北京北辰实业股份有限公司2014/2016年公司债券受托管理事务报告（2018年度）

北京北辰实业股份有限公司2014/2016年公司债券受托管理事务报告（2018年度）

　　债券受托管理人：

　　瑞银证券有限责任公司

　　住所：北京市西城区金融大街7号英蓝国际金融中心12、15层

　　2019年6月

　　重点声明

　　瑞银证券有限责任公司（“瑞银证券”）编制本报告的内容及信息均来源于北京北辰实业股份有限公司（以下简称“北辰实业”或“公司”或“发行人”）对外公布的《北京北辰实业股份有限公司 2018 年年度报告》等相关公开信息披露文件以及第三方中介机构出具的专业意见。

　　本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为瑞银证券所作的承诺或声明。

　　第一章 2014/2016 年公司债券概况

　　一、发行人名称

　　中文名称：北京北辰实业股份有限公司

　　英文名称：Beijing North Star Company Limited

　　二、核准情况及核准规模

　　（1）北京北辰实业股份有限公司 2014 年公司债券

　　中国证监会于2014年12月3日签发了“证监许可[2014]1302号”文，核准发行人向社会公开发行总额不超过人民币25亿元（含25亿元）的公司债券。

　　（2）北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）

　　公司于2016年4月13日收到上海证券交易所（以下简称“上交所”）出具的编号为“上证函[2016]670号”的《关于对北京北辰实业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》（以下简称“无异议函”），载明公司面向合格投资者非公开发行总额不超过60亿元的公司债券符合上交所的挂牌转让条件，上交所对其挂牌转让无异议。

　　三、2014/2016年公司债券的主要条款

　　（1）北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券

　　（2）北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）

　　第二章发行人2018年度经营及财务情况

　　一、发行人基本信息

　　发行人名称：北京北辰实业股份有限公司

　　英文名称：Beijing North Star Company Limited

　　注册资本：336，702万元法定代表人：贺江川

　　公司首次注册登记日期：1997年4月2日

　　境内股票上市地：上海证券交易所

　　境外股票上市地：香港联合交易所

　　A股股票代码：601588

　　H股股票代码：0588

　　公司住所：北京市朝阳区北辰东路8号

　　邮政编码：100101

　　电话：010-64991277传真：010-64991352

　　北辰实业经营范围为：物业管理；出租写字间、公寓、客房；住宿服务；房地产开发、建设、物业购置及商品房销售；承接国际国内会议、出租展览场地及设施、提供会务服务，出租出售批发零售商业用、餐饮娱乐业用场地及设施；餐饮服务、文体娱乐服务（国家禁止的项目除外）；机械电器设备、激光、电子方面的技术开发、技术服务、技术转让，设备安装，机械设备、清洗设备维修，日用品修理，美容美发，浴池服务，摄录像服务，打字、复印类商务服务，仓储服务，信息咨询；商业零售（包括代销、寄售）：百货、针纺织品、五金交电、金银首饰、家具、字画、副食品、食品、粮油食品、汽车配件、宠物食品、电子计算机、公开发行的国内版电子出版物、计生用品、防盗保险柜、摩托车、西药制剂、中成药、医疗器械；刻字服务；修理钟表、家用电器；验光配镜服务；饮食服务；健康咨询；出租、零售音像磁带制品、图书、期刊、电子出版物、卷烟、雪茄烟；服装加工；机动车收费停车场。（限分支机构经营。依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）

　　二、经营成果分析

　　二零一八年，在公司可结算项目增加以及结算项目中高房价产品占比较高带动下，公司实现营业收入人民币1，786，416.3万元，同比上升15.58%；利润总额为人民币280，031.9万元，同比上升55.10%；由于结转产品中部分为合作项目，归属母公司股东净利润人民币118，951.2万元，同比上升4.31%。

　　2.1发展物业分析

　　二零一八年，在可结算项目增加以及结算项目中高房价产品占比较高带动下，发展物业实现营业收入人民币1，513，349.8万元（含车位），同比上升20.18%，虽然部分项目计提资产减值损失，但在结算收入增加以及合联营项目确认投资收益的带动下，实现税前利润为人民币269，794.7万元，同比上升50.42%。报告期内，发展物业实现开复工面积805万平方米，竣工面积128万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币282亿元（含车位）和181万平方米。

　　报告期内，公司分别在杭州、武汉、长沙、廊坊、成都竞得土地共计8宗，新增土地储备约146万平方米，其中权益土地储备约139万平方米。截至报告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等14个城市，总土地储备846万平方米，共有在建、在售项目45个，规划总建筑面积1，917万平方米，形成了华北、华中、华东、西南等多板块布局。

　　2.2投资物业（含酒店）分析

　　二零一八年，投资物业（含酒店）实现营业收入人民币262，902.0万元，同比上升1.15%，实现税前利润人民币88，371.1万元，同比上升4.27%。

　　报告期内，北辰会展集团圆满完成了“中非合作论坛北京峰会”、“第五届京交会”、“上海合作组织青岛峰会”、“首届联合国世界地理信息大会”、“第八届北京香山论坛”的接待服务工作。

　　报告期内，北辰会展集团成功签约德清国际会议中心、石家庄国际会展中心、南通国际会展中心等3家会展场馆以及万全、怀安、南京等地的3家受托管理酒店，北辰会展品牌业内知名度显著提升。截至报告期末，北辰会展集团已进入全国19个城市，累计受托管理会展场馆11个，受托管理酒店15家，实现受托管理会展场馆总面积276万平方米。

　　2.3发行人2018年财务状况

　　根据发行人2018年年度报告，其主要财务数据如下：

　　（1）合并资产负债表主要数据

　　（2）合并利润表主要数据

　　（3）合并现金流量表主要数据

　　2.1发行人偿债能力与意愿分析

　　（1）短期偿债能力分析

　　2018年末，公司流动比率与速动比率分别为1.66和0.45，2017年末，公司公司流动比率与速动比率分别为1.79和0.44。总体看来公司短期偿债指标保持稳定。

　　（2）长期偿债能力分析

　　2018年末，公司资产负债率保持稳定，为81.67%，相比2017年末下降1.62个百分点。总体来看，公司长期偿债保持稳定并有所增强。

　　（3）盈利能力分析

　　2018年，公司实现营业收入人民币1，786，416.3万元，同比上升15.58%；利润总额为人民币280，031.9万元，同比上升55.10%；由于结转产品中部分为合作项目，归属母公司净利润人民币118，951.2万元，同比上升4.31%。

　　（4）现金流分析

　　2017年度公司经营活动现金流量净额为-16.28亿元，公司2018年经营活动净现金流由负转正，为25.33亿元，主要由于公司本期预售房款增加所致。

　　截至2018年末，公司账面现金为137.57亿元，处在较高水平，账上现金充裕。

　　（5）发行人偿债意愿

　　经与发行人沟通，发行人表示其偿债意愿较强。

　　第三章2014/2016年公司债券募集资金使用情况

　　一、2014/2016年公司债券募集资金情况

　　（1）北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券

　　2014年12月3日，本次债券经中国证监会“证监许可[2014]1302号”文核准公开发行。

　　根据本次债券募集说明书的相关内容，本次债券募集资金拟用15.25亿元偿还银行贷款，以优化债务结构。剩余部分用于补充公司营运资金，有助于进一步增强公司财务实力，提高综合营运能力。

　　（2）北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）

　　公司于2016年4月13日收到上海证券交易所出具的编号为“上证函[2016]670号”的《关于对北京北辰实业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》，载明公司面向合格投资者非公开发行总额不超过60亿元的公司债券符合上交所的挂牌转让条件，上交所对其挂牌转让无异议。

　　根据本期债券募集说明书的相关内容，本期债券募集资金的用途为：拟偿还银行贷款7.3亿元（其中4.5亿元已以自有资金先行垫付偿还），剩余部分扣除发行费用后拟用于补充公司流动资金。

　　二、2014/2016年公司债券募集资金实际使用情况

　　（1）北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券

　　本次债券募集资金实际投向为：15.25亿元已用于偿还发行人银行债务，其中0.5亿元已于2014年12月31日前以自有资金先行垫付偿还；剩余部分扣除发行费用后用于补充公司流动资金。

　　（2）北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）

　　本期债券募集资金实际投向为：偿还银行贷款7.3亿元（其中4.5亿元已以自有资金先行垫付偿还），剩余部分扣除发行费用后用于补充公司流动资金。

　　第四章2014/2016年公司债券担保人情况

　　一、北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券

　　本次债券无担保。

　　二、北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）

　　本期债券无担保。

　　第五章债券持有人会议召开情况

　　一、北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券

　　2018年度内未召开债券持有人会议。

　　二、北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）

　　2018年度内未召开债券持有人会议。

　　第六章2014/2016年公司债券本息偿付情况

　　一、北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券

　　（1）利息兑付

　　按照《北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券票面利率公告》和《北京北辰实业股份有限公司关于“14北辰01”票面利率上调的公告》，公司于2019年1月8日公告了《北辰实业股份有限公司2014年公司债券2019年付息公告》，公告了本年度付息方案为：①“14北辰01”票面利率为5.65%，每手“14北辰01”面值1，000元派发利息为56.50元（含税）；②“14北辰02”票面利率为5.20%，每手“14北辰02”面值1，000元派发利息为52.00元（含税）。

　　截至本报告出具日，“14北辰01”和“14北辰02”的上述付息已按期足额兑付，公司不存在未按期，未足额支付及应付未付本期债券利息的情况。

　　二、北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）

　　（1）利息兑付

　　按照《北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书》，公司于2019年4月11日公告了《北辰实业股份有限公司关于非公开发行2016年公司债券（第一期）2019年付息公告》，公告了本年度付息方案为：“16北辰01”票面利率为4.48%，每手“16北辰01”面值1，000元派发利息为44.80元（含税）。

　　截至本报告出具日“16北辰01”的上述付息已按期足额兑付，公司不存在未按期，未足额支付及应付未付本期债券利息的情况。

　　（2）“16北辰01”公司债票面利率调整

　　根据公司在《北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书》中约定的发行人上调票面利率选择权，公司有权在“16北辰01”存续期间的第3年末上调后2年的票面利率，调整幅度为0至100个基点（含本数），其中1个基点为0.01%。根据公司于2019年3月22日公告的《北京北辰实业股份有限公司关于“16北辰01”公司债券票面利率调整的公告》，公司不上调“16北辰01”的票面利率，即“16北辰01”存续期后2年的票面利率仍为4.48%，并在其存续期后2年固定不变。

　　（3）“16北辰01”公司债回售

　　根据《北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书》关于发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权的约定，公司于2019年3月22日披露了《北京北辰实业股份有限公司关于“16北辰01”票面利率调整的公告》和《北京北辰实业股份有限公司关于“16北辰01”公司债券投资者回售实施办法的公告》。“16北辰01”公司债券持有人有权决定在回售登记期（2019年3月27日、2019年3月28日和2019年3月29日）内选择将持有的全部或部分“16北辰01”债券进行回售申报登记，回售价格为人民币100元/张（不含利息）。

　　根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提供的债券回售申报数据，“16北辰01”的回售数量为1，140，000手，回售金额为人民币1，140，000，000.00元（不含利息）。

　　2019年4月22日为“16北辰01”公司债券回售资金发放日，公司已对有效申报回售的“16北辰01”公司债券持有人支付本金及当期利息。

　　第七章2014/2016年公司债券跟踪评级情况

　　一、北京北辰实业股份有限公司2014年公司债券

　　2019年5月15日，联合信用评级有限公司出具了对本次债券的评级报告（联合[2019]698号）：联合信用评级有限公司有限公司维持公司“AA+”的主体长期信用等级，评级展望为“稳定”，同时维持“14北辰01”和“14北辰02”AA+的债券信用等级。

　　二、北京北辰实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）

　　2019年5月15日，联合信用评级有限公司出具了对本期债券的评级报告（联合[2019]699号）：联合信用评级有限公司有限公司维持公司“AA+”的主体长期信用等级，评级展望为“稳定”，同时评定“16北辰01”AA+的债项信用等级。

　　第八章受托管理人履行职责情况

　　瑞银证券有限责任公司作为北京北辰实业股份有限公司2014/2016年公司债券的债券事务受托管理人，于报告期内严格按照《公司债券受托管理人执业行为准则》、《募集说明书》及《受托管理协议》等规定和约定履行了债券受托管理人各项职责，于2018年6月27日公告了《北京北辰实业股份有限公司2014年/2016年公司债券受托管理事务报告（2017年度）》。

　　第九章其他事项

　　一、负责处理与公司债券相关事务专人的变动情况

　　截至本报告出具日，发行人负责处理与本次债券的相关事务专人为李伟东。

　　联系方式如下：

　　电话：010-64991277

　　传真：010-64991352

　　地址：北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座12层