观望：楼市调整中的主流心态

　　在福州一个房地产项目的促销活动现场，购房人气低迷。持续了五个多月的观望，房地产市场由全面“量缩价涨”一步步踱进了“量缩价跌”的调整期。奏效的紧缩政策仍在继续，由其造成的楼市观望也在继续，调整中的楼市路在何方？

　　继续观望试探房价底线

　　前一段时期，国内个别房地产开发商挑头的降价行动波及到不少城市，房价也随之呈现波动调整状态。“房价要降的消息天天都能听到好几回。”在福州某装修工程公司担任项目总负责的陈翰告诉记者。

　　陈翰是一位老大不小的单身青年，买房是他改善居住条件的迫切需求，然而在过去的半年时间里，他始终徘徊在观望的购房者行列。陈翰说：“不仅是我在福州买房观望，在郑州的一些好朋友也在观望。尽管期待房价下跌有点不现实，我们还是愿意继续等待。”

　　今年前两个月，国内大多数城市的商品房价依然没有明显下跌迹象。在福州、厦门的房地产市场，商品住宅的交易量分别比去年同期萎缩了50%以上，房产中介已关闭了近30%的直营或连锁店铺。厦门岛内万元高位的房价只是出现了与广州、深圳等高房价城市一样的调整。

　　另据郑州市房管部门统计，继1月份商品住宅成交量下降过半以后，2月份商品住宅交易量比1月份又下降了51%，这是自去年12月份以来，郑州市商品住宅成交量的第三次大幅度下降。商品住宅每平方米3836元的销售均价却较上月小幅上涨了1.72%；2月份住宅二手房均价也较上月上涨了2.34%。

　　厦门大学教授陈培爱分析，目前处于调整期的房价仍在上升区间，这时，如果只有个别开发商在降价，人家会抢着买，买了降价房就等于是捡了便宜。一旦越来越多的开发商跟着降价，造成了市场的降价循环，买家只会继续观望，等待试探房价的底线。

　　房价出现“拐点”可能性上升？

　　国内房地产市场的观望主要还是紧缩政策造成的，观望导致楼市不断萎缩的局面。北京科技大学教授赵晓直言，从目前看来，国内房地产行业出现房价“拐点”的可能性是30%，出现“调整”是70%。但如果市场观望继续的话，出现房价“拐点”的可能性就要上升了。

　　赵晓认为，很多现象都在显示，2007年与1997年调控情形相似，政府对经济的担忧与调控政策的出台似乎就是要将有点过热的经济降降温。“现在还出现了一个很明显的趋势，在房地产市场，不但投资与投机型的需求被抑制住了，连一些刚性需求也被抑制了。”

　　与赵晓的观点不同，闽江学院经济师林忠华认为，尽管继续观望会导致楼市进一步萎缩，但随着楼市的调整完成后，房价将会再一次平稳上涨。

　　林忠华的依据是，目前各大城市的新建商品房价仍在上涨，商品住宅价格逐渐出现分层现象，高档住宅、别墅等高端商品住房正成为“托价”主力。

　　以福州为例，1月份以来，中低价位的中小户型撑起了房地产交易总量“半壁江山”，受中低价位的中小户型成交量增长冲击，中间价位各档次商品房交易量一降再降；每平方米1万元以上的高档商品房交易量居高不下，别墅销售均价涨幅一改去年年底的趋缓行情，有了较大程度的反弹，1月份即突破了12390元/平方米，较上个月的11270元/平方米，涨幅超过了9%。

　　楼市新路始于结构调整

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，如何让房地产市场稳步发展，同时保障群众“住有所居”的需求，政府在房地产市场中扮演的角色已经转变，这就为楼市发展新路起了一个好头：从住房结构调整开始。

　　王阿忠说，过去商品房价过快上涨主要源于房地产市场供不应求和投机炒房现象，在过高的房价压力下，出现了大多数人买不起的问题。现在经过一轮有效的调控，政府决心做好住房保障工作，面向中低收入阶层的保障性住房不断上市，逐步改变了住房供应结构，同时也改变了市场预期。

　　现实的情况正是如此，广州、厦门、福州等一些城市通过推出一批限价房、廉租房等保障性住房，既平抑了过高增长的房价，又满足了部分经济困难家庭和“夹心层”家庭的住房需求。

　　记者从福建省建设厅获悉，2008年，福建省还将加快调整住房供应结构，重点明确廉租住房、经济适用住房、限价普通商品住房和中低价位、中小套型普通住房的结构比例、建设规模，并落实到地块、项目。

　　对开发商来说，今后楼市将泾渭分明：一边是保障性住房保障中低收入人群的住房问题，一边是普通商品房，市场竞争日益激烈。“2008年，楼市将在长期向好和短期调整状态中前进，这种状态所暗示出的理性回归，是一种积极的、合理的回归。”福建群升置业有限公司总经理肖斌说。

　　市场竞争的激烈，对开发商也提出了更高的要求，成熟的市场环境要求思路的转变。不久前，万科地产首次面向福州市场进行了正面的高调的宣传，无论是产品、操作、服务，万科将在福州树立一个全新的标杆。福建省内大型房地产开发商——融侨集团总裁助理林茂松认为，房地产市场发展将进入一个品牌争市和质量取胜的新时代。