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一种观点认为,国家经济发展形势好支持市场繁荣；另一种观点则强调不要低估汇率和利率政策调整的影响
"中国房地产市场至少还有20年的快速发展,从2005年到2020年,中国商品房面积每年至少需要新增7亿平方米,否则中国的小康目标不能实现。"
在20日召开的中国国际金融论坛房地产金融与汽车金融创新会议上,大多数专家学者对房地产业的发展表示出积极的态度。
中国房地产协会杨慎会长对中国房地产市场未来的发展相当乐观。来自建设部政策研究中心的秦虹副主任也表示对房地产行业的发展前景一路看好。秦虹认为,国家实施的宏观调控政策对调节房地产业的局部过热是有效的,但支持购买需求旺盛、房价持续上涨的主要因素是国家经济发展速度快,形势好,城市人口的不断增加,国家鼓励第三产业的发展,房地产业的深化改革等因素也是支撑房地产发展的原因。
复旦大学房地产研究中心常务副主任华伟对房地产业的前景也充满信心。他举例说,一些国外资本大放厥辞,说中国楼市要崩盘,但我们要看到,他们同时又将大笔资金投入中国,特别是上海地产。良苦用心,其实是为了降低他们的市场准入门槛。华伟说,在上海房地产购买需求来源中,投资客的确占到相当大的比重,但中国的城市化才刚刚开始,上海每年净增80至90万的外来人口,形成现实需求。因此,上海的房地产业目前出不了大问题。
这些是否就给我国房价上涨过快提供了充分理由呢,从中是否可以得出我国房地产业不存在大泡沫的结论呢?国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松对此表示了质疑。
巴曙松认为,目前认为支持房价上涨的经济快速增长、人流的不断引入等理由,在20世纪80年代的日本、90年的香港、90年代初的海南都存在过,目前关键是要分析它们和北京、上海等地的房地产市场有何不同。
就房价上涨的问题,巴曙松撇开其他专家关注的因素,从国际金融学的角度给予了新的解释。他认为,在过去的三年半里,中国的外汇储备增长了3000亿美元,相应的中央银行向市场投放了同样的基础货币,造成基础货币的投放过量。表现在中国M2与GDP的比例是全世界最高的,达到200%,而东京等地在房地产泡沫破灭之前都出现过M2与GDP的快速增长过程。
中国的经济结构很特殊,外向依赖程度非常高,出口部门的商品不可能形成价格的大幅上扬或下跌,它受国际市场的制约大。过量投放的货币就只能被非贸易部门吸纳,也就是房地产、股票等资产市场。股票市场由于制度的缺陷,不可能吸收这样超量投放的流动资金,于是房地产市场则成了吸纳的主要渠道。巴曙松认为,这正是为什么有关金融当局对房地产泡沫话题特别敏感的原因。
"不要低估汇率和利率政策的调整对房地产市场的影响。"
针对加息后房地产界的一片无所谓的乐观情绪,巴曙松提醒,利率的调整对房地产供给和需求双方的影响都非常明显,并且中国正在进入一个加息周期,此次利息调整取消贷款利率上线和存款利率可以往下浮动的规定,将影响房地产的融资。
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