合景泰富从“抢地”到“选地” 投资性物业成利润支柱

　　合景泰富从“抢地”到“选地” 投资性物业成利润支柱

　　翁榕涛,童海华

　　赵毅 在2017年“激进”拿地的合景泰富，近期在拿地上仍较为积极。据2018年上半年财报，合景泰富的销售数据十分“亮眼”，但毛利水平却大幅下滑，报告期内，合景泰富的毛利约人民币10.77亿元，较2017年同期大幅减少61.9％。毛利率31.1％，比去年下降了4.9个百分点。

　　值得注意的是，在8月27日公布业绩报后，合景泰富股价开始下跌，从8月27日的9.4港元/股下跌至9月19日的7.8港元/股，一个月内跌去17%。

　　申万宏源近期研究认为，大幅买地带来的财务压力，使合景泰富对房地产市场前景更为敏感，而随着房地产调控政策逐步起效，其对合景泰富的利润率和再融资仍保持担忧。

　　对此，《中国经营报》记者发函致合景泰富相关负责人，截至发稿未获回复。

　　高价拿地后压力显现

　　在房企两极分化格局愈发明显的情况下，追求规模扩张的合景泰富实现了快速发展，并且在拿地上仍较为积极。8月28日中期业绩发布会上，合景泰富地产集团主席孔健岷表示，现在是拿地的好时机，该出手就要出手。

　　在房企融资环境趋紧的大环境下，合景泰富有望迎来低溢价拿地的好时机，9月5日合景泰富拿下江门江海轻轨站北约75.7亩商住地块，以6.54亿元成交，楼面价4964元/平方米，溢价率仅为3.15%。合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳表示，“以前都是抢地，现在变成选地，特别是下半年到明年上半年，为我们选地提供了更多的机会。”

　　《中国经营报》记者查阅研报获悉，合景泰富今年上半年新增15个项目，权益土地支出100亿元，新增总建面290万平方米，权益建面180万平方米，平均土地成本为5500元/平方米，相比2017年土地成本上升了500元/平方米。

　　今年以来，合景泰富一改去年的“激进”风格，在拿地上趋于谨慎，但仍购入多幅高溢价地块，且主要位于二三线城市。1月份，合景泰富购入江苏南通启东南苑中学南侧1775号地块，溢价率42.7%；2月份，合景泰富旗下子公司以12.95亿元摘得浙江温州涉宅用地，溢价率49.6%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉本报记者：“一般而言，溢价率超过20%的都属于偏高的，从合景泰富较高价格拿地的动作来看，目前房地产行业控制地价仍是比较重要的因素，因为地价成本高，意味着对售价预期也高。”

　　上半年合景泰富在售的50个项目中，长三角区域、粤港澳大湾区的预售额占比分别为49%、28%，可以看出合景泰富仍主要集中在一二线城市，虽长线前景看好，但短期在核心城市限价措施仍不取消、房地产调控政策较严的情况下，公司在资金压力下可能对毛利率有所退让，销售增速也会受政策干扰。

　　实际上，合景泰富上半年营收大幅减少，毛利率已出现下滑趋势。报告期内，合景泰富收入约34.64亿元，较2017年同期约78.57亿元大幅减少55.9%，而导致营收减少的原因主要为物业开发收入由去年同期的73.34亿元减少至今年的28.53亿元。

　　对于物业开发收入为何同比大减61.1%，合景泰富解释为，主要由于已交付总建筑面积由2017年上半年44.9762万平方米减少至2018年同期的25.6419万平方米。收入减少亦由于已确认平均销售价格由2017年同期每平方米16303元下降至每平方米11129元。

　　营收大幅下滑，自然影响到了合景泰富的毛利水平。报告期内，合景泰富的毛利约10.77亿元，较2017年同期大幅减少61.9％。毛利率31.1％，比去年下降了4.9个百分点。

　　就合景泰富上半年交付面积大幅减少的问题，合景泰富方面也并未给出回复。

　　近期交银国际将合景泰富目标价由10.45元削5.3%至9.9元，评级由“买入”降至“中性”；瑞信亦下调其目标价，由14.3元至13.1元，并维持其跑赢大市评级。交银报告称，合景泰富上半年业绩未达预期，主要是利润率令人失望及更高的负债比率，按综合基础计算，收入增长缓慢。

　　投资性物业成利润支柱

　　房地产行业近两年迎来全面转型，23岁的合景泰富集团也谋求多元化发展，今年8月，合景泰富通过改名、改标志以及改股票简称的方式，淡化“地产”标签，将原名“合景泰富地产控股有限公司”更改为“合景泰富集团控股有限公司”。

　　在毛利率下滑、营收大幅下降的情况下，合景泰富通过多元化布局，特别是在投资性物业上获得较多收益，使利润数据看上去颇为亮眼。报告期内，合景泰富实现归属上市公司股东的净利润21.71亿元，同比增39.49%，实现核心利润19.61亿元，同比增长36.2%，若剔除投资物业重估收益，则核心净利润同比下降11%。

　　半年报显示，归母净利方面的上涨，一方面来自于投资物业公允价值的大幅上升——投资物业公允价值变动收益11.86亿元，同比增长1733%。报告期内，合景泰富以约30.46亿元对价出售一家权益为100%的附属公司，该附属公司为星辉广场I的项目公司。

　　另一方面，合景泰富通过来自上海环球都会广场、星辉广场2期和合景中心2期等可出租商业物业应占的公允值收益就占了11.01亿元。投资物业收益净额的上升，以及酒店营收的稳步增长，让尝到“甜头”的合景泰富继续推进投资性物业的发展。

　　严跃进认为，“在房地产调控的现阶段上，房企融资渠道收紧，合景泰富通过发展投资性物业有望能得到比较好的租金收益，从而实现比较稳定的现金流，对于房企现阶段的发展比较重要。”

　　今年上半年，合景泰富在酒店、商场和长租公寓等投资性物业上加大布局。合景泰富旗下已开业酒店7家，并希望未来在北上广等城市落地自营品牌木莲庄酒店；报告期内旗下苏州悠方、成都悠方相继开业；上半年合景泰富推出誉舍、昕舍、陆舍三大长租公寓品牌，预计今年将有超过20个长租公寓项目推出。

　　同策研究院院长助理张宏伟认为：“目前长租公寓被认为普遍亏本，主要是从运营方的角度出发，在前期投入会亏损，但作为开发商来讲，运营只是其中一部分，从拿地到盖房包括资产的升值等，都可能有利润空间，对于重资产企业而言，怎么做好综合收益是关键。”

　　在写字楼方面，据首席财务官及执行董事徐锦添透露，2018年合景泰富计划推出4栋写字楼。孔健岷表示：“合景除了部分优质写字楼用于收租，其他写字楼的策略可能是卖出去。”通过售卖商业物业以及获得租金收益，合景泰富尽管面临短期营收下滑，仍有底气追求千亿销售目标，并不断进行规模扩张。

　　规模扩张下负债上升

　　截至报告期末，合景泰富覆盖31个城市的权益总土储建面达1500万平方米，可售货值超过1100亿元，其中20%位于一线城市，60%位于二线城市，其余20%位于三四线城市。

　　申万宏源研报显示，合景泰富所持项目的权益呈现进一步下降趋势，从2017年的76%下降至2018年的65%。合景泰富负责人表示，未来拿地的话仍会以100%持有占比去拿地，但遇到金额较大、高达数十亿元的项目，可能会进行合作。

　　追求规模扩张的合景泰富在近期拿地上呈现出积极的态度，并多次和其他企业进行共同开发。9月14日，合景泰富联合光明地产、奥山地产出资3.32亿元竞得重庆市北碚区一地块；8月30日，招商局置地发公告称，将与合景泰富、景瑞以及正荣等企业共同开发南京雨花台商住地。

　　对于志在扩张的大中型房企来说，目前土地市场降温是一个补充库存的好时机。集团主席孔健岷表示，现在是拿地的好时机，“因为现在拿地相对来讲比较划算，很多是底价成交。”

　　张宏伟告诉记者，“现在地方土地流拍情况较多，地价确实比较便宜，除了合景泰富，自有资金比较多的企业也有补充库存的想法。”

　　在快速扩张下，合景泰富的负债率不断上升。数据显示，合景泰富资产总额1563.68亿元，总负债1262.12亿元，上半年合景泰富净资产负债率为77.3%，对比2017年同期的64.1%及去年全年的67.9%均有明显上升。

　　长期来看，合景泰富的资金状况并不十分乐观，回款速度仍较慢，实现预售回款现金流入213.95亿元，若按上半年预售额324.17亿元计算，回款率大概为66.1%。截至报告期末，集团的现金及银行结余的账面金额约415.71亿元，而1年内需偿还有息借款90.86亿元、2到5年内需偿还有息借款473.52亿元，集团的还债压力明显上升。

　　8月9日，合景泰富宣布发行3.5亿美元优先票据，利率为7.875%。严跃进表示，融资成本超过7%就属于行业内比较高的了，合景泰富要进行持续的规模扩张，资金能否到位很重要。

　　合景泰富相关负责人在中期发布会上表示，目前融资环境比较偏紧，而且利率也很高，不适合在这个时间段发债，所以公司暂时没有考虑下一步融资计划，如果窗口期到来，我们再考虑。

责任编辑：张国帅