全球房地产市场牛市下坡

　　全球房价牛市会稳步地调整抑或出现剧烈下跌？日本楼市泡沫破裂引发的经济悲剧能否避免？未来全球房地产市场的走势如何？这一话题不出意料地成为此次在达沃斯举行的世界经济论坛年会的一个热点。尽管对未来房价走势的预测各异，1月26日关于房地产市场一节的发言嘉宾都不约而同地强调，政府采用适当的公共政策对房地产市场的长期健康发展至关重要。近一段时间以来，越来越多的迹象表明，美、英等发达国家的不动产价格在经历近十年的持久性牛市后，开始走上一段下坡路。房价会稳步地调整抑或出现剧烈下跌？日本楼市泡沫破裂引发的经济悲剧能否避免？美国耶鲁大学经济学教授希勒（ＲｏｂｅｒｔＳｈｉｌｌｅｒ）认为，美国主要城市的房价长期保持了年均10％的升幅，楼市的财富效应甚至比股市更加突出。他同时强调，保持房地产市场的有效运转，需要恰当的政策环境。举例说，日本在泡沫破裂后房价的长期低迷，就是市场失灵的结果。他说，政府有责任进行干预以保证“居者有其屋”，一个民主国家的政府更有动力这样做。在回答《财经》杂志记者提出的关于中国房地产走向问题时，希勒教授指出，中国未来房价的走势应该和宏观经济前景密切相关。如果中国经济每年都保持10％左右的增长速度，房价当然会跟着上涨。但是，他也委婉地提醒，无论中国还是美国，人们都有不理性的一面，中国因该对房地产市场过热的迹象保持警惕。来自美国马萨诸塞州的民主党众议员弗兰克（ＢａｒｎｅｙＦｒａｎｋ）说，“我不认为每年3至5个百分点的房价下跌称得上是‘泡沫破裂’，美国现在的房价的确过高。如果一些美国大城市的房价下跌10％，应当被看作是一件好事情”。他认为，美国现在的公共政策有利于有房者群体，而不利于租房者群体，也就是说是偏向富人的。弗兰克主张美国政府应为低收入群体提供住房福利。日本野村证券董事长氏家纯一则表示，日本房地产泡沫的破裂与政府和中央银行间缺乏政策协调有很大关系。货币政策和财政政策的脱钩加剧了国内资产价格的膨胀。氏家纯一认为，政府的房地产市场调控不应深入到干预具体地区的价格，而应当注意同中央银行协调，充分发挥宏观经济政策工具的作用。德国央行行长韦伯（ＡｘｅｌＷｅｂｅｒ）也持有相似看法。他提出，货币政策的调整不能只关注消费价格和经济周期的因素，也要将资本市场和房地产市场的因素考虑在内。也就是说，不能只关注纳入消费价格指数的房租价格，也要关注房屋价格的变化。韦伯说，市场机制的对房价有自我修正的能力，但通常会有一个时滞。恰当的货币政策有助于减轻这种波动，特别是对于那些流动性扩张引起的泡沫而言。[][41]