府就可以增加公共产品的供给，修建更好的学校、医院和马路，可以配置更多的警察，维护治安秩序。反过来，如果一个社区征收的房地产税比较少，那么，地方政府就无法保证公共产品供给，社区居民切身利益就难以得到有效维护。所以，征收房地产税有助于城市公共产品的合理配置，有助于真正实现“取之于民用之于民”的税收基本原则。当然，在现实生活中，一些地方政府可能会擅自挪用房地产税，从而导致缴纳房地产税较多的社区公共产品配置不足。解决这个问题的根本出路在于，加强社区居民对政府的监督，确保政府必须为社区居民服务，将房地产税用于增加公共产品，不断满足社区居民日益增长的物质和文化需求。

　　第四，征收房地产税有助于房地产资源的高效利用。现在一些城市商品房空置率比较高，部分社区甚至出现了“鬼城”现象。解决这个问题的根本出路就在于，增加商品房持有者的成本，让购买商品房的投资者充分意识到，如果房屋长期闲置，那么，政府可以通过征收房地产税的方式提高土地和商品房占有成本，促使商品房购买人尽快将多余的商品房投向市场。这对于提高我国土地的利用率，解决我国商品房库存较多的问题具有非常积极的意义。

　　第五，征收房地产税有助于对房地产价格科学评估。征收房地产税必须对房地产市场的价格进行评估，并在此基础上确定征税额。房地产市场价格评估是一个世界性的难题。虽然我国颁布了《中华人民共和国资产评估法》，对资产评估作出原则性的规定。但是，在房地产市场价格评估的过程中还会出现各种问题。征收房地产税实际上是要求政府借助于权威的评估机构，对房地产市场的价格进行摸底调查，并在此基础上适当确定房地产税的征税额。税收征管部门对房地产市场价格进行重新评估，有助于彻底解决我国房地产市场价格虚假现象，有助于减少房地产市场的“阴阳合同”，有助于彻底理顺我国房地产市场的价格体系。如果房地产开发商或者投资者制定不合理的定价策略，那么，他们在纳税环节就必须付出更大的代价。征收房地产税，对房地产市场的价格进行科学评估，对于稳定我国房地产市场价格体系具有积极的意义。

　　第六，征收房地产税有助于反腐败。众所周知，我国虽然颁布了《中华人民共和国不动产登记暂行条例》，决定对不动产实行实名制登记管理，但是，在现实生活中腐败分子分散登记现象仍然比较普遍。征收房地产税可以对商品房的所有权人进行全面普查，可以发现腐败分子的蛛丝马迹，这有利于纪检监察机关和国家司法机关惩治腐败。

　　当然，征收房地产税是一个系统工程，它要求国家税收征管部门与土地规划房地产管理等部门通力配合。如果在征收房地产税过程中出现新的分配不公，或者在征收房地产税的过程中出现严重的腐败现象，那么，这项税收制度改革有可能会彻底变形。更为重要的是，财政税收体制改革必须与金融货币体制改革相伴而行，如果在税收体制改革的过程中，没有考虑到货币政策的作用，那么，房地产税改革必然会半途而废。征收房地产税与稳定国家的货币互为条件，如果不了解这一点，那么，征收房地产税很可能会演变成一场灾难。

　　（作者系中南财经政法大学教授）

　　链接： 《中华人民共和国房产税暂行条例》（部分）

　　第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

　　第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

　　前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

　　第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

　　第五条 下列房产免纳房产税：

　　一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

　　二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

　　三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

　　四、个人所有非营业用的房产；

　　五、经财政部批准免税的其他房产。