物企赴港前仆后继，6月28日，A股终于久违的迎来了一家物业公司上市申请。上海上房物业股份有限公司（以下简称“上房服务”）从新三板摘牌后欲转战沪市主板。由于A股对关联交易的关注度较高，上房服务之所以能做出这种选择，源于它独立第三方物业公司的身份。

　　据了解，我国众多的物业管理服务企业中，85%是开发商的子公司，10%是由房管所转制，独立的专业物业服务公司只有5%左右。独立的特性让上房服务能享受A股物业标的稀缺的红利，同时也需承担没有关联房企“输血”的不足。

　　股东结构简单   专项服务收入减少

　　上房服务成立于2001年，是一家成立之初便是市场化运营的物业管理公司。用招股书的描述，这是一家运行机制灵活的民营企业。

　　公司目前实际控制人为李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康六人。2021年3月15日，上市前六人签署了《一致行动人协议》。六人通过上房方征间接可支配49.39%的表决权，通过上海方怡间接可支配21.43%的表决权，通过上海方延间接可支配11.63%的表决权，周超直接持有2.17%的表决权。因此，上述六人直接或间接合计可支配公司上市发行前84.62%的表决权。

　　上市前，公司股权结构以个人股东及合伙企业为主，名单中没有一家机构股东。公司主要深耕上海地区，上海地区占营收比例在70%以上，华东地区占营收比例约为95%。

　　由于获取新客户的方式主要靠招投标，因此公司在主要由房地产开发的住宅方面并无优势。资料显示公司应收款前几名分别是上海市第七人民医院、常州第一人民医院、上海东体场馆分公司等事业单位。

　　对医疗机构、商业地产、教育机构等多种业态提供的日常安全保障、清洁绿化、设备维护保养、高端接待等服务被统一归类为综合物业服务。在这之外的，停车场经营管理和餐饮团膳服务被归类为专项物业服务。

　　2018年至2020年，上房服务分别实现营业收入5.9亿元、7.2亿元、8.2亿元，2019年、2020年分别同比增长21.91%和13.37%。2年复合增长率为17.6%，这在物业股中不算高。同期，净利润从3563万元升至7222万元，复合年增长率42.3%，同样比不过大部分背靠房企的物企，后者净利润复合年增长率算数平均值约为60%。

　　拆分各项业务来看，2020年疫情对停车场及餐饮服务冲击不小。疫情期间车流量减少导致停车场收入下滑；而部分餐饮业务盈利能力较差，公司于2020年逐步退出。也就是说在以清洁、养护、接待等基础物业服务之外，上房服务的其他增值服务尚未发展起来。

　　这也是大部分不以住宅、商业为主要在管业态的物管公司的弊端。缺乏第二增长曲线，单纯依靠物业管理服务，只能寄希望于扩大规模。而第三方物业公司规模的扩大并不是一件简单的事情。

　　各业态发展较为平均   特色优势不明

　　拉长时间线来看，上房服务营收规模从2014年的2.51亿元增长至2020年的8.18亿元，随着基数的增大，增速整体呈下滑趋势，2018年甚至出现过负增长。

　　虽然增速不如住宅类物管，但市场普遍认为非住宅物业管理具有一定的壁垒，因此目前二级市场的估值不算低，比如主攻航空物业新大正市盈率（TTM）为49.8倍、具有产业园特色的特发服务市盈率（TTM）为32.5倍。A股物业标的稀缺也仍然有红利，比如住宅为主的南都物业市盈率（TTM）为19.2倍。

　　理论上，上房服务同样为非住宅类物管公司，近几年发展稳定，或许也能受到市场青睐。不过值得关注的是，公司目前在管商业地产、医疗机构、教育机构、文化体育、其他机构占总在管面积的比例分别为22.7%、16.2%、23.6%、7.8%、29.6%，商业地产和教育机构项目相对较多。

　　但近几年新增面积增长较快的是其他机构（工业园区、交通枢纽、轨道交通、城市公园、外国驻华使领馆等），占2019/2020年新增面积比例为44%/58%。这类项目平均单价不高，近几年从2.92元下滑至1.61元。

　　这导致综合物业中各业态在管面积相对均衡，医疗机构单价最高收入占比最大，其他机构单价低但面积增长快。截至目前公司在管面积18百万平方米，在已上市物业股中属于小物企，同时公司未披露储备面积，未来何种业态会成为上房服务的核心壁垒，还未可知。

　　毛利率提升全靠社保优惠政策

　　成长性尚未可知，上房服务的盈利能力也一般。

　　2019-2020年，公司毛利率为15.84%、、15.19%、16.93%，同期净利率为6.02%、6.64%、8.83%。对比同行，2020年45家物业股净利率低于10%的只有10家。

　　而上房服务2020年利润率之所有略有提升，主要是疫情影响下社保减免政策所致。疫情之下，医院项目的人工成本降低；办公楼人流量减少，物业人员配置相应减少，从而缩减部分人工支出；教育机构延迟开课，人工成本有所下降。

　　招股书选取了3家可比公司，2020年上房服务毛利率仅高于招商积余，且未对比毛利率在20%以上的南都物业、新大正。

　　对于小物企，中信证券研报认为，物业管理行业的核心优势在科技赋能和增值服务生态的巨大成长空间。外拓和并购市场的激烈竞争，意味着小公司由小变大的概率不仅没有变大，反而更低了。长期来看，大物业管理公司如果管理松散，效率低下，很可能遭遇估值下行，但小物管公司则更难维持较高的估值水平。

　　分析认为物业股长期看资源，中期看能力，短期看增长。上房服务具备哪方面优势？