执业雪莱特存四大问题国众联资产评估土地房地产估价有限公司及相关人员收警示函_新浪财经

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　　来源：广东证监局

　　〔2022〕32号

　　关于对国众联资产评估土地房地产估价有限公司、张明阳、肖铁锋采取出具警示函措施的决定

　　国众联资产评估土地房地产估价有限公司、张明阳、肖铁锋：

　　依据《中华人民共和国证券法》有关规定，我局派出检查组对你们执业的广东雪莱特光电科技股份有限公司（以下简称雪莱特）以财务报告为目的所涉及的房屋建筑物和土地使用权的公允价值资产评估项目进行了检查。检查发现，你们在上述评估项目执业中存在以下问题：

　　一、未充分考虑可比案例选取的恰当性。一是未充分考虑土地可比案例区位、成交日期、出让方式的影响。评估采用的3个土地可比案例中，案例1、2与估价对象距离较远，你们未说明未采纳同一街镇辖区2020年成交出让工业用地案例的理由；案例3成交日与评估基准日相距较远且与评估对象出让方式不同，你们未说明没有采用临近评估基准日案例的理由，且未对出让方式进行修正。二是未充分考虑不同基准日的评估仍选取相同可比案例的不足。你们分别以2019年1月1日、2019年12月31日、2020年10月1日、2020年12月31为基准日，出具了4份评估报告。上述评估报告的市场比较案例相同，仅对交易日期进行了修正，未充分考虑针对4个不同时点选择同一案例是否适当。同时，4次评估相关宏观经济分析内容相同，没有体现不同时点应有的差异。上述情形不符合《资产评估执业准则——不动产》第十七条、第十八条，《资产评估执业准则——无形资产》第二十三条，《以财务报告为目的的评估指南》第二十四条、第二十五条，《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）第4.2.3条的规定。

　　二、参数修正不合理。一是评估底稿中工业厂房与写字楼采用的市场法交易案例均为挂牌价，非市场成交价，你们未进行修正调整。二是未考虑评估对象的权属受限情况。你们运用市场法对投资性房地产进行估值，在被评估资产存在查封、抵押情形而可比案例权属未受限的情况下，未进行修正调整。三是未充分说明修正区域因素的依据。你们未充分说明将地块区域因素情况划分为一般、较劣、较优的调整标准，未充分说明差异调整依据。你们关于评估对象用地的区域状况与该地块自建房屋建筑物的区域状况描述不一致。四是未对评估对象的结构、层数等因素进行修正。5#车间为钢结构一层厂房，你们在评估中选用了与非钢结构的4#车间相同的可比案例，未对结构差异进行修正。八层楼为框架结构八层厂房，你们在评估中选用了与三层框架结构的4#车间相同的可比案例，未对层数差异进行修正。五是交易时间修正存在差错。测算表中记录工业厂房与写字楼的3个可比案例交易时间为2019年12月，但底稿中未见上述交易时间相关依据。其中，部分可比案例的实际交易时间为2020年8月23日，案例交易时间修正存在差错。六是新旧程度相关因素修正存在计算错误。七是收益法下部分参数选取依据不足。你们运用收益法对自建房屋进行评估，未说明所使用的同类物业租金均价及租金年增长率的相关取值依据。上述情形不符合《资产评估执业准则——不动产》第十七条、第十九条、第二十一条、第二十二条，《资产评估执业准则——无形资产》第二十三条，《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条、第二十一条，《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）第4.2.2条、第4.2.5条和第4.2.12条的规定。

　　三、评估报告编制存在疏漏。一是评估报告未列明法律法规依据和准则依据。评估报告评估依据有关主要法律法规中，部分法规未更新为最新的修订文号及实施日期；本次评估为证券评估业务，但主要法律法规未列明《中华人民共和国证券法》；本次评估对象为投资性房地产，具体为土地与房屋建筑物，评估报告有关主要准则依据未列明《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号）与《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）等。二是获取的产权证明与报告记录不一致。根据评估报告附件中的产权证明文件，4#车间、5#车间以及八层楼房设立的抵押均已注销，但报告中披露4#车间、5#车间以及八层楼仍为已设立抵押状态。三是报告附件要素不齐全。评估报告附件未见纳入评估范围的房屋建筑物与土地的照片及相关区位图；评估说明中采用市场法评估可比案例未说明位置及附上位置图和外观照片。上述情形不符合《资产评估基本准则》第十五条，《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十条，及《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）第4.2.5条、第7.0.19条的规定。

　　四、底稿编制存在错漏。一是部分评估人员未在底稿中签名。房屋建筑物与土地现场调查表仅有评估助理签字，未见两名签字评估师签字；评估报告审核记录表未见审核人在修改验证后签字。二是部分底稿信息填写不全。房屋建筑物与土地现场调查表中勘察信息填写不全，未见具体情况打勾与评分；三是部分底稿信息填列有误。评估底稿中，评估基准日、评估报告审核签字日期、发文程序相关日期、工作小结复核日期等记录存在错误；评估报告书发文控制表将评估方法列明为成本法/资产基础法，实际采用方法为收益法与市场法。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》第五条、第六条、第十二条，《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）第3.0.2条、第8.0.4条的规定。

　　你们的上述行为不符合《资产评估执业准则》的有关要求，违反了《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第40号）第五十二条、第五十四条的规定。张明阳、肖铁锋作为雪莱特评估项目的签字评估师，对上述违规行为负有主要责任。

　　根据《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第40号）第六十五条的规定，我局决定对你们采取出具警示函的行政监管措施。你们应认真吸取教训，严格遵照相关法律法规和资产评估执业准则的规定做好整改工作，进一步加强内部管理，健全质量控制制度，同时你们应对相关责任人进行内部问责，于收到本行政监管措施决定书30日内向我局报送整改报告、内部问责情况报告。