乌鲁木齐房价缘何强劲增长

　　■本报记者 赵红梅

　　乌鲁木齐，一个过去因低房价而长年隐身于全国楼市中的西部省会城市，近几个月，因其一路飙升的房价而突然跳入公众的视野之中。

　　今年9月，在国家发改委等部门发布的全国70个大中城市房价增幅排名中，乌鲁木齐市的房价同比增幅21．1％，一举跃升至全国房价增幅的第一位；8月，乌鲁木齐市的房价同比上涨11．9％，在全国35个大城市中排第3位，仅次于深圳市和北京市；7月，乌鲁木齐房价同比上涨12％，在全国70个大中城市中排名第四。然而，如将时间倒推至2005年，当年的1月至7月乌鲁木齐房价涨幅为负数，即－6．05％，排名全国倒数第二。一时间，乌鲁木齐的房价犹如脱缰的“野马”，一路狂奔，用两年时间，涨幅从全国倒数第二跃至今天的全国第一。

　　房价的上涨，拉动了乌鲁木齐的地税收入，但是也给一些徘徊在买房边缘的市民带来了购房的负担。

　　房价蹭蹭涨市民多懊悔

　　两年前，当内地许多城市的房价一路走高之际，乌鲁木齐的房价一直蛰伏于底部。也正因此，许多开发商认为，乌鲁木齐房价存在很大的上涨空间。然而，当房价上涨之风袭来时，其涨幅之猛，令许多市民猝不及防。

　　据国务院发展研究中心宏观部《2006－2010中国房地产发展预测报告》，乌鲁木齐市的房地产投资增速进入2000年后一直处于下降态势。其房地产投资占35个城市的比重和占ＧＤＰ的比重进入2001年后下降都较快。乌市房地产投资占35个城市的比重与其ＧＤＰ在35个城市的比重基本一致，都在0．8％左右，其房地产投资属于适中。预计乌市“十一五”期间将保持平稳增长，年均增幅应该在25％左右。

　　在乌鲁木齐工作多年的何先生一直在犹豫观望中错失购房良机。在乌鲁木齐市西山路一家房产公司门前，何先生指着众多挂着“已售完”字样的楼盘告诉记者，“两年前，这里卖1500元／平方米也没人买，但现在房价涨到2800元／平方米，却都已经卖完了。”

　　房价的上涨令他有些懊悔，“眼看着房价蹭蹭地涨，现在动辄都在3000元／平方米以上，收入却原地踏步，现在再不买以后可能就再也买不起房子了。”

　　而对于那些楼盘的销售人员来说，现在的状况让他们颇有“扬眉吐气”之感。“两年前，这里2000元／平方米也没人买，我们只好上门推销，可是很少有人理睬我们，连工资都发不下来，现在我们的房子都是人家抢着买，滋润多了。”一位销售人员告诉记者。

　　据记者了解，从2006初至今的一年多时间，乌鲁木齐上市新盘每平米上涨近千元，有的小区后继项目的价格甚至已涨至前期项目的一倍以上。两年前，城中楼市小高层住宅的房价在2800元／平方米左右，而眼下这些区域个别高层、小高层住宅，价格已攀至每平方米6000元，而在城北的苏州路、北京路一带，房价也由两年前的2000元／平方米涨至现在的3000元／平方米左右，城南的中环路一带，个别多层住宅的售价也卖到3800元／平方米。

　　三类购房者刺激乌鲁木齐房价攀升

　　在全国部分大中城市商品房住宅价格涨幅有所回落的时候，为什么乌鲁木齐房地产市场反而出现了售房火爆的局面，房价不断攀升呢？

　　记者从乌鲁木齐市价格监测中心了解到，今年1至5月乌市房地产开发投资额以较快的趋势增长。房地产开发投资额13．635亿元，累计比去年同期增长1．11倍。其中：商品房建设投资11．1588亿元，累计比去年同期增长1．23倍。商品房的销售面积为94．61万平方米，累计比去年同期上涨53．39％。商品房销售额22．855亿元，累计比去年同期上涨72．27％。

　　记者了解到，乌鲁木齐房价之所以有如此快的增速，购买商品房人群种类的增加是不可忽略的一个因素。

　　今年乌鲁木齐新增了三类购房者：享受性购房者、环境型购房者、外地来乌购房者。这三类购房人群的出现，在很大程度上刺激了居民的购房消费。其中，享受性购房者是指那些在原本满足自身居住需求的基础上，增加了更高的要求，眼光也有所改变，由最初的购买中低档住房转向中高档品质好的商品房的居民。

　　其次，为给孩子创造一个良好的受教育的环境，乌鲁木齐不少家庭在原有住房的基础上千方百计购买学区较好地段的房产，这就出现了好学区地段二手房难买，价格偏高的局面。尤其在乌鲁木齐市几个重点学区二手房的价格上涨较快，有个别地段已升值到4000元／平方米，和乌鲁木齐市一类地段高层商品房的价格接近。

　　此外，在当前房价上涨的局面下，老百姓普遍认为住房是头等大事，只有买房置业才能使自己的未来生活有所保障，以至于不管是否有购房能力，都涌入商品房市场进一步推高了房价。

　　此外，有专家称，乌鲁木齐的房价基数非常低，当它由2005年的每平方米1000多元涨到现在的均价每平方米3000元时，它的水平甚至还是低于西北其他省会城市，这也是它之所以能在短短两年内获得强劲增长的主要因素之一。

　　还有业内人士分析，除去城市化和经济增长带来的住房需求自然增长外，一线城市开发商转战二三线城市也是推高房价的重要因素。这些开发商生产高端产品的同时也吸引了外来的高端需求者，这些需求以投资为主。

　　房价拉动地税首次突破50亿

　　商品房的热销也成为乌鲁木齐主要的地税来源。截至目前，乌鲁木齐地税局累计税收首次突破50亿元，与去年同期相比，增加了12亿元。

　　11月6日，记者从乌鲁木齐市地税局了解到，今年乌鲁木齐地税增长主要来自营业税、个人所得税和契税，而今年乌鲁木齐商品房销售则成为主要的地税来源。根据乌鲁木齐统计局公布的数据显示，今年1月至9月乌鲁木齐商品房销售额达75．69亿元，比去年同期增长74．34％。

　　乌鲁木齐地税局今年1至10月营业税增长了31％，土地增值税增长163％；个人所得税增长56％，契税增长34％。

　　到目前为止，地方一般预算税收收入达到41亿元，比去年同期增收10亿元，增长31％，完成2007年新疆维吾尔自治区地税局一般预算税收计划42．64亿元的96％。