11月28日，“2024搜狐财经年度论坛”在北京举办。
搜狐财经年度论坛，已成长为搜狐年度品牌活动。多年来，论坛始终秉持前瞻视野，汇聚智慧力量，记录并推动着中国经济的每一次飞跃。
本届论坛集结了二十余位商界精英和学术领袖。他们倾诚把脉经济形势，探讨世界秩序；剖析房地产市场格局，展望资本市场投资机遇；聚焦全球视野下的产业革新与市场拓展，并为企业可持续发展献计献策。
在11月28日下午的论坛中，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏带来了题为“加快完善‘市场+保障’，为工薪家庭提供保障房”的主题分享。
孟晓苏表示，中国房地产发展的新模式，即“市场+保障住房供应体系”，关键是建设保障房。他认为，在过去的房改过程中，一些人盲目认为商品房可以解决一切问题。面对住房价格上涨，工薪家庭难以承受，我们并没有积极的建设保障房，而是把商品房户型切小，打压商品房房价，最终造成居民对商品房价格不满。
孟晓苏称，如果按照常住人口来作为计算基数，保障房的缺口应当在1亿套左右。他表示，目前进城的新市民，还有2.52亿人没有转化为户籍人口，这大约是1亿个家庭。这些新市民绝大部分并不都是有钱人，理应享受保障房的。同时考虑到城市户籍人口当中的年轻家庭，他们也需要保障房。如果要在十年内建设完成这个数字，每年则需要建设1000万套。
同时，他还认为加快保障房的建设有利于人民家庭财富的增值。孟晓苏称，如果大量提供保障房，再提出新一轮新房改，让购买保障房的家庭也能进入商品房市场，从而财富价值进一步显现，共同走向“共同富裕”道路。在他看来，如果把房地产发展新模式“市场+保障”作为未来发展模型，将会让我们面对广阔市场，而且从根本上解决商品房涨价的问题。最终实现“市场归市场，保障归保障”。
在启动“商改保”方面，孟晓苏表示，未来商改住有两种政策选项，一种选项是财政增收选项，就是能够给地方增加财政收入；第二个选项是保障房选项，就是通过商改保把它变成保障房。
以下为演讲全文：
各位朋友好，今年的搜狐财经年度论坛上午是以房地产作为开篇的，反映了主办方和全社会对房地产市场的关注。接下来我主要讲一下“保障房”，也就是要加快完善市场+保障，建设保障房和实施商改保。中央在三中全会上就明确指出了，加快构建房地产发展新模式。
什么是房地产发展新模式呢？国务院发文明确指出是“市场+保障”住房供应体系，关键是建设保障房。
接下来我主要从两方面展开来讲。第一方面，认清市场方向，加快建设保障房，也就是增量的需要；第二方面，“商改保”，促进军安工程。
首先，谈一下加快建设保障房。
关于保障房问题，早在26年前，公布房改方案的时候，我们房改课题组提出的就是由政府负责建立住房社会保障。当年提出的方案就是市场提供商品房，政府供应保障房。但在后来执行过程中，一些人过分的忽视住房商品房，认为住房商品房可以解决一切问题，面对住房价格上涨，工薪家庭难以承受，不是积极建设保障房，是把商品房户型切小，打压商品房房价，符合工薪家庭需要，这当然是做不到的。
而今年又出现了限地价、竞配建这样的荤招。由此造成居民对商品房价格非常不满。于是在调控中又出现了传统相声“拔牙”讲的笑话。不是拔病人的坏药，而是把病人的好药给拔了。
在房地产市场上，到底是哪颗牙有“病”？是保障房有“病”，但医生专门跟商品房过不去，专门修理商品房这颗牙。他们本应当用于保障房的限购限售这些政策，都错误的应用在商品房上面，影响到了住房市场化的发展。
去年以来，中央多个文件明确提出，规划建设保障性住房，加大保障性住房建设和供给。去年国务院出台了办法，关于保障房不摊基础设施费用。而且，国务院文件中明确提出了判断，要着力解决保障性住房供给不足的突出问题。保障性住房供应不足，在今年三中全会决定之中，又明确提出加大保障性住房建设和供给。
在保障房建设增量的提供方面，现在还存在着争论。到底是加大还是维持十四五计划期间的870万套。有人认为，已经“应保尽保”了，但有些人还是对数据把握不准确。
我们如果按照城市户籍人口来算，保障房压力确实没有那么大了，但是城市里还有大量的非户籍的常住人口，还有2.52亿的常住人口他们进城成为新市民，但是还没有享受各种保障。
三中全会明确提出，按照常住户口来提供基本公共服务制度，包括社会保障、住房保障和义务教育。
如果按照常住人口来作为计算基数的话，保障房缺的很多。进城的新市民，还有2.52亿人没有转化为户籍人口，这大约是1亿个家庭。这些新市民绝大部分还是不可能一进城就买商品房，并不都是有钱人，绝大部分应该享受保障房的。同时考虑到在城市户籍人口当中，还有年轻人新家庭，他们也需要保障房。所以，总量上来说，应当保障房的缺口在1亿套左右。
这些房子如果按照十四五期间的“五年870万套”，要58年才能满足需要。58年连现在幼儿园的小孩子都退休了，保障房还没建完呢！
所以需要每年都要加大建设，浓缩到十年完成的话，每年需要1000万套。少量按照旧房改造，每年获取到200万套，大部分还是需要建设的。通过建设来满足新市民和新家庭的需要。
正因为看到这种情况，中央在去年年底经济工作会议上明确提出了要加快保障性住房等三大工程建设，加快构建房地产发展新模式。
保障房建设需要加大，钱从哪里来？仅仅靠地方政府出钱是不够的，地方政府很多是缺钱。我认为应该中央带头出钱，由中央每年提供5000亿，就够了。地方政府再配套5000亿，地方政府可以土地配套，再调动银行贷款20%到80%的比例，就可以达到5万亿。中央财政有没有钱？我们每年都要增发一批国债，就是投资民生基础设施，比投资基础设施回钱更快，能够形成良性的循环。
我说这件事情不是突发奇想，是经验之谈。在80年代和90年代，我所服务的中房集团就是建保障房的。当时是代表中央向各地拨款，向230多个城市拨款建设保障房。230多个城市拿到这些款项之后，就和地方政府沟通，选择适合的土地来建设。每年我们只考核复工面积和竣工面积，从来不考核利润，因为保障房不能考核利润。
今年又到了建保障房的时候，我们需要把历史经验讲清楚。我们过去有这样的经验，保障房建设对于财政收入，对于就业都有很大好处。如果能够达到每年5万亿投资量，因为不交土地出让金，它对于建筑业，建材业和相关180多个产业拉动力就能达到10万亿，而且它的回款安全可靠，一般是第二年卖掉了就可以回款。按照5万亿投资来算，每年还可以有企业运行给地方财政增加1万亿元的税收。这是非常好的事情。
所以“市场+保障”这种模式的建立，将会让我们面对广阔市场，而且从根本上解决商品房涨价的问题。最终实现“市场归市场，保障归保障”。
已经有房的居民，他们希望的是房地产市场稳定，希望房价止跌企稳，而新市民和新家庭，他们并不盼望房价跌，他们只希望能拿到低价的保障房。在保障房充分建设的同时，就应当调整对商品房的限购政策，要把限购限售这些政策，全面回归保障房领域，放开商品房市场，对商品房市场实行住建部所讲的四个取消。
保障房建多了，还可以有利于人民家庭财富的增值。当年的房改就是老职工以当年优惠价格买的房子，在日后的若干年升值了若干倍。现在老职工的房子，好多城市是大几百万，现在在北京上海这些城市值上千万，当年买房子不是这么多钱，是两三万块钱的房改价就把房子拿到手了，住房制度改革，第一次分配领域就创造了不公平，房价上涨促进了老职工的共同富裕。如果我们大量提供保障房，再提出新一轮新房改，购买保障房的家庭也能进入商品房市场，从而财富价值进一步显现，共同走向“共同富裕”道路。
第二，谈谈启动商改保，促进军安工程和存量改造。
主管部门在国务院连续下文的情况下，已经多次召开会议来推动收购商品房海外保障房的工作，特别是住建部和央行做的都很积极。按照国务院文件，并不只是收购商品住宅，还多次提到了利用闲置商业办公房和商业用房。
这种办公和商业用房在房地产待售里面占不少比例。比如说待售面积在开发商手里有1亿多平方米，在社会上闲置更多，达到3亿多平方米。因为这些地价是商品住房的三分之一，因此房价也低很多。
探讨“商改住”难不难？其实不难。著名的纽约特朗普大厦就是“商改住”。原来是曼哈顿银行，后来曼哈顿银行和一家公司合并了，这个房子用不着了，因而改成华尔街40号变成住房了。特朗普以800万美金买下来了命名权，这些住房归到不同的业主，这就是商改住的典型。
现在商业办公楼的相对过剩和绝对过剩非常明显，一个原因在于，居家办公趋势发展。再一个原因，就是在历史上，这13年的限购过程当中，地方政府过多批商业地。比如说北京市，本来商业和办公楼的比例跟住宅比例应该是二八关系，自限购以后，达到了100对100，到2018年甚至154对100，是倒挂的情况，这么多商办房是消化不掉的。最近一段时间，地方政府发文，用“商改住”来纠正规划的失误，并且能够提供现成的保障房。“商改住”有两种政策选项，一种选项是财政增收选项，就是能够给地方增加财政收入，第二个选项是保障房选项，就是通过商改保把它变成保障房。
比如说上海，最近我们调研给上海市建议，将上海的商业房办公楼一部分改成住房，这个在上海它的地价差是3倍，住宅的楼价是4.5万元，办公楼楼面价只有1.5万元。通过“商改住”，就能够让政府多收土地出让金。上海在“已批未建”项目上已经实行了“商改住”，这对上海市收入很有好处。更多商办房适合改为保障房，主要是它的地价低。“商改保”应该成为下一步的重要方向。
关于“商改保”，我重点谈一谈军安工程。
过去我在中房当董事长，也曾当过军安工程的负责人。当时用军安工程的名义，在北京这些城市，建了一些供师级和团级干部的用房。后来，由于很多工作没跟上，造成很多退役干部不得不出军营，最终造成现役干部没有房住。
现在我们看到，这些办公楼和商业他本身地价低，房价低。如果用它改造，很适合用于军安工程，对于军队干部大的需求拿来，积极推动收购商品房改为保障房。这就是我在北京的开发区和房山区空置的商品房的办公楼群。这些楼群大概有30万平米左右，改成保障房，供师级干部，每个项目出个2000万户这样的规模。
而且这种房子改为军安房有一个好处，都是大城市好地段，不需要军队和地方政府，任何一方出现再建房，只要解放思想，积极合作，就可以很快提供出几十万套军安保障房。军队和转业干部以优惠价格购买这些房子的产权，他们搬出军营之后，腾出营房，让现役干部入住，省下不少开支。
这些主要是在大城市，而我们知道退役的师团级干部，主要的归属方向也是大城市。五大战区总部所在城市，都有很多商办房可以用于军安工程，通过军安工程来推动商改办是两全其美的好办法。
所以归结起来，推动收购商品房改为保障房，需要按照中央要求，进一步解放思想，坚决破除各方面体制机制的弊端。
谢谢大家！
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