房租上涨是趋势 官员学者在达沃斯讨论了啥？

　　楼市影响家庭债务，房租上涨是趋势，官员学者在达沃斯讨论了啥？丨新京报财讯

　　近期，“房租”、“居民家庭债务”等问题引发公众关注，而两者都反映出房地产市场发展的困境。

　　如何看待这些热点话题？

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心原主任李铁在第十二届夏季达沃斯论坛上接受新京报采访时表示，租赁价格上升是趋势，供需差额决定了房租价格的上涨。

　　在昨日的达沃斯论坛上，清华大学国家金融研究院副院长朱宁接受新京报采访时表示，目前中国居民负债整体可控，但增长速度值得关注。他认为，家庭债务水平是否加重仍然取决于房地产市场。

　　李铁：

　　房租短期上涨与供需失衡有关

　　供需差额决定了房租价格的上涨

　　新京报：前段时间房租上涨，您如何看待这个问题？

　　李铁

　　房租上涨也是一种必然趋势，因为与房价比租赁价格偏低，也就是租售比偏低，所以未来随着城市人口增加、收入水平增加，租赁价格上升是大趋势。但如果短期内租赁价格上涨过快，肯定和供求失衡有很大关系。最典型的一个因素是我们城市人口减量发展，虽然说减量，但是并没有减那么多，实际上还是处于较稳定的水平。再一个，我们这些年采取的一些城市治理政策，实际上把可供租赁的住房大大清理了。当你减少了很多市场自动补充的出租房，而新增出租房的建设又没有跟上，比如公租房、长租公寓等都没有及时跟进，这种供需差额就决定了房价、租赁房价格的上涨。

　　新京报：通过公租房和租赁住房可以解决城市人口居住问题吗？

　　李铁

　　我并不这么认为。

　　实际上我们现在走的是一个由政府政策来推进租赁住房建设的路线，是新加坡、香港的模式。新加坡和香港都是封闭的空间，对外来人口进入有严格的管制。但我们不行，我们是一个有着14亿人口的大国，城市是开放型的城市，大量的外来人口涌入城市，而且人口进入的程度也是政府财政能力不能及时补贴的。因为长租公寓和公租房，实际上需要政府补贴，或者地产商在这里面是赔本的。地产商所获得的资金来源是短期贷款，没有中长期贷款，所以他要尽量去回收短期利益，那他去建租赁住房肯定达不到短期回报的效果，这是开发商所面临的问题。

　　另外，建公租房，政府要把本来很高的地租降到很低的水平，形成所谓福利房，那政府财政也要受到损失。所以实际上政府也不愿意拿出更多地来建公租房，不会拿出好的地块来建。那么就和过去的经济适用房一样，政府会选择地价比较合适的地方，在城市比较偏僻的地方，建公租房。但是对需求方来讲，最大的问题就是就业地和居住地相距比较远，不能解决全市人口在空间上对住房的需求，这就是很大的问题。

　　不论是在城市中心还是郊区，租房价格都在上涨，这其中也有租赁价格和中低收入人口的租赁能力不匹配的问题，我想这也是严重的问题。实际上我们相当一部分外来人口，特别是农业转移人口，需要的租金价格不可能是几千，甚至他们只有能力租住500元到1000元的房子，可是，我们的城中村改造把这部分价格的租赁房空间都挤压掉了，那这部分租赁房没有了。反过来，就挤压了另一部分人的居住空间。所以我们整个租赁住房的短缺问题，和整个人口结构、外来人口的收入结构又不相匹配，造成了一系列的供需矛盾。

　　充分利用城中村化解住房问题值得借鉴

　　新京报：对此其他城市是否有成功经验可以借鉴？

　　李铁

　　深圳和广州解决得比较好。他们是一种以工业为主导的城市产业模式，离不开外来人口、简单的技术劳动力等。深圳的工业占比相当高，达到39%左右。如果没有了这些工业，珠三角、中山、东莞、佛山就没法生存，所以这些人是城市的生命线。他们针对外来人口的居住问题，充分利用了城中村来化解住房需求问题，充分发挥农民的积极性，用出租屋来补充住房供给。在宅基地上，农民可以建三层四层，甚至可以建小五层，而政府会提出一系列的规范性要求，来解决租赁住房建设问题。所有的在这里就业的外来农民工，租金不超过一千，甚至只要花500元，就可以解决住房问题，并且长期稳定在一个水平。

　　新京报：你对更好完善居住问题有何建议？

　　李铁

　　实际上北京人口密度并不高，和东京差不多是一样的，都是600多平方公里容纳1000万人口。北京还有很多空间很大的郊区，周边还有很多小城镇，都可以容纳很多产业和人口，可以发挥它在疏解核心区功能方面的作用。比如如何让在北京城区生活的中低收入人群买到相对便宜的住房？实际上在北京郊区30公里到50公里之间，如果把轨道交通设施修建好，那么完全可以在这些空间范围里去建设更多的租赁住房，是可以缓解这种压力的。

　　朱宁：

　　中国居民负债总体可控，但增速值得关注

　　家庭债务是否加重取决于房地产市场

　　新京报：近期，国家统计局对外表示，随着中国居民购房上升，债务水平有所上升。你认为中国居民目前的债务处于一个什么样的水平？

　　朱宁

　　目前中国的居民债务问题和前两年全国的债务问题有类似之处。当时中国的债务水平达到了GDP的260%，绝对的债务水平仍然可控，但是债务水平的增长速度让人担忧。中国居民家庭债务水平也是这个状况，在过去的三年时间中，中国居民家庭的债务在GDP占比从41%增长到51%，这个数值本身低于很多发达国家居民家庭的负债水平，但在过去三年时间这种10%的增长速度让人担忧。

　　此外，统计局认为居民债务基本上由房贷来实现，这个观点我觉得也对也不对。中国居民的债务很大一部分是房贷，但也要注意到开始有越来越多的消费贷。尤其是年轻人中，通过网络借贷平台出借的消费贷增长很快。这两项债务会带来什么问题？第一，从房屋贷款方面看，大家购房意愿旺盛，但任何一个资产的价格都会波动，房价上涨或下跌，还贷压力会很大；第二，在房地产负债的压力已经很大的情况下，还要进行其他消费，这样就要去借额外的钱。此外，在消费贷中，出现了暴力催收等违法行为。也有投资者对借款没有真实的了解，比如不知道自己的贷款年化利率高达30%。

　　目前中国居民负债总体还可控，但是增长速度让人担心。同时需要注意的是，负债中关于福利的分配。我觉得，越是收入相对较低的人群，受整个债务增长的影响越大，今后还债的压力和难度也越大，这一点值得监管层和行业的高度关注。

　　新京报：田国强团队发布的报告认为，中国居民的家庭债务水平已经逼近极限了，你同意吗？

　　朱宁

　　居民负债并不是一个绝对水平。我主要有两个担心：第一，和其他统计领域的统计口径一样，比如地方债务的统计口径是不完整的，有很多隐性债务，居民家庭也有很多影子银行这样的借贷行为，但这些未必列在统计局的统计中。这样，居民债务水平可能被低估了；第二，我更担心的是，一方面居民收入水平在放缓，另一方面资产价格在波动。在过去十多年中，很多人之所以敢借钱是因为居民家庭收入是以10%的高速度增长。但现在居民家庭收入速度放缓，而债务在逐渐累积。从静态看，居民家庭债务还有一定的腾挪空间，但从动态看，今后3年到10年，这个问题不解决的话，会越来越恶化。

　　新京报：目前看趋势，是否会加重？

　　朱宁

　　是否恶化仍然取决于房地产市场。我觉得，房地产市场是国内最大的风险或者不确定性。如果房价升值，在财富效应的影响下，虽然不能直接融资，但是大家自信心会比较高，比如房贷压力还不大的话，还可以“月光”。但如果房价出现波动，或者整个经济增速放缓，居民家庭的消费和借款的意愿也会受到影响。

　　家庭债务过高直接影响消费

　　新京报：家庭债务问题会带来较大风险吗？

　　朱宁

　　过去几年，中国的经济增长速度增速很快，居民收入增速也很快。但今年居民可支配收入、消费增长的速度都明显地放缓。所以，如果大家一直按照过去五年这个速度在花钱，但今后收入跟不上，或者一直按照过去五年房价上涨这个速度在计划自己的消费，但今后的房价不再上涨了，甚至出现下跌了，产生的负债远远超过资产或者收入水平的情况，这是我担心的。

　　新京报：目前看，家庭债务过高，对中国经济影响如何？

　　朱宁

　　债务问题有两个大的影响。如果把人想成一个企业的话，债务累积之后，它的现金流下降，消费和今后投资的意愿和能力都下降。第一个很直接的影响，就是对消费的影响。

　　第二，更广泛的宏观影响在于，中国处在经济转型时期，越来越要从外贸出口型向国内的消费型转变。在正需要消费对于经济转型升级增长速度做出更大贡献的时候，如果恰恰可支配收入受到限制，对于整个中国经济的转型和对于整个中国经济的增长速度和稳定，会形成很大的压力。在宏观层面，如果经济增速再进一步放缓，家庭消费意愿就会进一步弱化，有可能形成一个恶性的循环。

责任编辑：谢海平