深圳房价为何任性上涨

　　深圳超过1100万的常住人口中，70%的部分无房，他们要在深圳安家落户，这一潜在的需求随时都有入市的可能

　　作者：李宇嘉

　　股市狂飚突进，但房地产似乎也不愿成为没落的贵族。深圳，这个被称为我国楼市“风向标”和“优等生”的城市，其楼市近期正在上演完全不输于股市的火热景象：久违的“日光盘”又回来了；二手房业主一夜反价50万也被买家欣然接受；热点片区一房难求，用中介的话来说“出一套、卖一套”；新房价格“跳涨”以万元为单位，恐慌性购房潮难以阻挡；非中心区(龙华、宝安等)的房价“三年三连跳”，似乎已步入豪宅时代了。

　　近期，网上几个帖子被大量转载，如《深圳房价跳涨以万为单位》、《我伙呆！若深圳房价一直涨下去，那将会怎样？》，这在很大程度上折射出深圳房价坚挺的事实。根据国家统计局的数据，深圳新房价格指数连续4个月环比上涨，3月份的涨幅排名全国第一，同比跌幅全国最小，已回到1%以内；二手住房价格连续5个月环比上涨，涨幅也排名第一，同比为全国唯一上涨城市；刚刚公布的百城房价，深圳新房价格31495元/平方米，同比环比均上涨1.09%，位居十大城市涨幅之首；二手住房价格环比涨3.29%、同比涨6%，同样位列全国第一。未来深圳房价或将继续上涨。

　　今年以来，深圳房价上涨呈现出四个特点，一是以学位房、前海和自贸区为代表的概念性房价上涨。去年10月份启动新一轮上涨以来，学位房和自贸区概念的房价分别涨15%和10%；二是原特区外住房供应密集区房价快速上涨，其中以占据全市供应超过40%的宝安和龙华为甚。这两个片区的房价从2012年的2.0~2.2万元/平米上涨到目前的每平米3.5~4万元左右，去年四季度到目前，两个片区的房价每平米上涨了1万元，有报道称宝安中心区的房价10年翻了10倍；三是价格洼地的房价迅速上涨，比如龙岗中心区、坂田、福田南等处于价格洼地的房价，去年四季度以来上涨了20%以上；四是结构性投资需求或入场，除了学位房成为新的投资品种外，房租连续32个月上涨，位置优越(主要是临近地铁)的中小户型次新房，有的租金超过月供，受到投资者的青睐。

　　尽管一线城市房价都在上涨，但并不像深圳这般疯狂。对于此轮深圳房价上涨，除了2014年四季度以后，降首付、降月供、降税费等政策刺激外，连续几年土地供应跟不上，恶化了供求关系紧张的预期是重要原因。2009年以来，深圳房价和需求相互推动，房价进入最快速上涨时期，均价5年来基本翻了一倍，但商品住房用地供应或者无法完成计划，或者低于预期，特别是在保障性住房用地刚性供应的情况下，每有一宗地“招拍挂”时，便引来很多开发商疯抢，恶化了市场预期。

　　近年来，深圳住房供应或者靠开发商手里的储备土地，或者靠城市更新，城市更新成为主渠道。中原地产预测，2015年深圳有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，其中的55个为更新项目，占比58%。但一方面，城市更新存在周期长、不确定性大，缓解中短期供求矛盾效果不佳；另一方面，在房价看涨、更新成本大、周期长的情况下，城市更新本身存在着推高房价的可能；同时，近年来容易更新的区域已经展开，剩下的都是难啃的骨头，增加供应的周期更长；另外，城市更新不仅减少了价格低廉住房的供应，也推升了租赁价格的上涨，倒逼房价上涨。

　　特殊的人口结构也是重要原因。深圳是个新城市，不像北京、上海和广州，在房改前就有大量的存量住房供应，而且本地人口早已实现了住房自有，这是个蓄水池，也是稳定器。但是，自上世纪80年代建城以来，深圳就一直处于外来人口不断涌入的态势，存量住房供应的主体的历史遗留违法建筑，即俗称的“小产权房”，并没有像北上广等城市一样，存在大量的存量“适居”住房。根据世联行的统计，按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套，远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平。目前，深圳超过1100万的常住人口中，70%的部分无房，他们要在深圳安家落户，这一潜在的需求随时都有入市的可能。

　　(作者供职于深圳市房地产研究中心)