出品：新浪财经上市公司研究院

作者：肖恩

　　近日，偏于湖南、江苏一隅的中小房企金轮天地拟，将以其现有2022年票据、现有2023年票据交换新票据，不超过合计1.45亿美元。此举的目的是为了以旧换新，拉长公司债务久期，缓解短期流动性压力。

　　此次金轮天地的票据以旧换新，还给予了每1000美元以40美元的额外现金奖励，徒增了4%的融资成本。而事实上，旧票据的融资成本高达12.95%、14.25%，而2023年7月到期的新票据成本则高达16%，再加上4%的奖励成本，合计年化达18%，金轮天地的美元票据甚至超过先前泰禾在暴雷之前的最高融资成本。

创业近30年 销售额仅40亿未进行业前200

　　金轮天地早在1994年就已经成立于南京，不过创业近30年来，金轮天地仍然偏于一隅，仅在江苏和湖南两地的南京、苏州、扬州、长沙、无锡、株洲等6个城市有布局。相较于过去十多年异军突起诸多房企，甚至孙宏斌都2次创业做到TOP4，金轮天地的发展显得颇为佛系。

　　公司目前主要以房地产开发为主，收入占比达到82%，辅以少量的商业和酒店经营，基本是一般地产公司的经营模式。官网显示，公司的商业和酒店均只有4处物业，已开发的房地产项目也仅有32处，体量非常小。

　　2020年，金轮天地的签约销售额仅为40.8亿元、32.7万平方米，目前克而瑞的TOP200的门槛是72亿元、37万平方米。截止去年底的土地储备仅182.6万平米，其中合联营土储72.04万平米。且去年并未在公开市场拿地，而是通过股权比例仅在10%-37%范围内的合联营公司新增土地储备47.94万平米，看来，金轮天地依然不紧不慢。

连续3年业绩下滑 利润率每况愈下

　　小微房企的生存空间越来越难，从拿地开始，就难有优势。金轮天地2020年仅有的合联营方式，极低权益比例侧面反映公司的话语权弱小。

　　此外，销售方面，金轮天地过去4年的销售均价分别为13656、12226、 12059、12469元/平米，4年间销售均价不升反降。而同期全国的房价和地价均在持续上升。

　　在售价下降，地价上升的两头挤压下，金轮天地的盈利能力和业绩均出现了加大幅度的下滑。财报数据显示，自2017年以来，公司的营收从23.05亿元滑落至2020年的13.92亿元，归母净利润有2017年的4.85亿元降低至0.35亿元，2020年的扣非出现了亏损。

　　这主要是由于公司盈利能力持续面临挑战所导致的，2017年的毛利率和净利润率分别为39%、21.06%，而到了2020年，则分别降至16.78%、3.61%。ROE也从11.75%降至0.72%，减少高达10个百分点。

　　金轮天地在行业政策收紧的大环境下，面临着巨头们的挤压，生存环境逐渐恶化。此外，值得警惕的是，今年来集中土地供给的22个重点城市中，就有金轮天地布局的6个中的4个：南京、苏州、无锡、长沙。因此“两集中”政策无疑将把所有房企，无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小，聚集在一个角斗场内相互厮杀。毫无疑问，集中供地将带来一次重大的行业洗牌，金轮天地将面临更加残酷的竞争压力。

新票据成本高达18% 在为金融机构打工？

　　此次金轮天地将以其现有2022年票据、2023年票据交换新票据，目的是为了以旧换新，拉长公司债务久期，缓解短期流动性压力。

　　目前，公司账面的货币资金（含受限制银行存款）仅12.3亿元，但一年内到期的有息负债额度为30.52亿元，存在较大资金缺口。此外，金轮天地的总有息负债为61.06亿元，净负债率为99%，扣除预收后的资产负债率为68%，杠杆率处在踩线的边缘。

　　此次金轮天地的票据以旧换新，还给予了每1000美元以40美元的额外现金奖励，徒增了4%的融资成本。而事实上，旧票据的融资成本高达12.95%、14.25%，而2023年7月到期的新票据成本则高达16%，再加上4%的奖励成本，合计年化达18%，金轮天地的美元票据甚至超过先前泰禾在暴雷之前的最高融资成本。

　　公司2020年财报显示，4.06亿元的经营利润中，有高达2.33亿元的融资成本，加回资本化利息的4.69亿元，金轮天地共计支出的利息支出达到7亿元，远超公司的经营利润，更远超公司归母净利润。

　　金轮天地综合高达11.02%的融资成本，相较于2019年的7.8%大幅提升，公司在金融机构处的风险溢价出现了明显的恶化。目前的竞争环境，使得金融机构很难对中小房企有所青睐，使得其已逐渐沦为替金融机构打工的定位。