出品：大眼楼管

作者：肖恩

　　3月25日，佳兆业集团发布了2020年业绩报告。报告期内佳兆业实现收入557.70亿元，同比增16.1%，净利润52.78亿元，同比增26.8%，其中归属股东净利润54.47亿元，同比增18.6%，在疫情年份也实现了稳健较快的增长。

　　2020年对于房企来说是艰难的一年，从年初的疫情影响销售，到年中的三道红线，再到年底的房地产贷款的严控政策，佳兆业能实现权益销售额破千亿、结转顺利增长、旧改转化提速、财务状况明显优化，实属不易。

　　深度卡位大湾区的旧改，在房地产存量时代，佳兆业或将迎来自己的黄金十年。

稳健的多元化平台呼之欲出

　　佳兆业在2020年1季度线下开工受影响的情况下，后3个季度迎头赶上，全年交付总建筑面积增长，销售物业收益同比增长16.7%至511.94亿元。此外，公司自持物业的租金收入增长19.3%，物业管理服务收益增长47.9%，健康业务增长119%，其他业务增长74.7%，酒店、餐饮业务尽管受到疫情影响，也基本维持着平稳的水平。

　　经过多年的探索和布局，围绕在房地产周围的多元化业务，使得佳兆业成了一个颇具综合竞争力的“房地产+”开发平台。这不仅有助于提升公司地产开发主业的扩张，还有助于平抑业绩波动，为资本市场传达更为稳健的预期。

　　盈利方面，2020年佳兆业实现毛利159.07亿元，同比增15%，毛利率28.5%，这个利润率水平放在当今行业内是相对较高的，由此净利润率也从2019年的8.67%上升至2020年的9.45%。

　　今年结转的收入反应的过去几年的成果，对于未来的业绩，主要看预售。在2020年的1季度线下销售遇到短暂影响之后，佳兆业也开启了线上销售以应对。公司全年实现合约销售增加21.3%，至1068.96亿元，权益金额首次突破千亿大关，排名第二十四位，较2019年排名上升三位，全口径更是达到1435亿元。全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。今年1-2月佳兆业总合约销售174.69亿元，同比增长160.7%，升至第22位。

　　佳兆业2021年可售货值1912亿，只要去化率达到7成，佳兆业就可以完成今年1300亿的目标，同比增速将超过20%。这一增速对在当今地产圈算是较高的，佳兆业之所有这个底气，还是源于其多年深度卡位大湾区旧改，在土储端和销售端均有强大的信心。

“旧改之王”或将迎来爆发的3年

　　佳兆业集团在1999年成立并落户深圳，顺势搭上了深圳及整个珠三角的快车。更幸运的是，佳兆业成立之初就在深圳接手烂尾楼“桂芳园”，从而涉足到如今已日趋火热的旧改项目，从而成就今天的“旧改之王”，连续三年荣登“中国房地产城市更新优秀企业”榜首。

　　旧改，本质上来说是一种拿地方式，由于重经验、周期长、资产重，因此，旧改是一种壁垒比较高的拿地方式。而另一方面，一旦签约卡位之后，旧改又具备可以低价拿到优质地块的优势。

　　佳兆业2020年合共获得47幅地块，应占计容建筑面积约565万平米，基本与同期销售面积616.46万平米相近，这其中，有约29%是旧改转化而来，且占比逐年提升。整体土储池子约2875万平方米，稳定保持够4年开发的合理储备。此外，新增土地质量有保证，按收购土地权益代价计，一线城市占比49%，大湾区占比达63%。

　　占比近3成，旧改成为佳兆业获取土储越来越重要的渠道。2020年佳兆业转化9个城市更新项目，可售面积近180万平米，同比大增长152%。未来三年（2021-2023），佳兆业计划至少有50个城市更新项目完成转化，占地面积约500万平方米，保守按容积率2来计算，预计将转化的计容建面将达到1000万平米。

　　早在2019年中的业绩发布会中，佳兆业曾预计公司将在未来2年转化约220万平米的旧改土储，事实上2020年一年就转化了180万平米，转化节奏超预期。截至2020年业绩报告期末，佳兆业拥有城市更新项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地占比高达86%。预计未来3年的转化按预期进行，那么佳兆业的旧改将迎来爆发期，届时将有力地支撑公司未来几年的销售增速。

　　值得一提的是，今年“城市更新”首次写入政府工作报告，深圳人大常委也通过了《深圳经济特区城市更新条例》，签约率达到95%以上就可以开始往后推进。解决旧改最后一公里的问题，将大幅提高了效率，降低时间和资金成本。

　　旧改之王的脚步并未停止，佳兆业2020年新拓展旧改项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市。新拓项目数量是2019年的近三倍，贵州、湖北等地实现首个更新项目落地。随着前期项目逐步变现，新拓展旧改项目也在公司财务承受范围内。

2021年将达标三条红线 融资成本有望进一步下降

　　截至2020年底，鉴于良好的回款率，佳兆业的现金及银行存款增加27.4%至约471.13亿元。净资产负债比率下降至97.9%、现金短债比增加至1.56，剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%，从数据看，“三道红线”基本达标。

　　公司CFO吴建新预计2021年实现“三道红线”全部达标，此外，穆迪对于佳兆业的评级为B1，展望稳定。财务状况持续优化，融资成本自然下降，截至2020年底佳兆业境内、外融资成本较上年末下降60个、202个基点。吴建新称，争取把平均融资成本降到7.8%左右。

　　此外，佳兆业计划通过配股的形式以130亿元收购北京市朝阳区耀辉国际城，项目涵盖约20万平米的总建筑面积，包括商务公寓、住宅、零售、酒店等，估值约为186亿元。预计配股后将显著增厚公司的权益，更有效地降低杠杆率，优化财务状况。

　　这也将巩固佳兆业的多元化的布局，而佳兆业的商业集团、文体科技集团分拆上市已纳入议事日程，佳兆业在旧改的坚实基础之上，综合开发的平台越发成型，在房地产存量时代，佳兆业或将迎来自己的黄金十年。