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华天酒店:一栋楼提升业绩(2)

http://www.sina.com.cn 2007年08月09日 14:54 和讯网-证券市场周刊

华天酒店:一栋楼提升业绩(2)

  桥归桥路归路

  随着上述故事的展开,华天酒店的财务状况便开始一个情节一个样,几个情节大变样了。

  首先是2007年4月12日股权购买日。据华天酒店中报称,国金大厦的合并成本为615万元,其中除股权转让款1元以外,另发生审计费、评估费、拍买费等与企业合并相关的直接费用615万元;经复核国金大厦在购买日可辨认净资产的公允价值为9890万元;本公司将合并成本615万元与国金大厦购买日可辨认净资产公允价值9890万元的差额9274万元确认为企业合并收入。

  其次,是巨额递延收益确认。据华天酒店披露,产权式酒店销售共计产生递延收益9956万元,以不低于5年的摊销期限,在受益期内平均摊销;报告期已经分摊收益711万元,占本期利润总额的5.41%。

  第三,是售后租回的处理。据华天酒店介绍,产权式酒店出售部分,由本公司租赁经营,不再计入公司固定资产和折旧。国金大厦已售产权式酒店经营部分年租金为2095万元,益阳华天大酒店已售产权式酒店经营部分年租金为549万元。报告期,公司共支付产权式酒店租金1003万元。

  与上述合并收入与递延收益对华天业绩的正向影响不同,此种售后租回似乎是负向影响,即每年增加租金约2645万元。不过,由于产权式酒店出售的部分不再计提折旧,故负向影响被大大抵减。

  另类售后租回

  售后租回并非华天酒店的创新。近年来实施轻资产战略的美国运通,在2004年曾通过售后租回的方式来减少自己的房地产资产持有;而近期,据分析师介绍预测,汇丰控股售后租回伦敦总部估计可将11亿美元盈利入账。国内一些A股上市公司也同样实践着售后租回的运作,如云南铜业(000878)、厦华电子(600870)、东方航空(600115)与京新药业(002020)等。

  不过,虽同为售后租回,实质却有不同。其中,一种是经营租赁,如美国运通与汇丰控股;另一种是融资租赁,如云南铜业、厦华电子与京新药业等。

  我们发现,国内一些上市公司的售后租回大多为融资租赁性质,且大多是机器设备,鲜有针对房地产的运作;美国运通与汇丰控股的售后租回运作,倒是针对房地产项目,不过,却没有回购的附属约定。

  华天酒店售后租回加回购协议的运作,彰显其独特之处。

  华天酒店的回购模式是,在产权式酒店销售后,同时约定:第一,自房产销售的同时由本公司租回,并自销售款到账之日起,由本公司支付租金。第二,产权式酒店销售后的第5年或第6年由回购方对该部分出售的房产进行回购要约,业主在第5年或第6年可以行使是否回购的选择权,第10年或第12年则由回购方强制回购。

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