出品：大眼楼管

作者：肖恩

　　7月15日，迪马股份发布公司上半年度经营情况简报，1-6月，公司房地产业务实现销售面积177.76万平方米，销售金额233.58亿元，克而瑞数据显示2020年上半年东原地产的销售额仅为249亿元，东原地产的同比增速仅为15%左右。

　　此前，迪马股份公布前5个月新增规模超标，较上年末增加高达27%，因而在7月14日，中泰资管-迪马股份供应链金融1-N期资产支持专项计划项目状态更新为终止，也基本在意料之中。

低基数下销售增速低迷

　　在入主迪马股份后，东原地产的开发业绩多数在迪马股份体内。克而瑞数据显示今年上半年东原地产的销售额达到285亿元，较上年的249亿元增长14.5%。这基本也应该是迪马股份的销售增速，这样的增速在2020年低基数的情况下是不高的，销售业绩仅与2019年同期相仿，而排名由去年的60名下滑至65名，这对于急需回款的迪马股份来说并不是个好消息。

　　此外，公告显示，上半年迪马股份房地产业务实现销售面积177.76万平方米，销售金额233.58亿元，其中合并报表权益销售面积101.14万平方米，合并报表权益销售金额为121.51亿元。

　　权益比仅50%出头，也就是说销售回款仅有一半多是归迪马股东所有。与此同时，公司上半年新增房地产项目10宗，计容建筑面积181.18万平方米，与销售面积相仿，整体土储池子维持稳定。

　　克而瑞数据显示，迪马股份旗下的东原地产的土储货值为1436.3亿元，迪马股份应该加快去库存，缓解逆势快速增长债务以至踩线的紧迫。

　　不过早在今年3月11日，迪马股份发布2021年度土地储备投资计划，同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备，获取土地价款总额在300亿元内。而公司账面的资金并不富裕，要想逆势加仓，必然要逆势融资。

债务增长超标 ABS被终止

　　最近半年，迪马股份不仅销售回款一般，其财务状况也面临着一定的压力。

　　6月8日，迪马股份发布了《关于2021年当年累计新增借款》的公告，公司在2021年前五个月的新增借款为45.08亿元，占2020年末净资产的24.9%。由于今年的累计新增借款或对外提供担保超过上年末净资产的20%时，按规定需及时披露。截至2021年5月，迪马股份的借款余额为207.19亿元，较2020年末借款余额162.11亿元增加45.08亿元，仅五个月规模增长了27.8%。

　　根据去年央行和住建部制定的房企融资新规，房企“踩线”情况将其划分为“红、橙、黄、绿”四档，限制有息负债规模增长速度。其中红档企业有息债务不能新增，其余橙、黄、绿档位房企债务增速分别不能超过5%、10%和15%。

　　也就是说，即使是一条都不踩的情况，有息负债规模也只能增长15%，而到目前为止仅5个月，迪马股份的债务增长已远超15%。

　　或许是由于公司财务增长超标，迪马股份20亿元资产支持ABS被上交所终止。7月14日，据上交所披露，中泰资管-迪马股份供应链金融1-N期资产支持专项计划项目状态更新为终止。

控股股东分红也在分流资金

　　2017年末东银控股因债务危机，资产被司法冻结，随后组建了债权人委员会，东银控股直接持有的迪马股份系数被司法冻结，冻结终止日为2023年11月25日。

　　从2018年开始，迪马股份连续多年收到相关通知书，2020年12月，东银控股债务重组方案敲定，东银控股的股东现金分红，都会被要求划转到了法院账户。因此控股股东有加大分红力度的倾向，这对于迪马股份来说也形成了一定资金分流。

　　在东银控股发生债务危机以来，迪马股份的融资环境遭遇较大压力，融资成本持续攀升，已明显超出行业平均水平。在分红不得不用于大股东偿还债务的情况下，迪马股份只能凭借自身融资，今年债务规模猛增就是在此背景下的必然结果。

　　财报显示，2018-2020年，迪马股份的整体融资成本分别为7.65%、8.64%和8.69%。考虑到在新增45.08亿元的有息负债中，其他借款高达30.71亿元。可以预见，迪马股份今年的整体的融资成本将延续近几年来的升势，甚至可能会有个明显的跳涨，这或将进一步拉低公司的净利润率。