出品：大眼楼管

　　作者：小飞鼠

　　3月29日晚间，佳源国际发布了2020年业绩公告。面对新冠疫情肆虐全球，公司表现出优秀韧性，多项经营指标实现大幅增长，负债结构持续优化。报告期内，公司实现合约销售额308.28亿元，同比增长7%；营业收入183.63亿元，同比增长14%；归母净利润32.75亿元，同比增长59.73%。“三道红线”为“绿档”。

　　业绩稳健高质量增长 进一步贯彻区域深耕战略

　　2020年新冠肺炎的爆发以及房地产调控趋严，行业竞争更加激烈。佳源国际面对错综复杂的市场环境，积极应对，通过深耕长三角区域以及近年来布局粤港澳大湾区业务的发展机遇，销售额在疫情下得以快速恢复，从而实现稳健增长。

　　年内公司合同销售额308亿元，同比上升7%，合同销售面积为274.34万平方米，同比上升12%。值得一提的是，由于公司拿地时的高权益占比，分享了更多的发展红利，年内公司的权益合约销售金额为257亿元，权益比为83%。

　　2020年也是佳源国际上市四周年，自创立以来，佳源国际深耕江苏、安徽、上海等长三角区域。2016年进入粤港澳大湾区，陆续在深圳、江门、珠海、惠州及澳门等城市布局多个优质项目。2018年在港成立公司，正式进军香港市场。此外，有选择地拓展了贵阳、郑州、乌鲁木齐等中西部重点省会城市，和其他重点城市。

　　报告期内，公司的合约销售额中86%来自合肥、扬州、泰州等长三角区域；4%来自于粤港澳大湾区；10%来自于郑州、乌鲁木齐、海南等其他城市。

　　佳源国际通过招拍挂、收并购、合作开发等多种方式取得土地，有效控制土地成本，土地溢价率较低。截至2020年末，公司拥有土地储备1765万平方米，同比增长27%，其中长三角区域为1013万平方米，占比57%，粤港澳大湾区为263万平方米，占比15%，区域深耕发展布局进一步显现。

　　值得一提的是，2021年1月13日，公司和主席沈天晴先生签订买卖协议，收购其私人所属的5个位于青岛及威海的优质项目，预计将为本集团带来162.49万平方米优质土地储备，穆迪认为此次优质资源的注入将对公司信贷水平产生正面影响。

　　2020年公司的平均售卖单价为11237元/平方米，新增拿地成本为2727元/平方米，成本售价比为24.27%，在行业中具备较高竞争力。公司的营业收入主要来自于物业开发、物业管理服务及物业租赁，营收占比分别为95.5%、3.2%和1.3%。报告期内，公司的毛利率为32%，高于行业平均水平。

　　佳源国际多年来坚持多元化发展，营收构成除了占比较大的物业开发还包括物业投资和物业管理。2020年是物企上市潮，佳源国际抓住机遇成功分拆佳源服务在港交所上市，此次分拆上市，佳源国际将持有佳源服务75%的股权，为物业业务的持续快速发展奠定了基础。

　　财务结构持续优化 “三道红线”为“绿档”

　　“三道红线”政策出台倒逼企业降负债，并压降融资类信托业务规模，行业资金链进一步趋紧。稳健的财务状况是公司业务发展的基础，报告期内，佳源国际严格控制购地回笼比，审慎负债扩张，各项流动性指标和债务结构不断优化。其中信托贷款余额占有息负债比例从2019年的46%下降至2020年末的23%。

　　通过不懈的努力，公司杠杆率全面下降， “三道红线”为“绿档”。截至2020年末，公司的扣除预收账款的资产负债率为67.44%，同比下降3.9个百分点；净资产负债率为59.8%，同比下降18.4个百分点；现金短债比1.27，同比增加0.06。

　　报告期末，公司的现金及银行结余为109.41亿元，同比增长34%。由于公司的杠杆率下降，现金比率较为充裕，公司主动出击控制负债。2020年10月30日，悉数回购并注销于2022年5月到期11.375%优先票据1.35亿美元，以及2022年3月到期13.75%优先票据6000万美元。2021年2月1日和3月11日，公司通过两次回购，将2022年3月到期的2.63亿美元13.75%优先票据余额减至1.45亿美元。

　　稳健的财务状况获得了评级机构的认可。公司获得惠誉评级首次授予“B”的长期外币发行人评级，展望正面；穆迪维持评级“B2”，展望稳定；标普给予长期发行人信用评级“B”，上调展望至稳定。此外，公司债券还获得了汇丰银行、渣打银行、瑞士信贷等国际知名金融机构推荐。