出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：陈宪

　　鑫苑服务年报继续难产。

　　5月26日，鑫苑服务再度发布公告，称延期至5月31日刊发的年报可能进一步发生变动。公司需要更多时间确定与若干关连交易有关的事宜，持续进行的独立审查导致2020年全年业绩不太可能在2021年7月前完成或刊发。鑫苑服务将继续停牌。

　　在物管圈，背靠房企关联交易比例高，一度被外界视作“背靠大树好乘凉”的象征，但这把双刃剑长期被大家忽略的另一面很可能就要被鑫苑服务揭开。

　　年报难产主要是因为关联交易

　　除了鑫苑服务，A+H共计45家物业股目前的年报均以发布完毕。

　　从鑫苑服务4月1日发布的未经审计年报业绩来看，2020年鑫苑服务实现营业收入6.6亿元，同比增长24%；实现年内溢利1.38亿元，同比增长68.7%。同期盈利水平也有所提升。毛利率为40%，较上年同期提高2.2个百分点；净利率为20.9%，较上年同期提高5.6个百分点。

　　虽然营收增速不高，但公司净利润增长达到行业平均水平，同时盈利能力也有所提升。从这份业绩“初稿”看，年报难产似乎与自身业绩无关。

　　鑫苑服务在港交所公告称，公司需要更多时间确定与若干关连交易有关的事宜，并考虑其对财务报表的任何引申影响（如有），以及向核数师提供有关上述事宜的更多资料。公司审核委员会目前正在其顾问的协助下对相关交易展开独立审查，估计2020年全年业绩不太可能在2021年7月前完成或刊发。

　　寥寥几句，关键点在于关联交易。

　　目前鑫苑地产（鑫苑置业控股）持有鑫苑服务约52.86%的股权，是为公司控股股东。物业管理公司与母公司的关联交易一直都是物业管理行业的“特色”。现阶段背靠房企被看做是拥有“关联输血”一大利器，但这把双刃剑长期被大家忽略的另一面很可能就要被鑫苑服务揭开。

　　物业对房地产的依赖分为两方面看待：一是关联面积的输送，但不产生直接收入，这依赖的主要是开发商的影响力。二是围绕开发商的非业主增值服务，与关联方产生直接收入。

　　以鑫苑服务2020年中报为例，公司对鑫苑地产集团的直接收入仅4652万元，占总收入的比重达到17.8%，往期该指标也保持在20%以下，比普遍的30%关联收入比重要低不少。鑫苑服务似乎对地产的依赖度不高，从近年来新增的面积数据显示也是如此。

　　鑫苑地产集团输送的面积占比虽高，但近年来增长缓慢，驱动主要来自于独立第三方，尤其是2020年。2016—2019年鑫苑服务在管总建筑面积中，来自母公司的贡献占比分别为85.49%、82.23%、74.63%、73.8%。2020年中报显示22.05百万平方米总在管面积中，41.8%来自于独立第三方，贡献收入比例仅为20.8%，出现了严重的剪刀差。这体现了鑫苑服务一定程度上对地产影响力的依赖。

　　业务方面母子的关联依赖度在下降，鑫苑集团一直试图在其他方面“找补”。

　　2020年9月17日，鑫苑服务与鑫苑地产控股订立车位独家销售合作协议。鑫苑置业集团同意指定鑫苑服务作为合作期限内总共4066个指定车位的独家销售合作方，但鑫苑服务需分期支付人民币2.06亿元的可退还合作诚意金，占中期现金等价物的30%。外界质疑其是在变相为500亿负债压顶的鑫苑置地纾困。

　　2021年1月25日，鑫苑服务拟向鑫苑置地旗下的北京爱接力注资3000万元，获得20%股权。同时公司同步向交易对手方配售新股。值得注意的是，北京爱接力2019年亏损3053万元，公司采用了预期市销率得到标的整体估值1.2亿元。但这笔交易在2月份配售完成后，又突然于3月8日终止。交易的反复或许已经暴露了鑫苑服务与母公司之间的纠结端倪。

　　5月20日，没有等来年报，鑫苑服务公司秘书许倚滨先行离职。

　　鑫苑置业自身难保

　　鑫苑系两家上市公司鑫苑服务、鑫苑置业年报双双难产。有意思的是鑫苑置地通过媒体发布了2020年业绩新闻稿，试图“稳定人心”。

　　2020年鑫苑置地实现营业收入86.6亿元，较去年的173.2亿元营收几乎腰斩。业绩不佳，这一点在鑫苑（中国）置业有限公司披露债券半年度报告中早有预告。上半年受疫情影响，本期交付收入大幅降低。报告期内实现营收21.6亿元，较上年同期减少43.17%；归属母公司股东的净利润为2156.82万元，较上年同期减少91.33%。

　　鑫苑置业作为河南知名房企，曾与建业地产、正商地产齐名，近几年销售额徘徊在230亿元左右，导致掉队明显。2016-2019年，鑫苑置业营收增速从34%一路下降至12%，同期净利润两度负增长。业绩停滞不前的同时，负债规模却在不断攀升。

　　2019年数据显示，鑫苑置业总负债规模达到了462亿元，其中短期借款及长期借贷即期为104.9亿元，同期现金及现金等价物仅46.22亿元，现金短债缺口较大。

　　鑫苑置业在新闻稿中宣称，2020年末鑫苑置业有息负债金额较2019年下降15%，净负债率从2020年三季度的99%大幅下降到71%；现金短债比为1.13，三道红线两条为绿。但事实如何，还待正式年报出炉。

　　在降负债之外，另一个突出的点是鑫苑置业持续高息发债，融资利率维持高位。2020年9月，公司发行了一笔金额约3亿美元的优先票据，利率为14.5%。今年1月25日再次发行一笔1.7亿美元的有限票据，利率为14%。而据克而瑞数据，2020年以来，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。

　　唇亡齿寒，鑫苑服务的年报能否顺利发出来还看鑫苑置业。