华天酒店：一栋楼提升业绩(3)

　　实质上是借款

　　华天酒店收入确认原则中，有一条涉及售后租回的内容：采用售后租回方式销售商品的，售后租回交易认定为经营租赁的，对售价与资产账面价值之间的差额予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。

　　有确凿证据表明，售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。具体的账务处理上，华天酒店将产权式酒店售后租回按经营租赁来处理。然而，从实质重于形式来讲，这种处理值得商榷。

　　企业会计准则第21号“租赁”中，介绍了融资租赁的五条认定标准，其中包括“在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人”。就华天酒店的产权式酒店售后租回而言，如果没有回购协议，那么，视之为经营租赁尚可。然而，当存在回购约定，尤其是其中还存在“强制回购”的约定，实质上便已属于融资租赁，因为按照约定，租赁资产的所有权未来必将转移给承租人(华天酒店)。

　　换句话讲，也就是华天酒店将一栋楼临时“出售”，10年后再强制按原价回购；在这10年中，华天酒店按年付租金。可见，这栋楼的风险与报酬仍归华天酒店所有，临时的产权拥有人只是在这期间每年取得固定的回报，类似于借出一笔款项，按期收取利息，并于到期日收回本金。

　　华天酒店产权式酒店销售的回购方有两个，一个是大股东

华天集团，另一个是控股子公司湖南华天国际酒店管理有限公司。这样，融资租赁的实质便显得隐秘，容易被忽略。但是，至少对于国金大厦的产权式酒店40%的回购比例，华天酒店应该按融资租赁来进行会计处理，因为其回购人是其控股子公司。其实，从华天酒店大股东华天集团角度来考查，其他部分附回购协议的产权式酒店售后租回，也是同属于融资租赁实质而非经营租赁。

　　根据企业会计准则实施问题专家工作组意见，售后租回交易认定为融资租赁的，计入“递延收益”的金额应按租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。于是，采用经营租赁而非融资租赁的会计处理，对于华天酒店未来业绩而言，至少有两方面利好，一是避免计提产权式酒店的固定资产折旧费用，二是缩短了递延收益分摊的期间。

　　不过，即便华天酒店对于产权式酒店销售按经营租赁来处理，其中的细节仍然存疑。

　　按相关规定与华天酒店的会计政策，“对售价与资产账面价值之间的差额予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。”而其2007年中报又披露，递延收益9956万元以不低于5年的摊销期限，在受益期内平均摊销，且报告期已经分摊收益711万元。从这段话来分析推断，华天酒店摊销递延收益的期限很可能是5年，那就意味着，确认租金费用期间也为5年，而根据回购相关约定，10年后才可以强制回购。

　　这样，递延收益摊销期缩短，可以减轻未来几年华天酒店的业绩压力。据华天酒店披露，完成对国金大厦的收购后，计划投资2亿元按五星级标准进行整体

装修，于是，这种装修费用的摊销对未来业绩压力不小。从这个意义上讲，递延收益的摊销起到一种缓冲的作用。

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