出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　2020年，三盛控股实现营业收入87.79亿元，同比增长276%；归母净利润8.09亿元，较2019年的0.69亿元大幅增长。三盛控股的业绩大幅增长主要得益于上市后的几次资产注入，后期高增长是否可以维继仍有较大不确定性。并且以目前241.28亿元的年销售业绩，要实现2022年的“总资产千亿、销售额千亿”双千亿目标，难度较大。同时，97%的利息资本化率远超行业平均水平，公司的业绩有不小的水份。

　　多次资产注入推高业绩 持续性有待观察

　　三次资产注入后，三盛控股的发展步入快车道。

　　2017年4月，三盛控股借壳港交所公司利福国际成功登陆资本市场。之后三盛集团逐步将资产注入三盛控股，2017年注入了济南章丘项目、平潭项目。2019年12月，三盛控股收购了福建盛创等多个地产项目。2020年10月，三盛控股又以3.47亿港元收购其控股股东MegaRegal所持有的目标公司全部股权，收购完成后，三盛控股将间接持有福州伯盛95%股权。而福州伯盛拥有9个项目公司股权，分布在福州、泉州、成都、徐州、扬州、台州及青岛。据悉，这些项目的市值超100亿元。

　　上市后快速发展的诉求下，几番资产注入令三盛控股的业绩短期内取得较大增长，2018年-2020年的营收和归母净利润分别为9.34亿元、20.55亿元、87.88亿元和-1.66亿元、0.69亿元、8.09亿元。目前公司的收入包括销售、投资物业租金及酒店收入，其中物业销售收入占比超95%。

　　2019年9月16日，三盛在上海虹桥召开总部入驻仪式。三盛集团董事长林荣滨彼时曾表示，未来将积极拥抱“双千亿”目标，要在2022年实现总资产千亿、销售额千亿。

　　2020年，三盛控股实现签约销售额241.28亿元，较2019年的113.22亿元同比增长113.11%，签约建筑面积195.34万平方米，同比增长139.53%，增长不俗。但以目前的销售规模要在两年内实现千亿难度较大，除非更大力度的资产注入。截至2020年末，三盛控股土地储备总建面为3072.7万平方米，土储规模较为充足，但是对于三盛目前的体量来说，支持后续开工等的资金资源调配也是不小的考验。

　　财务费用增长较快 利息资本化率超97%

　　截至2020年底，三盛控股的银行贷款及其他借款总额为165.34亿元，同比增加约78%，在行业整体去杠杆的背景下，这一增速较快。其中，短期借款约32.56亿元，长期为132.79亿元。虽然目前债务结构短债较少，以长期负债为主，但从账期来看，长期有息负债中的59%需于2年以内偿还。

　　三盛控股的有息负债还包括关联公司借款，三盛控股董事局主席林荣滨持有的福州三盛近年为三盛控股提供了大量借款，截至2020年末待还款项合计30.7亿元。

　　同时，由于有息负债的快速增长，三盛控股的利息开支也大幅增长。2020年，公司总的利息支出为23.14亿元，较2019年的15.53亿元大幅增长49%。但最终只有0.6亿元计入当期财务费用，资本化率达到97.42%，而2019年利息资本化率高达97.91%。虽然房地产行业的利息资本化操作较为常见，但资本化率通常在70%以上，97%多的资本化率在行业并不多见。

　　事实上，若非高到极致的利息资本化率，2018年亏损1.66亿元的三盛控股根本无法在2019年扭亏转盈，但即便扭亏，2019年最终的归母净利也仅有不到1亿元。