出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：陈宪

　　6月9日，力高集团拆分旗下物业板块力高健康赴港上市，上市前力高地产100%持股力高健康。截至2020年末公司在管面积13.5百万平方米、合约面积20.1百万平方米，储备率不足1倍，是一家规模小、储备也不占优势的物业公司。

　　从“力高健康”的取名可以看出，物业板块或将迎来第二只主打“健康”的物业股。但公司目前只有两间怡邻健康中心诊所在营，尚未贡献营业收入。公司计划在2023年前开设逾21间康养中心。那么问题来了，没有规模就没有社区客户，康养业务又能达到何种规模？

　　业绩贴上市标准线前行

　　资料显示，力高健康是一家以住宅物业为主的传统物管公司，收费模式95%以包干制为主。从收入结构来看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务在2020年占比分别为61.3%、27.6%、11%，可以说也非常“传统”。

　　2018-2020年公司实现营业收入分别为1.24亿元、1.8亿元、2.2亿元，复合年增长率为40.6%；实现年内溢利为1112.2万元、2908.4万元、4401万元，年复合增长率为99.1%。

　　盈利不足5千万，物业板块又迎来了一家小物企排队。中物协数据显示，目前赴港排队的物企数量高达20家，年内物业板块上市公司可能达到70家。尤其是在港交所修改了主板上市条件后，下半年可能是小物企上市的最后窗口期。

　　修改后的港交所主板上市标准要求股东应占盈利最近一个财政年度不低于3500万港元；及前两个财政年度累计不低于4500万港元（三年累计盈利不低于8000万港元）。修订后的盈利调高幅度的实施日期为2022年1月1日。

　　力高健康虽然近2年业绩提升迅速，但2018年盈利仅1112万元，导致前2年盈利合计为4092.3万元（4966.8万港币），在及格线低空飘过。

　　因此体现在盈利能力方面，公司毛利率从2018年的21%提高至2020年的34.7%，净利率从8.95%大幅提升至19.86%，也只是回归了行业正常水平。

　　力高集团“输送”面积缓慢

　　从基数低这个角度看，力高健康的营收增长其实不算高。Wind数据显示46家物业股近2年复合年增长率为38.8%，力高健康40.6%的复合增长处于中间水平。2019年、2020年公司营收增速分别为45.5%、22.6%，2020年增速略有下滑。

　　主要是随着规模基数增大，每年一定量的新增面积无法继续维持营收高速增长。2018-2020年。力高健康在管面积分别为5.9百万平方米、7.4百万平方米、13.5百万平方米，新增面积为1.4百万平方米、6百万平方米。

　　值得注意的是，2020年公司收购芜湖森林，贡献在管总建筑面积约为4.5百万平方米。剔除收购而来的面积，2020年新增面积仅1.5百万平方米，与上年持平。由于芜湖森林尚未并表，目前财务数据并不包含前者，但面积数据包含并购标的。所以上市前的匆匆收购很可能是为了规模“装点门面”。

　　因为仅靠母公司的增长是远远不够的。力高健康背靠力高集团，在2020年之前约83%的在管项目来自于母公司。过去来自力高集团的新增在管面积分别为1百万平方米、1.4百万平方米。行业内以2020年业绩数据为例，在管面积仅7.63百万平方米的烨星集团，当期新增面积都有2.7百万平方米，比力高集团的“输送”要高。截至2020年末，力高集团拥有土地储备总额约23.4百万平方米，转化节奏将直接影响物业板块的业绩。

　　另外在市场外拓方面，力高健康也不占优势。作为江西省排名第二的知名物业，公司综合物业费为1.7元，较中指院公布的百强物企平均值1.9元还低，而第三方开发的物业收费更是低至1.2元，较公司整体低了29.4%。过低的物业费不仅影响营收增长，同时也影响到公司利润率。

　　当然，这样一家高度依赖母公司的物业公司，第三方中标确实不高，分别为25%、18.8%、45.8%。

　　上市前开始讲康养故事

　　从“力高健康”的取名可以看出，物业板块或将迎来第二只主打“健康”的物业股。业务结构显示，力高健康非常传统，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务在2020年占比分别为61.3%、27.6%、11%。

　　健康业务归属于社区增值服务板块，贡献收入多少？答案是尚未体现在财务报表中。力高健康目前目前有两间怡邻健康中心诊所在营，计划在2023年前开设逾21间康养中心。

　　上市前夕（2020年12月30日），力高健康不仅收购了芜湖森林，还从力高控股收购伟业国际（康养业务的控股公司）的全部已发行股本。

　　在公司竞争优势以未来业务发展，康养业务均被提及。公司致力于成为客户的“双管家”，即生活管家及健康管家，已获中指院颁发的2020年提供杰出定制服务（康养服务）物业管理公司。

　　今年年初社区增值服务迎来利好，十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业服务企业探索“物业服务+生活服务”模式。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。

　　但目前物业股都是以提供物业管理服务为主，增值服务这片蓝海尚在探索当中。46家物业股中，同样致力于发展康养业务的奥园健康，自2018年9月上市后至今健康板块还没有贡献收入。目前市盈率（TTM）16倍，远低于行业33倍的平均值。

　　看来光讲故事是不够的，还需要实绩。但力高健康在管面积13.5百万平方米、合约面积20.1百万平方米，储备率不足1倍。没有规模就没有社区客户，那又如何发展增值服务？