出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　近日，新城悦服务的一则违反上市规则的公告，再度将地产公司旗下物管公司的独立性风险摆到了投资者面前。

　　当前，物管公司与同一控制人旗下的关联地产公司有着诸多业务往来，包括物业及车位代销、资金拆借以及基础的物管业务，这其中涉及的业务和现金流往来，往往会因为同属于同一实控人旗下而忽略了相关的管理规则以及信批规则，导致独立投资的利益受到损害。

王振华关联公司未退还按金3.73亿元 新城悦寻求投资人追认

　　按照此次新城悦的公告，截止2022年12月31日，公司已付按金的未偿还结余约6.66亿元。其中，在其为取得销售车位代理服务资格的过程中，向王振华的关联公司支付了相应的按金，而相关公司即为新城发展集团及其附属公司。经董事会确认后，在6.66亿元未偿还的按金中有5.61亿元指向了王振华及其关联公司。

　　截至本次公告日，新城悦服务合计过往可退还按金的未偿还有5.5亿元，而这其中多数都是王振华及其关联公司的欠款，即已向王振华的关联公司支付过往可退还按金总额约3.73亿元。

　　实际上，新城悦与新城控股同作为王振华控制下的关联公司，两者业务有着千丝万缕的关系，而这其中业务流程及信批合规与否非常考验管理的规范性。而此次新城悦就由于管理层的无意疏忽，在支付过往可退还按金之前及/或之后并无遵守上市规则项下的上述规定，因此有关付款及其后未能披露构成违反上市规则第14、14A及13章项下的规则。

　　这无疑也损害了中小投资者的利益，为此，新城悦服务拟召开特别股东大会，希望的得到中小投资人谅解并能追认同意。若不能，新城悦和王振华承诺将在股东会5日之内将资金归还于新城悦的账上。

物企应收款普遍高增 独立性遭质疑

　　物管公司与同一控制人旗下的关联地产公司有着诸多业务往来，已成行业普遍现象，包括物业及车位代销、资金拆借以及基础的物管业务，这其中涉及的业务和现金流往来。在账面上主要表现为贸易应收款项、预付款、按金、其他应收款等，因此物管公司常常被质疑独立性不足，甚至充当地产公司“输血袋”的角色。

　　Wind数据显示，截止2022年底，在港上市的物企中不少公司的企业应收款科目余额出现了大幅增长，其中新城悦服务同比增幅相对较高。

　　年报显示，截止2022年底，新城悦的应收账款同比增长107.51%达到12.92亿元，其中关联方的应收款从2021年的1.95亿元增长189.1%至5.64亿元。而全年的应收账款中减值损失达到1.36亿元，较上年的0.88亿元增长56.67%。

　　而同期新城悦账面按金达6.66亿元，较上年增长66.76%，参考本次新城悦公告所述金额，几乎多是王振华及关联公司未退还的可退还按金。

　　相较于关联方的资金占用增多，新城悦的账面资金却明显减少。从2021年底的25.04亿元减少至2022年底的19.74亿元，这其中与多数资金滞留在关联方存在一定关联。

资料来源：公司公告

难以独立的物企 与地产业务休戚相关

　　实际上，物企与关联地产公司的交织还体现在业务输送上。

　　截止去年底，新城悦在管建筑面积1.98亿平米，较2021年增加29.1%，其中在管建面中来自独立第三方的面积占比达到51.9%，而合约面积中来自独立第三方的占比为46.7%。新城悦依然严重依赖新城控股，这也是为何其在资金层面难以真正做到独立的根本原因。

　　不过，在过去一年地产行业深度调整的大环境下，新城控股的物业销售也不尽如人意，尽管在管和合约面积仍在增长，但地产公司的销售下滑直接导致新城悦的“开发商增值服务”这一高利润率业务收入出现大幅萎缩。

　　2022年，新城悦全年毛利率下降为25.8%，主要因为开发商的销售萎靡，而物企相应的促销业务也同样不振。新城悦2022年的开发商增值服务同比下滑36.28%至5.2亿元，毛利率则从28.95%下降至24.55%，而从目前的地产存量竞争环境来看，未来公司非业主增值服务的增速或也难有较大改观。

资料来源：公司公告

　　由于整体的盈利能力的下滑，新城悦全年录得归母净利润4.24亿元，同比下滑19.4%。这也是是公司多年来的首次业绩同比下滑，与前几年接近100%的业绩增速境况差距较大。

　　此外，随着物企增幅逐渐下台阶，地产公司账面待结转物业逐渐减少的预期，以及部分出现房企可能侵害关联物企公司中小股东利益的情况，物业公司的股价经过前几年的飙涨后，近两年多数都已经回归原点，新城悦也不例外。