中国房地产必将回归民生基调

　　社评

　　近日，证监会有关人士表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。事实上，由于美国次贷危机影响以及港沪两地资本市场的暴跌，中国多间地产公司的IPO计划暂时搁置，地产上市公司的股票也是此轮深度调整中首先被投资者所抛弃的。

　　由于通胀和人民币升值预期强烈，推动了中国资产价格急速膨胀。去年，全国住宅价格飞速增长，被市场激励的一些地产企业纷纷高价圈地，尤其各地的"地王"大都由上市公司夺得。虽然中国上市房地产公司仅有120家，从去年初到今年2月末，房地产类公司融资578亿元，占市场融资总量的6.7%，且只占去年全国房地产业实际完成投资总额的2.3%。但是相比依靠信贷的非上市公司，上市公司融资成本低，且有圈地做大估值的冲动，去年火爆的股市也为一些上市的地产公司再融资提供了机会，因此，出现了"上市房地产公司推高地价房价"的现象。

　　房地产是寄生于金融的行业，因此其成败系于资金供应，而地产行业是否健康也是威胁金融安全的重要因素，美国过于宽松的放贷就是酝酿次贷风暴，继而引发金融危机的罪魁祸首。中国过去几年的住宅价格飞涨几近泡沫，除需求因素之外，主要是因为利率过低造成的，而在去年，由于出现史无前例的牛市和通胀走高，大量投机性和恐慌性购房者入市，急速推高了房价，直到央行出台"9·27"房贷新政踩刹车才减缓这种趋势。

　　实际上，目前由于央行持续的包括数量和价格的信贷紧缩政策，楼市销售出现了明显的放缓，而紧缩措施仍然在继续。这势必导致中小房地产企业面临现金流的困境，而消费者则受制于严格的信贷政策和较高的利率，并被资产市场的走弱预期所打动。由于股市持续5个月的跌跌不休以及美国陷入金融危机，公众投资资产的意愿急速降低。央行新近的调查显示，认为投资股票和基金最合算的居民自2007年3季度达到历史峰值44.3%后，本季度继续回落至27.6%。而计划未来三个月购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，并创历史可比数据的最低水平，楼市观望气氛浓厚。

　　在市场需求回落以及资金供应紧张的双重打击下，中国地产业的走向变得微妙。那些曾经耀眼的"地王"可能被高位套牢，而如果迟迟不开发则面临被政府收回的风险，这也是地产股被市场抛弃的原因之一。此间，有地产商抛出"拐点论"并全国性的降价销售，但更多地产业的利益相关人不同意"拐点"到来的说法，市场处于僵持阶段。

　　显然，一些政府部门也不希望地产业受到过重的打击，而希望保护整个行业的软着陆。两会期间，新组建的住房和城乡建设部有关负责人称，不主张"拐点论"。与此同时，国家发改委、统计局发布的最新统计数据显示，2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比仍然大涨10.9%。这些信息，维持了市场的暧昧状态以消化存量的待售住房，防止再次上涨或者大幅下滑的局面。

　　然而，"住房和城乡建设部"的建立就是为中国地产业的发展方向定下保障民生的基调，以便加快住房保障体系的建设，据悉，<住房保障条例>已经列入2008年国务院立法计划当中。这意味着将来会有大量低价的保障性住房入市，那些包括高价圈地的地产公司势必受到巨大的冲击。