出品：大眼楼管

　　作者：肖恩

　　7月9日，龙湖集团发布公司前6月的销售简报，前6月累计实现合同销售金额人民币1426.3亿元，合同销售面积825.8万平方米，销售均价1.73万/平米，前六个月销售同比增长28.38%，完成全年46%的销售目标。其中六月单月实现合同销售金额人民币308.0亿元，同比增长7.01%，增速有所下滑。

　　与此同时，龙湖组织架构再调整，地产被单独列为主航道之一，与包括商业运营、租赁住房、智慧服务并列为龙湖集团下属的6大主航道，并豪言在2024年经营业务收入超过千亿元。而龙湖目前仅百亿出头的经营业务经营的究竟如何呢？

　　下半年销售增速要放低预期

　　上半年，得益于低基数效应，龙湖集团的销售额同比增长达到了28.38%，比去年全年11.6%的增速要高出不少。但整个上半年来看，增速是呈下滑趋势的，6月增速仅有7.01%，4月份甚至接近于0%的增速。

　　公司管理层在年初的业绩发布会上曾表示，2021年今年预计可售货源约4700亿元，销售目标为3100亿元，同比增幅约15%，去化率达到66%即可实现目标，并希望投资者放低对于公司销售增速的预期。

　　事实上，龙湖上半年的销售额增速在TOP50房企中处于中下游水平，再考虑到龙湖集团全年的销售目标和增速情况，上半年的销售额增速下滑的趋势预计在下半年将维持在低位。

　　不过龙湖近几年对于销售规模的追求并不强烈，在最近的组织架构调整中，地产开发新航道的设立也预示着地产开发业务未来将不再是集团的唯一重要的核心业务。而包括以商业运营、租赁服务、智慧物业服务等为主的经营性业务将成为龙湖集团在未来几年发力的新增长极。

　　豪言经营业务复合增长率超60%

　　近几年，龙湖试图打造开发业务和经营业务“双引擎”齐头并进的业务格局。继万科区域、人事大调整之后，龙湖集团也开启了新的组织变革，集团总部更名为集团赋能平台。

　　相应地，此前龙湖内部就曾提出了2024年经营性业务收入迈过1000亿元的目标，与开发业务并列千亿级。2020年财报中，龙湖集团产生经营性收入的业务，主要有两大类，投资性物业收入和物业管理服务收入，对应商业运营、租赁住房、智慧服务三大航道，收入总额约150亿元。其中商业运营收入及租赁收入达到75.76亿，物业管理收入达到79亿。

　　这意味着，未来四年，龙湖经营性业务收入的复合年增长率将达到60%左右，而2020年该部分收入整体年增长率约30%出头。龙湖的六大航道中，地产开发仅占一席，但其收入规模占据绝对地位。2020年，龙湖物业出售收入1799.8亿元，占集团总收入的92.6%。

　　值得一提的是，早在2017年，龙湖在经营性收入约45亿元时，便高调喊出2020年要突破150亿。彼时看起来颇有挑战性的目标，目前已基本完成。

　　主营业务经营的究竟如何？

　　截止2020年底，龙湖账面的投资物业达到1524.86亿元，同比增长16.6%，这其中主要是商业物业和自有租赁物业。

　　分开来看，去年龙湖集团完成了开业10座商场的目标，截至2020年底龙湖集团在全国范围内累计开业商场49座，已开业商场建筑面积481万平方米，出租率为97%。

　　租赁住房业务方面，截至2020年底，龙湖集团在全国30多个城市，开业约30个冠寓项目，冠寓累计开业房间数量超9万间，开业超过6个月的房源出租率为93.3%。

　　因此，基本上龙湖的自持物业经营的比较理想，2020年的租金回报率（投资物业收入/投资物业余额）达到4.97%的水平。

　　同样的数据看往年基本在5%以下波动，这个回报率相较于公司20%的ROE的水平还是存在明显差距的。不过这里面还有在建物业和筹建物业，并未投入使用的，据悉截至目前，龙湖集团未来几年，公司计划每年开出约10个商场，在手的商业项目超过100个，也就是说相较目前开业的49家商场，还有另外一倍的筹建物业。

　　如果按照这样的节奏往前滚动开发，龙湖集团的投资物业回报率预计在5%左右，且未来4年内（即目标年份2024）龙湖共计开业100家商场，租赁住房也翻倍，那么届时投资物业的营收也仅仅是300亿出头。

　　那么剩余的600多亿营收就需要龙湖的物业服务来填补。截止2020年底龙湖物业服务在管面积在1.7亿平方米，而截止2020年底，龙湖集团的土地储备合计7400万平米，若全部在2024年全部转化为物业服务的在管面积，那么在管面积将增加44%。

　　在平均物业费不出现大变化的情况，当前仅有不足80亿的物业收入将如何实现600多亿的营收，以达到千亿目标呢？