出品：大眼楼管

　　作者：小飞鼠

　　近日，蓝光发展发布了2020年年度报告，公司的房地产业务销售金额增速放缓，盈利能力下降。报告期内，公司实现营业收入429.57亿元，同比增长9.6%；实现利润总额49.47亿元，同比下降11.51%；实现归属于上市公司股东的净利润33.02亿元，同比下降4.53%。

　　销售额增速放缓 盈利能力下降

　　蓝光发展专注于房地产开发和运营，以住宅地产开发业务为核心，多元化布局核心城市都市圈，截止本报告期末，公司已成功进驻全国80余座城市，开发超过400个项目。此外，蓝光嘉宝服务以物业管理服务、咨询服务、社区增值服务为三大业务线。

　　2020年是不平凡的一年，受新冠疫情影响，购房需求短期回落，项目复工和竣工均有所延迟。而许多提前布局核心区域或者去化能力强的头部房企依然录得较大幅度增长。蓝光发展虽然及时调整经营策略，实现全年销售额增长，但是增速大幅下滑。

　　报告期内，公司房地产业务实现销售金额1035.36亿元，同比增速从2019年的18.70%下降到2020年的1.97%，实现销售面积1205.07万平方米。合并报表权益销售金额710.61亿元，权益销售面积908.99万平方米，公司的权益销售占比有所下降，相比2019年下降1.82个百分点。

　　蓝光发展的营收构成中包括房地产开发、现代服务业、医药。年报显示，公司出现增收不增利的情况。公司实现营业收入429.57亿元，同比增长9.6%；实现归属于上市公司股东的净利润33.02亿元，同比下降4.53%。上述三大业务的增速分别为17.59%、22.45%和-12.61%。

　　从盈利能力来看，公司的毛利率为22.58%，同比下降5.75个百分点，其中贡献营收最多的房地产开发毛利率为21.06%，同比下降5.61个百分点；公司的净利率为8.56%，同比下降2.05个百分点；加权平均净资产收益率18.60%，较上年减少5.28个百分点。

　　大本营褪色加码华东地区 多元化业务受阻

　　蓝光发展发迹于四川成都，之后以成都区域为大本营推进全国化战略。目前成都区域的大本营地位逐渐削弱。2020年成都区域实现销售额153.92亿元，同比下降18.67%，销售面积252.83万平方米，同比下降3.11%。

　　此外，华东和华中区域销售占比最高，滇渝区域和华东区域增长较快。报告期内，滇渝区域实现销售金额137.26亿元，同比增长23.29%，销售面积195.93万平方米，同比增长70.05%。华东区域实现销售金额298.43亿元，同比增长14.36%，销售面积226.91万平方米，同比增长5.92%。

　　从土地投资来看，蓝光发展更加侧重华东区域的布局，2020年，公司新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，新增项目数量新一线、二线及强三线占比八成，华东区域占比四成。公司的拿地力度减少，2020年投销比为0.8，相比2019年的1.02下降0.22。

　　报告期内，公司剥离了医药业务。2020年7月28日，汉商集团、汉商大健康拟以现金方式分别收购本公司和蓝迪共享持有的成都迪康药业股份有限公司109，689，214股、10，310，786股股份，交易对价9亿元。2020年10月20日，公司、蓝迪共享已将其持有的标的公司100%股份转移至汉商集团及其子公司汉商大健康名下，标的公司股份交割已经完成。此举一方面有利于公司将资源聚焦在住宅地产开发和现代服务业的战略目标上，另一方面可以盘活资产，增加现金流。

　　踩一道红线 经营现金流由正转负

　　截至2020年12月31日，蓝光发展的期末融资余额为729.85亿元，整体平均融资成本为8.2%，同比下降0.45个百分点。

　　“三道红线”的推出限制了房企有息负债的增长，高财务杠杆经营的房企开始降负债。蓝光发展踩中一道红线，净负债率为88.57%，同比增长9.5个百分点，扣除预收款后的资产负债率为73.03%，同比增长5.1个百分点，在手现金297.43亿元，现金短债比1.06，同比下降0.2，仅第二项指标超出了70%的红线。

　　2020年，公司的经营活动产生的现金流量净额由正转负，为-61.27亿元。此外，公司在2021年2月23日将蓝光嘉宝服务65.04%的股份转让给碧桂园服务控股有限公司下属全资子公司碧桂园物业香港，本次股份转让价款为人民币49.64亿元的等值港币。物业可以提供稳定的现金流，此次出售可以一次性大额回款，但长期来看是否划算还有待商榷。