华天酒店：一栋楼提升业绩(2)

　　桥归桥路归路

　　随着上述故事的展开，华天酒店的财务状况便开始一个情节一个样，几个情节大变样了。

　　首先是2007年4月12日股权购买日。据华天酒店中报称，国金大厦的合并成本为615万元，其中除股权转让款1元以外，另发生审计费、评估费、拍买费等与企业合并相关的直接费用615万元；经复核国金大厦在购买日可辨认净资产的公允价值为9890万元；本公司将合并成本615万元与国金大厦购买日可辨认净资产公允价值9890万元的差额9274万元确认为企业合并收入。

　　其次，是巨额递延收益确认。据华天酒店披露，产权式酒店销售共计产生递延收益9956万元，以不低于5年的摊销期限，在受益期内平均摊销；报告期已经分摊收益711万元，占本期利润总额的5.41%。

　　第三，是售后租回的处理。据华天酒店介绍，产权式酒店出售部分，由本公司租赁经营，不再计入公司固定资产和折旧。国金大厦已售产权式酒店经营部分年租金为2095万元，益阳华天大酒店已售产权式酒店经营部分年租金为549万元。报告期，公司共支付产权式酒店租金1003万元。

　　与上述合并收入与递延收益对华天业绩的正向影响不同，此种售后租回似乎是负向影响，即每年增加租金约2645万元。不过，由于产权式酒店出售的部分不再计提折旧，故负向影响被大大抵减。

　　另类售后租回

　　售后租回并非华天酒店的创新。近年来实施轻资产战略的美国运通，在2004年曾通过售后租回的方式来减少自己的房地产资产持有；而近期，据分析师介绍预测，汇丰控股售后租回伦敦总部估计可将11亿美元盈利入账。国内一些A股上市公司也同样实践着售后租回的运作，如云南铜业(000878)、厦华电子(600870)、东方航空(600115)与京新药业(002020)等。

　　不过，虽同为售后租回，实质却有不同。其中，一种是经营租赁，如美国运通与汇丰控股；另一种是融资租赁，如云南铜业、厦华电子与京新药业等。

　　我们发现，国内一些上市公司的售后租回大多为融资租赁性质，且大多是机器设备，鲜有针对房地产的运作；美国运通与汇丰控股的售后租回运作，倒是针对房地产项目，不过，却没有回购的附属约定。

　　华天酒店售后租回加回购协议的运作，彰显其独特之处。

　　华天酒店的回购模式是，在产权式酒店销售后，同时约定：第一，自房产销售的同时由本公司租回，并自销售款到账之日起，由本公司支付租金。第二，产权式酒店销售后的第5年或第6年由回购方对该部分出售的房产进行回购要约，业主在第5年或第6年可以行使是否回购的选择权，第10年或第12年则由回购方强制回购。