华天酒店：一栋楼提升业绩(4)

　　公允价值悬疑

　　对于华天酒店2007年度业绩影响而言，与已确认的企业合并收入9274万元相比，上述递延收益的摊销显然小巫见大巫。

　　据华天酒店披露，国金大厦各项资产的公允价值与账面价值无重大差异，所以，国金大厦未对资产的账面价值进行调整，国金大厦对原股东的债务4.14亿元，由于债权方以2.3亿元的价格转让给本公司，故国金大厦将该债务按实际应支付的金额2.3亿元作为公允价值，相应调减了1.84亿元的债务，导致在购买日，国金大厦可辨认净资产的公允价值余额为9890 万元。

　　从这些披露可以分析推断，国金大厦购买日账面净资产约为-8510万元，因为在债务调减了1.84亿元的情况下，最终购买日可辨认净资产的公允价值为9890万元。也就是说，如果没有巨额债务豁免，国金大厦已经资不抵债。据华天酒店介绍，该公司2007年上半年亏损587万元。

　　其实，此种巨额营业外收入与其定性为企业合并收入，不如说是债务重组收入；只是，后者给人的印象是运作的成分多、经营状况实质改善的味道少；更甚者，会使投资者回想起前段时间体验的*ST长控(600137)噩梦。

　　企业会计准则第12号“债务重组”规定，修改其他债务条件的，债务人应当将修改其他债务条件后债务的公允价值作为重组后债务的入账价值；重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额，计入当期损益。第20号准则“企业合并”规定，非同一控制下企业合并时，购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的份额，其差额应当计入当期损益。

　　可见，不论是债务重组也好，企业合并也罢，根据自2007年始在上市公司范围内施行的新企业会计准则体系，都会增加华天酒店的利润。

　　然而，我们发现，公允价值的高低会极大影响这种对利润的增加额，而华天酒店在国金大厦公允价值方面存在诸多悬疑。

　　首先，据华天酒店披露，国金大厦各项资产的公允价值与账面价值无重大差异，所以，未对资产的账面价值进行调整。然而，华天酒店是于2006年9月19日经拍卖以1元得到国金大厦100%股权。那么，至少从2006年9月至2007年4月合并日，国金大厦相关资产的公允价值没有发生一丝一毫的变化，竟与当时的账面价值相同，这与近期房地产价格走势显得极不和谐。

　　其次，华天酒店售后租回收入确认原则中，有一条“有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。”而从实际上递延收益按期摊销的处理来分析，华天酒店并没有“确凿证据”表明“售后租回交易是按照公允价值达成的”。那么，很可能现在产权式酒店的销售价格，及未来回购时的原价，都并非是相关资产的公允价值。

　　第三，将华天酒店所介绍的“各项资产的公允价值与账面价值无重大差异”，与产权式酒店出售时产生巨额的递延收益联系起来看，若想要得到合理解释，或者国金大厦公允价值与账面价值存在重大差异，或者产权式酒店出售价格不公允，抑或二者兼而有之。

　　综上，国金大厦相关资产的公允价值如何，便成为谜团。

　　如果合并日国金大厦相关资产的公允价值大大低于账面值，上述一些问题似乎变得容易理解了：一方面，华天酒店的企业合并收入大大减少；另一方面，未来按目前账面值回购，说明目前账面值虚高。

　　进一步分析，华天酒店是否真正将国金大厦产权式酒店售出，其实也是一个值得探讨的问题。因为，据华天酒店在会计报表附注中披露，房屋建筑物4.15亿元净值已向银行抵押，子公司国金大厦的房产尚未办好房屋产权证。如果自己尚未真正拥有产权，如何能实现销售？买家是谁？