出品：大眼楼管

作者：肖恩

　　5月26日，宋都基业投资股份有限公司（下称“宋都股份”）发布公告称，收到公司控股股东、实际控制人承诺函。承诺最晚于2023年6月全部解除宋都股份为其融资而做的担保质押，这相较于去年承诺的1年完成期限往后推了足足两年时间。

　　这其中当然有实际控制人涉嫌内幕交易的影响，但进度大幅低于预期，或许说明实控人遇到了棘手的财务危机。宋都股份虽然早在1984年就成立并成为了杭州“老十八家”知名房企，但创业近40年至今，已逐渐落寞到行业百名开外，即使在杭州，宋都股份的销售也排不进前20。

对外担保超净资产3倍 老板解质押推迟到2年后

　　公告显示，截至2021年5月26日，宋都股份为控股股东“宋都控股”及其下属子公司的部分借款提供了担保，其中：宋都股份以定期存款提供质押担保的余额35.31亿元、以信用方式保证担保的余额0.99亿元。

　　值得注意的是，过去12个月，控股股东为宋都股份提供零息借款29.29亿元，而宋都股份反过来为宋都控股提供担保累计33.41亿元。简单来说，宋都控股从外面借钱，零成本输送给了上市公司。这样做的好处是，可以通过股东拆借款来减少负债规模，为0的资金成本也能降低公司的整体融资成本，改善财务状况。

　　这也加大了宋都股份的担保总额，截至公告日，宋都对外担保总额为147亿元，占净资产的311.70%，其中对宋都控股提供的担保总额为36.30亿元，占净资产的76.97%。

　　为此，宋都股份在去年收到了监管问询函，当时实控人承诺1年内解决上市公司为其质押担保的问题。但是实际控制人的财务状况似乎比较紧张，不仅涉嫌股票内幕交易门，从其给出的解决问题的时间和方式来看，似乎要偿还这36.3亿元并不容易。

　　控股股东宋都控股、实际控制人俞建午出具承诺如下：最晚于2023年6月前通过以下方式完成，较去年承诺的1年完成期限往后推了足足两年时间。筹集资金的方式包括卖房、卖资产、卖股票、卖实业资产、卖上市公司股权……

创业近40年 规模落至TOP100开外

　　宋都集团成立于1984年，2011年成功上市，创业37年。作为杭州所谓“老十八家”知名房地产开发企业之一，已逐渐落寞到行业百名开外，即使在杭州，宋都股份的销售也排不进前20。

　　宋都股份尽管规模不大，旗下项目也仅集中在长三角区域及西南省份。但摊子却铺得很大，形成了以房地产开发为主业，涉足商办、产城、代建、金融、大健康、大服务等多领域的综合性控股集团，而各块业务的体量都不大，除地产业务外的其他业务营收占比仅2.90%。总营收所年来也未超过80亿元。

　　宋都近两年发展速度有所加快，克而瑞数据显示，其全口径的销售额从2016年的56亿元增长至2020年的207亿元，复合增长率达到38.7%。2020年实现销售金额207.15亿元，销售面积116万平米，全年实现结转收入金额150亿元，远高于公司全年的营业收入，结转数据中一半以上在表外，结转的权益比例较低。

　　宋都近两年靠合作往上冲规模，但是业绩难有相应的表现。尽管报告期末待结转面积有216.2万平方米，为2020年结转面积的2倍多，基本符合预售2年左右的周期，但权益比或不高，业绩依然难有起色。

　　此外，宋都的利润率面临着较大考验，前几年在高达40%的毛利率的情况下，净利润多在10%以下。而在2020年，毛利率和净利润率均出现了明显的下滑，理由是部分地区房价受限所致，而在当前政策对于地产行业的高压之下，此类调控政策对于业绩的影响会难以避免。

　　而随着集中供地的进行，对于中小房企来说，低价拿到优质项目的可能性越来越低，宋都或面临更加严峻的利润率困境。2020年宋都新增建筑面积70万平米，大幅小于当年销售面积，补充土储的需求是显而易见的，但此前在杭州首次集中供地的结果中，宋都以45.8亿元，溢价29.7%、自持19.4%的条件拿下5宗地。

　　如何能盈利，是宋都在追求规模的征程中，必须要面对的问题。

实控人或面临流动性危机 宋都股份路在何方

　　Wind企业库数据看，控股股东宋都控股旗下有包括宋都股份在内的9家子公司，从2017年的宋都控股的147.8亿的资产总量数据看，宋都股份贡献了42%资产，贡献了全部利润后宋都控股还是亏损。

　　可见此前，宋都控股最为主要的资产还是宋都股份，其余的业务处于亏损之中。在不并表地产公司的情况下，其在2017年的资产负债率就高达79%。此外，从文章前述的宋都控股解决的上市公司为其质押担保的方法和资金预计的过程中，发现在考虑变卖各类房地产、实业资产等情况下，能腾出来的资金体量非常有限。

　　俞建午手里最值钱的资产还是宋都股份，其余或许仍是拖累。在大股东并不能给予多大支持的情况下，宋都股份想要有较大突破阻力较大。首先就要面临高企的融资成本的挤压，2020年宋都股份的平均融资成本高达8.42%，这在放水的年份比较高。

　　而今年高溢价、高自持比例拿下5宗杭州土地，将考验宋都本就很低的利润率水平。一旦项目盈利空间堪忧，那么摆在身处困境的俞建午面前的又将是怎样的压力呢？