业内人士指出南京市强征二手房个税弊大于利

　　本报记者 邓华宁

　　近日，上海和杭州均传出征收20%的二手房交易个人所得税的消息，南京也有相关传言。虽然各地还没有实质性操作，但二手房市场早已风起云涌，房产交易大厅的人流量也明显增多。　　

　　据“我爱我家”市场研究中心统计，目前南京二手房市场总体供需比例从年初的1.03：1发展到5月份的约1.4：1，供需相对平衡，二手房价格升幅下降，市场“退烧”。但多位二手房业内人士告诉记者，如果交易环节税收新政策出台，将打破现有的供求关系，加剧供需矛盾。

　　二手房交易环节税费增加，将导致交易双方交易意愿受到抑制，二手房交易量锐减的同时，也可能会促使二手房交易价格的进一步上升，步入一种量减价升的不良状态。

　　首先，从房源供给来看：一方面，从以往调控后的经验判断，二手房交易环节征税，许多在征税范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一方面，税收政策的实施将使得业主的出售收益受到影响，业主的出售意愿随之下降，部分业主改善居住条件“以旧换新”、“置业升级”的愿望也被遏制。两方面因素将导致二手房市场的房源供给大量下降。

　　其次，从购买需求来看，就现阶段的南京二手房市场来说，90%以上购买二手房人群是用来自住的，而二手房也主要是为广大的中低收入人群、拆迁户及外地来宁落户等首次置业者解决居住问题。虽然在税收新政策出台后，部分购房者由于对政策所能带来的影响以及未来二手

房价的走势判断不明朗，选择暂缓购房计划，持币静观后市发展，致使购房需求短期内减少。但是，这部分人群并不会因为新政策的出台而取消买房计划，随着老百姓对新政策细则的进一步解读以及税收新政影响力的逐步被释放，二手房购买需求仍会逐步恢复乃至放大。

　　第三，业主转嫁交易成本，导致房价进一步上升。二手房交易环节税费的增加意味着，二手房交易成本的增加，无疑会使得二手房业主的卖房收益也受到一定的损失。因此，部分选择在现阶段出售手中房屋的业主，为了确保自身利益不受到损害，可能会把其所应缴的个人所得税及其他税款转嫁一部分到卖房款内。

　　业内人士指出，目前南京二手房市场仍是“卖方市场”，卖方完全可以将二手房交易环节中的税费转嫁给买方。而目前由于主城区内高踞的一手房价，使得那些财力不足且必须通过二手房市场来解决居住问题的购房者被迫接受卖房者的这种税收成本转嫁。一些无力承受高房价高税负的购房者，也可能会转移到房价相对便宜、交易税费少的郊区一手房市场，而郊区一手房市场由于需求增加，又将推动房价的上升，从而形成了恶性循环。因此，二手房交易环节加税不但不能有效地抑制房价过快上涨，反而会加快促进二手房价格的不断攀升，最终呈现出南京二手房市场价格不降反升态势。同时，一手房市场的需求增加又会导致开发商对土地需求的增加。

　　业内人士认为，南京强征二手房个税将导致二手房市场持币观望气氛浓厚，二手房交易骤冷。而二手房房源的减少，以及房价的持续上涨，也将会使大部分收入不高的普通老百姓购房陷入“贵的(高档房)买不起，便宜的(

经济适用房)买不到”的境地。不仅使普通老百姓“买房居家”更难，也不利于

房地产市场的健康发展。

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