投资客两手准备 上海楼市谁是热锅上的蚂蚁

　　本报上海5月31日电 (记者 周凯) 今天，位于上海市黄浦区新昌路的“上海滩·新昌城”开盘，虽然第二天就是“六一大限”，但楼盘的销售热线依然很忙，记者在半个小时内拨打了十几次销售电话，都是占线。

　　“均价两万二！”记者好不容易拨通销售电话之后，售楼先生告诉了记者新开盘的楼盘价格，并没有记者想像中的那么低。

　　根据上海“网上房地产”的最新统计数据表明，上海市内环以内的住宅均价为17532元／平方米，并没有明显的下跌趋势。

　　这几个月里，无论是上海本地媒体，还是外地媒体，对上海的房价走势争论不休。“报纸上天天都在说房价会跌，什么时候能跌到我能买得起？”记者本欲采访的一位上海市民林先生却“采访”起了记者。

　　“房子有高中低档之分，价格也相差悬殊，如果把不同区域不同价位的房子简单地平均下来，好像均价是跌了，但这显然是楼盘供应结构造成的。”一位房地产专家告诉记者。上海“网上房地产”的统计也证明了这个观点，近一段时间，在上海市的“四环五区”中，外郊环区域依旧是成交量最大的区域，内中环区域是成交量最小的区域，其他三区成交量非常接近。单价在6000元／平方米以下的商品房比重超过70%。

　　中原(中国)地产研究中心总经理程先生也表示，从目前的实际情况来看，上海楼市的销售价格呈现下降的趋势，主要是由于此前开发项目一般处于中心区域，而现在的房地产项目则开始向边缘区域转移。

　　也有分析人士认为，目前的状态还只是市场对政策的“即期回应”，房价“虚火”究竟能降多少，将取决于后市。

　　在中央和上海市政府的一系列“组合拳”之后，上海的楼市呈现观望的态势。根据统计，4月份上海新盘交易量只有11900套，比第一季度每月平均的3万套锐减了60%，而二手房交易量也锐减了50%。

　　不过，有业内人士指出，之前的一系列政策对市场并没有大的实质影响，只是对购房者的心理预期影响很大。

　　“5.11文件”下发之后，“抛售楼盘”的新闻比比皆是，似乎投资客们都“屏不牢”了，赶在“六一大限”前要把房子卖出去。

　　“对老百姓来说，都觉得房价还会降，买涨不买跌，当然会慢慢等。”一位业内人士对记者说，“熬不住的主要是一些中小投资客和短期投资客。”

　　记者发现，现在在房屋中介公司掌握主动权的是买方，“往往刚谈好一个价格，买家又要再降几百块。”淮海西路一家中介公司的工作人员向记者抱怨。

　　华东师范大学东方房地产学院副院长陈伯庚表示，目前一系列的楼市宏观调控政策主要是从控制需求角度出发，挤掉市场需求中的虚假成分。而这种虚假因素主要就是投资性需求、特别是短期投机性炒作过旺。

　　和中小投资客一样熬不住的还有中小开发商和中小中介公司，房地产持续的胶着状态让一些中小开发商们成为了“热锅上的蚂蚁”。房产之窗网分析师尹喻认为，一些资金不足的开发商将受到“资金和土地”两重压力，不排除会出现“降价回笼资金”的局面。而二手房挂牌量的激增和成交量的急剧下降也使上海市的14000多家房屋中介公司面临重新洗牌的地步。

　　不过，与之相对应的是，一些大开发商还在坚决“挺市”。“开发商绝对不会轻易降价。”上海某地产集团营销总监在接受新华社记者采访时表示。

　　一位开发商对记者说，现在比的是实力和耐力。

　　记者在采访中也了解到，一些投资客在“大限”来临之际，并没有“孤注一掷”，而是选择了“一颗红心，两手准备”：“6月1日前卖出，价格好商量；6月1日之后再卖，就没那么便宜了。”

　　在“大限”之时，一些投资客选择了由售转租或者转为中长线投资，“房市不比股市，房子总归有人住的，我对上海的房市还是看好的。”一位投资客说。与之相类似的是，一些开发商也开始将楼盘以租代卖，或者带租约出售。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，未来上海房价不排除下跌的可能性。但要区分看，低端市场不可能下降，中端市场结构比较合理，高端楼盘房价肯定要下跌。未来楼市走势要看各种因素的综合。

　　有业内人士表示，目前上海仍有大量的刚性购房需求者，从他们的心理预期和实际承受力来判断，其所能忍受的观望期是5个月左右。房地产界很多人士将10月份看作政策效果最终显现之时。

　　记者了解到，大部分开发商推迟了开盘的时间。有开发商表示，能熬过今年第四季度的“低谷”，房市就会“柳暗花明”。