中国银河证券：政策催生房地产行业产业链走势及机会

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　　来源：Wind万得

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　　多重政策催生房地产产业链行情

　　策略分析师杨超解读到，近期房地产行业政策是一个边际趋暖的趋势。为了化解民营企业、中小微企业面临的融资困难，央行联合有关部门，从债券、信贷以及股权三个融资主要渠道采取了“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径，解决民营企业缺水的难题。上周末人民银行、银保监也下发了一个通知，公布了十六条措施来支持房地产行业平稳健康的发展。

　　我们看到货币政策层面，其实今年以来我们在社融和信贷上出现了一些结构上的问题。比如今年房地产行业的新增贷款目前是远低于去年同期水平，而且贷款余额增速也在持续下降。未来房地产从货币政策方面可能也会有一个结构上的刺激。截止到三季度其实今年的房地产行业还是有一些困局，截至2022年9月，今年新房销售持续低迷，商品房待售面积目前来看维持高位，一些民营房企业拿地规模和新开工面积也出现了大幅下滑，房地产投资增速也屡创新低。

　　我们其实比较关注的是资产价格的波动，首先政策也催生了地产债以及权益市场的迸发。近期信用债市场整体有一个回暖反弹的行情，而且地产债信用利差目前来看呈一个下降的趋势，这是有利于未来地产信用债有不错行情的信号。而且一些具有相对优势的地产公司、地产开发企业的地产债目前来看有一个大幅反弹，基本上很多优质的公司地产债的涨幅都超过了20%以上。

　　权益类包括房地产本身以及它上下游的产业链，我们可以看到这两周产业链上下游多个股指出现了大幅上扬。比如说房地产服务指数和房地产开发指数上涨幅度基本都在15%左右。上下游产业链上的一些行业也有不错的表现，比如装修建材、建筑材料、工程机械还有家居用品基本这两周也有大概15%上涨，包括家用电器、家居用品以及轻工制造基本也有10%左右的上涨。所以整个行业上下游来看，政策对房地产产业链有一个发酵作用。

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　　看好供需两端政策共振带来的修复行情

　　房地产行业分析师王秋蘅分享到，我今天分享的主题是“多重利好闪电连发，供需政策共振推动板块修复”。其实大家可以看到11月8号开始，政策端对地产的支持是接踵而至。对市场也增加了强心剂，引燃了现在非常火热的行情。周末媒体报道的央行、银保监会发布做好当前房地产市场平稳健康发展工作的通知。这个通知涵盖了16条重磅政策，主要包括保持房地产融资平稳有序进行，做好“保交楼”的金融服务，配合受困房企风险处置等六个大的方面。这六个方面其实是明确了房地产关联各方主体目前最主要的任务和方向，供需两侧双管齐下，我们认为政策其实是本轮下行周期以来最强有力的支持政策，目前也大幅提振了各方的信心。

　　我们对这十六条举措分为三个大方面，第一个方面是支持存量贷款和债券的合理展期。通知里提到在贷款方面，支持房地产企业的开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下合理展期，并且未来半年内到期可以超出原规定多展期1年。债券方面，支持优质房地产企业发行债券融资，按期兑付确有困难的可以通过协商进行合理的展期和置换，主动化解风险。银行贷款和债券其实是房企最主要两大的融资方式，在目前行业资金比较紧张的时期，也成为了最大的风险隐患。那么现在的存量债务展期其实可以为房企短期资金周转提供空间，并且避免房企债务风险蔓延。我们预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企将率先脱困，迎来一个比较好的信用修复。

　　第二大方面对房企提供合理的融资支持，融资支持的资金渠道主要有三大渠道：第一个渠道是稳定房地产开发贷的投放，也提到对国有、民营等各类房企一视同仁；第二个渠道是推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房企债券发行提供增信的支持。这也是与前期的“第二支箭”相呼应；第三个渠道是鼓励信托公司等资管产品来支持房企融资。目前来看，国企的融资相对较为通畅。但是10月份数据民企的信用债发行总额在总发行中占比仅仅是12.9%，可以看到民企在过去很长一段时间内都面临发行困难。在政策实施之后，我们预计未来房企尤其是民企将获得多种渠道资金的支持，有利于推动整个行业恢复到一个良性循环。并且值得一提的是，信托通道也在多年之后迎来了重启，还是具有比较强的信号意义。

　　第三个大方面是需求侧的政策想象空间打开。通知中提到，支持因城施策，确定房贷的首付比和利率的下限，并且也提到合理确定符合购房条件的新市民首套房贷认定的标准。从10月8号开始，北京通州区台湖、马驹桥两地的商品房双限购正式取消。随后11月11日，杭州的首套房的认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，同时杭州的二套房最低的首付比也降低到了40%的水平。近期北京和杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入了一个政策调整阶段。我们认为后续“认房不认贷”的政策还有望进一步松动和渗透。因为房价的传导机制其实是自上而下的，所以高能级城市房价的企稳，其实对整个市场具有比较积极的作用，后续销售也有望正式迈入一个弱复苏的道路。

　　我们再来分析一下“第二支箭”的情况，“第二支箭”是为了支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，资金额度大概2500亿元的债券融资额度，并且提出后续可视情况来进一步扩容。其实“第二支箭”政策的落地和执行是非常的快，可以说是闪电式的政策。我们先梳理一下时间线，10月8号政策发布，9号向民企征询增信的需求，10号首单龙湖200亿元的储架式就进行了发行。发行落地时间之快也是反映出政策的支持力度和决心。据我们统计，龙湖2023年的信用债和海外债合计118.6亿元，现在发行的200亿元的债券额度大幅提升了公司的流动性和安全性。龙湖的发行成功对行业具有比较强的标杆意义。我们预计后续会有更多的民企获得相应的债券融资工具的注册额度，落地的时间和空间还都是非常值得期待的。

　　投资建议总体来说，我们认为前期板块的调整已经充分反映了市场悲观预期，并且目前主流房企的估值在前期已经落入了一个底部区间。十六条重磅举措我们认为是下行周期以来最强有力的一个支持的政策。在供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏的道路，我们还是比较看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。

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　　家居头部企业值得重点关注

　　轻工行业首席分析师陈柏儒分享了轻工行业方面的观点。家居跟地产的相关性，从产业链的角度来看，家居行业是房地产的下游行业。上游房屋竣工直接影响了家居行业的新房装修需求。另外二手房交易以及旧房翻新也是决定了家居行业的存量房装修需求。从目前的情况来看，新房的装修需求仍然占据了主导地位，房地产市场变化将直接影响家居企业的业绩表现。

　　从营收和估值的角度，我们也来复盘一下历史，从2008年以来，房屋竣工面积累计同比增速出现大规模变化后，家居板块也同步有这样的变化。时间上是有滞后的，基本上趋势都是非常一致。时间上来讲，一般从销售到装修可能大概需要1-2年的时间，竣工到装修的需求一般都是滞后3个月左右。说明我们家居板块还是非常依赖地产的销售以及竣工的情况。

　　从市场情绪的角度来看，我们就看估值，估值也是受到地产景气度的影响。在竣工和新开工数据下行的阶段，家居板块估值也是下降。在改善的时候，家居板块估值也会有一个明显的提升。从上面的分析来看，家居板块还是非常依赖地产的政策以及地产的销售情况。所以这一次重磅地产政策，我们觉得对整个需求端有一个明显的改善，未来对家居的需求形成一个比较有力的支撑。

　　Q3龙头企业在大宗业务的情况来看，已经有明显的改善。在保交楼政策落地的带动下，9月份单月的房屋竣工面积是4000万平方米，同比下降接近6个点，但是环比是改善了3.5%。在这样的情况下，成效是比较明显。同时地产好转将缓解市场的情绪，促进此前延期交付需求释放。

　　我们觉得线下消费抑制的因素，现在逐渐可以看到改善趋势。这样的情况下，我们觉得需求应该较之前会有一个明显的改善。标的方面，我们觉得头部企业还是值得重点关注。这些企业是引领了行业和市场的变革，全方位加强了自己的核心竞争力。在疫情影响比较重的情况下，还是展现出了韧性，同时在疫情以及原材料涨价等因素的叠加之下，我们可以看到行业的集中度在提升，这对于行业是比较利好的。

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责任编辑：凌辰 SF179