出品：大眼楼管

　　作者：王永

　　3月24日晚间，北辰实业披露了2020年年报。在疫情冲击下，公司营收下滑了10.57%，出现了2014年来的首次负增长，归母净利润更是下滑83.62%。

　　净利润下滑幅度远超营收的原因是，去年北辰实业一次性计提了8.95亿元的资产减值准备，其中绝大部分是针对房地产项目进行的计提，光这一项计提就减少了8.43亿元的净利润，减少6.7亿元的归母净利润。

　　与北辰实业一样年报中出现大额计提减值的还有招商蛇口、中国金茂，两家公司给出的解释均是，部分项目售价不及预期。在房企融资受限，市场调控政策不断加码的大背景下，前几年高价拿的地已经成为房企手上的雷。

　　连续两年大额计提减值 前几年高价地是罪魁祸首？

　　去年总计8.95亿元的减值中，8.91亿元是针对房地产项目的。2019年公司也曾对房地产项目计提存货跌价准备7.64亿元。

　　北辰实业在公告中称，2020 年末综合考虑房地产项目所在地的市场状况，项目自身的定位、开发及销售计划等因素，公司对项目可变现净值进行了减值测试，对成本高于其可变现净值的存货计提存货跌价准备。

　　前几年高价拿的地，在目前的市场环境下，预计售价不能覆盖成本，因此进行计提减值。

　　从2014年到2018年，北辰实业奉行高速扩张策略，2015年新增土储211万平方米，占到当年总土储的27%，2016年新增土储370万平方米，2017年及2018年两年拿地速度有所放缓，但仍超过100万平方米。

　　从2019年起，公司明显开始收缩，拿地面积降到了33.74万平方米，2020年仍不到100万平方米。其总土储面积已经经历了三连降。显然正在消化之前的库存。

　　近几年北辰实业存货周转率一直较低，2019年存货周转率为0.21次，与华夏幸福相当。2020年上半年存货周转率仅为0.03次，在A股房地产公司中排在倒数。

　　2017年前后北辰实业频拿地王，拿地价格并不低。比如2017年7月在海口土拍中，北辰实业以总价23亿元摘得5宗地块，溢价率142%，综合楼面价11164元/平方米，刷新海口楼面地价历史纪录。目前海口市二手房均价也仅为15000元左右。

　　2017年在成都双流区以8.06亿元获得的地块，折合楼面价10100元/平方米，接近上限成交，溢价率达到68.33%。前一年以23.11亿元拍下宁波一宗建筑面积为13.74万平方米的地块，拿地溢价率接近100%，楼面价达到了16825元/平方米，这个价格同样刷新了宁波单价地王的纪录。

　　早在前几年，就有人质疑北辰实业的逆势高溢价拿地策略。从2019年开始北辰实业销售就显出颓势，2019年销售额下滑33%，去年继续下滑36%。

　　北辰实业未披露每年的销售均价，用每年的销售额与销售面积进行估算可以得出近几年销售均价，2019年为15071元/平方米，2020年为17637元/平方米，与2017年及2018年两年持平，并未出现大幅上涨。

　　市场火热时高溢价囤的地，一旦市场不达预期，很容易成为手上的雷。

　　北辰实业收缩：去年销售额下滑35.73% 新开工竣工面积均下滑

　　2020年北辰实业经历了全面收缩。

　　总土储、权益土储面积、新开工面积、竣工面积均出现下降。全年实现销售面积69.22万平方米，同比下降了45.08%，销售金额122.08亿元，同比下降35.73%。

　　结算面积及结算收入下降，加上计提减值，造成全年业绩的大幅下滑。全年营收179.96亿元，下滑10.57%；归母净利润2.71亿元，同比下滑了83.62%。

　　从毛利率来看，去年公司毛利率从上年的35.87%，下滑到23.96%，下滑了11.91个百分点。在收入下滑的同时，销售费用并未同时减少，仅下滑了2.83个百分点。管理费用下滑了7.55%，财务费用则出现大幅下滑，从上年的4.15亿元减少到3亿元，同比下降27.61%。

　　2016年以来的大幅扩张使得北辰实业融资总额一度冲上319亿元，2018年及2019年一直维持在300亿左右，2020年开始减少到290亿。

　　受益于国企身份，北辰实业整体融资并不算高，2020年为5.96%。但是庞大的融资规模会产生巨额利息，近两年北辰实业每年的资本化利息都在17亿元左右，已经超过了公司的净利润。

　　目前公司项目主要集中在北京、武汉、杭州、成都、重庆、宁波等地，2020年实现的收入主要来自宁波、长沙、北京、成都、杭州五个城市。

　　管理层对2021年的计划是，力争实现销售面积106万平方米，签订合同金额190亿元，相比2020年增长56%。这一目标能实现吗？