出品：大眼楼管

　　作者：青柠

　　3月11日，迪马股份发布2020年年报。财报显示，公司2020年实现营业收入212.7亿元，同比增长7.99%，归母净利润为18.02亿元，同比增长25.89%。截至2020年末，迪马股份“三条红线”：净负债率48.21%，扣除预收款后的资产负债率为69.14%，现金短贷比为1.25倍，三项指标均在安全线内，是绿档房企，降负债压力不大。迪马股份董事长罗韶颖三年前曾表示，集团的目标是进入房企50强，下一个目标是30强。但在销售增速下滑明显的情况下，这一目标并不容易。同时，公司的盈利水平也大幅下滑。

　　合同负债同比下滑超15% 收入增速或将继续放缓

　　迪马股份的收入主要来源于房地产、专用车制造和产业发展三大业务板块，而房地产收入占比超90%，房地产业务是公司的主要收入来源。

　　2020年年报显示，迪马股份去年实现营业收入212.7亿元，同比增长7.99%，归母净利润为18.02亿元，同比增长25.89%，营收和净利较前两年均在40%左右的增速双双放缓。其中，房地产业务及物业2020年实现营收195.77亿元，同比增长7.48%，较2018年-2019年的40.16%和49.8%大幅放缓。

　　并且，截至2020年末，迪马股份的合同负债为224.54亿元，较2019年同期的265.00亿元同比下降15.27%。由于国内商品房销售普遍采取期房预售制度，因此预收款项一直被视为未来的利润”蓄水池”，是判断未来结算收入的重要指标。合同负债下滑之下，未来的收入增速或仍将继续放缓。

　　中指研究院数据显示，2020年，迪马股份房地产业务平台东原地产的合约销售额为851亿元，较2019年的752亿元同比增长13.16%，而排名则由第49名下降到51名。中指研究院数据，2020年百亿房企销售额增长率平均14.4%，500亿-1000亿规模的房企销售额增长率平均为16.2%， 东原地产的增速要低于同档平均水平3个百分点。

　　结转多个尾盘项目 房地产业务毛利率大幅下滑8个百分点

　　同时，迪马股份的房地产及物业业务的毛利率逐年下滑，2018年-2020年分别为29.03%、28.57%和20.09%。去年由于房地产业务的毛利率大幅下滑，导致公司整体毛利率下滑7.93个百分点至20.04 %。

　　从各个地区来看，除了西南和华西两个地区毛利率获得了3个百分点以下的小幅增长外，华中区域、华东区域、南京三个区域的毛利率分别同比大幅下降了11.26、21.68和22.5个百分点。据悉，公司华东和南京区域2020年结转了多个尾盘项目，而该类项目毛利率偏低。

　　而在三费方面，2020年，迪马股份的管理费用同比增长了31.31%至10.39亿元；销售费用小幅上涨3.25%；财务费用则同比下滑25.07%，公告显示，主要系本期借款利息费用化减少所致，反之，资本化金额增加。在公司融资额及整体平均融资成本均与去年变动不大的情况下，公司的资本化利息大幅增长了51.81%。费用率的上升导致公司的净利率由上一年度的11.09%下滑至9.76%。期末加权ROE为18.11%，增长1.54个百分点，但扣非加权ROE为15.36%，较2019年依然是下滑的。

　　投资明显力度增强 投销比高达2.82倍

　　2020年，迪马股份实现地产销售金额227.21亿元，销售面积183.05万平方米，销售均价12412.46元/平方米，较2019年的14149.74元/平方米下降12.28%。2020年实现结转收入金额190.22亿元，结转面积144.29万平方米，报告期末待结转面积236.16万平方米。

　　在土地投资方面，2020年，迪马股份继续坚持以一二线为主，一二线外延具有人口流入潜力的城市为辅的战略布局。公司全年新增土地储备35宗，建筑面积 516.83万平米， 较2019年的300万平米同比上升72.3%，2020年的面积投销比达2.82倍。

　　2020年，迪马股份以更大的合作开发力度新进入石家庄、徐州等城市，而徐州地块的权益比低至8%。目前公司并表的31个项目中，仅有三个是100%权益，其余项目均为合作开发，未来公司的权益比例或会进一步降低。克而瑞数据显示，公司2020年的权益销售比例已经由2019年的60.82%下降至53.94%。