话语权集中 或成房市另类拐点

　　话语权集中 或成房市“另类拐点”

　　本报记者 林喆

　　临近年关，深圳、广州、上海等地楼市在成交量急剧萎缩后，曾经气势如虹的房价开始松动，房地产业关于“拐点”之争愈演愈烈。目前，仅从房价的层面，判断房地产业出现拐点无疑有失偏颇。但是，应该看到，信贷从紧后的市场分化和行业话语权集中，很可能成为房地产业的“另类拐点”。

　　房地产业是资本密集型行业，各种要素资源是以资金为轴心进行配置的。由于近几年信贷环境较为宽松，因此房地产企业的“日子”比较好过，但行业集中度并没有随着景气高涨而上升。统计表明，我国的房地产企业，多的时候五六万家，少的时候也三四万家，但前五名的市场份额加起来不到5%。

　　在调控趋严、货币政策从紧的背景下，今后并非所有的房地产企业都能顺畅地获得充足的现金流。这不仅体现在房地产企业向金融机构直接融资成本的抬高，更体现在个人消费信贷趋紧后，房地产销售速率下滑导致的资金周转和运营效率的下降。

　　由于预售制度的存在，房地产企业的资产负债表上便有了“预收账款”这一项。虽然该科目属于流动负债，但构成了房地产业开发资金的重要来源。而且，对这一现金流的占有，房企几乎是不支付任何成本的。

　　业内资深人士指出，房地产投资中单纯的信贷比重其实并不大，一般只有20%左右。更主要的负债，则是以个人按揭为代表的销售贷款。因此，房地产企业更担心的是居民消费信贷的紧缩。

　　显然，频繁加息后，资金将不再“廉价”，二套房新政更进一步收紧了房地产投资的“钱袋子”。对持币待购者而言，信贷收紧意味着支付能力下降。在目前的高房价下，房贷成本增加将进一步削弱人们的房产购买力，同时将增加持有投资性房产的风险。

　　种种迹象表明，房地产销售已经受到很大影响。2007年下半年以来，一线城市期房成交量大幅萎缩，“有价无市”日益凸显。在资金压力增大的背景下，负债率高、融资渠道狭窄、资金链绷紧而“扛不下去”的企业，结局很可能是在并购中出局，市场的定价权也将日益集中。

　　可以预见，在货币政策从紧后，房地产的资本以及由其引导的其他要素资源，将出现非均衡化配置，优势企业将获得的更多。而这对房地产业而言，很可能是一种进步。因为所谓的优势企业，其运营效率往往高于行业平均水平，资本、土地等资源向这些企业汇聚，无疑是一种优化配置。

　　更主要的是，从公司经营层面看，代表运营效率高低的一个关键指标是资金周转率。对于房地产企业而言，资金周转率和土地开发速率是成正比的。如果行业要素资源向高运营效率企业集中，有利于加快土地开发速度，减少“囤地”、“捂盘”现象的发生。进一步推论，当资金运行和土地开发的效率不断提高时，房地产市场中“真实的”和“人为的”供求紧张，都将得到逐步化解，介时房价将趋于稳定。

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