物业年报│浦江中国不再披露面积数据  公众物业收入下滑拖累业绩

　　3月31日，浦江中国发布2020年业绩公告，公司实现营业收入7.6亿元，同比增长58.6%；实现年内利润为0.37亿元，同比增长80.5%。同期毛利率为15.35%，较上年同期微降0.05个百分点；净利率为4.84%，较上年同期微增0.6个百分点。

　　在经历过净利润2连降之后，2020年浦江中国的业绩终于正向增长。收购城镇环卫业务带来了营收的大步向前，但在这背后公众物业物管收入首次下滑，这家定位于非住宅物业的迷你物管公司未来要走向何方？

　　物管收入增长几乎停滞  主要靠新收购业务驱动

　　作为物业板块少有的专注于非住宅的物业管理服务商，浦江中国的业务结构有点特殊。物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务三大业务，浦江中国只有以收取物业费为主的物业管理服务，其他需要面向接开发商、及业主的服务并不涉及。

　　2020年年报显示，公司主营业务分为物业管理服务及城镇环卫服务，城镇环卫服务是2019年9月收购泓欣51%的股权后新增的业务。

　　2020年公司包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、城镇环卫服务的分别占总收入的66.7%、0.6%、32.7%。不同收入计算方式的物业管理服务分别较去年同比仅增6.82%、1.3%，城镇环卫业务是2020年新增，无同比数据。从物管服务微弱的增长可见，2020年营收增长有88%来自于城镇环卫服务。

　　对比往年数据，2016年-2018年浦江中国发展缓慢，2019年同比增长23.8%后营收规模增至4.84亿元，2020年营收再度增长58.6%，是浦江中国近年来营收增速最高的一年。若无收并购，浦江中国2020年增长可能又要落后于同行。

　　过去2年浦江中国营收虽然保持增长，但年内利润持续下滑。2018/2019年分别下降27.5%、22%，2020年年内利润高增80.5%主要是建立在此前2连降的基数上。毕竟浦江中国2019年净利润只有2048万元，2020年也只有3697万元，在港股物企中属于排在末尾的迷你物企。

　　不再披露面积数据  公众物业收入下降拖累业绩

　　往年都披露在管面积的浦江中国，2020年选择了不披露具体数据。

　　仅表示期内，集团透过其附属公司及于联营公司的投资订立了499项物业管理协议，以就于中国的物业提供各类物业管理服务，较2019年同期的455项物业管理协议上升约9.7%。总收益中约67.3%为源自提供的物业管理服务，这其中约90.2%乃产生自向非住宅物业提供物业管理服务，余下约9.8%乃来自住宅物业。

　　尽管如此，我们仍然能从披露的各业态物管收入中了解一二。2020年商业综合体及办公大楼、公众物业、住宅物业、其他物管收入分别同比增长22.8%、-24.5%、15.3%、5.8%。以非住宅物业为主的浦江中国，住宅物业不是强项，但公众物业收入减少值得警惕。

　　2017-2019年年数据显示，公众物业在管面积一直是公司最大的在管物业类型。其物业费不及商业综合体及办公楼，所以物管收入占比居第二。2020年该业态物管收入下滑无疑是拖累物管服务收入的主要因素。

　　另一个值得关注的是，往年都会单独列出的政府物业，2020年该项目被归类为其他，我们也无法得知其2020年收入情况。

　　2020年浦江中国毛利率为15.35%，净利率为4.84%，较低的净利率并无改善。由于浦江中国同样没有披露各业务毛利率，只能从分部业绩中简单估算，物管业务的利润率约为11%，新增城镇环卫业务利润率约为16%。定位为非住宅物业管理，浦江中国的未来还不甚清晰。但可以肯定的是，收并购或许会成为其业绩主要驱动。

　　2019年8月，2020年1月及2020年3月已分别完成收购上海新市北，泓欣及南京松竹，收购及投资活动带来的利润贡献已经在2020年显现。截至2020年末公司现金及现金等价物为1.26亿元，较上年同期下降11.8%。