银行解答二套房房贷政策松动疑问

　　卖完唯一自住房再购房可获优惠

　　时报讯 (记者 袁峰 乔倩倩) 连日来，信息时报报道的四大国有银行关于二套房房贷政策松动的新闻引起了广大市民和银行业内的关注(本报3月24日A06版已有报道)。对此，四大行均告知记者，不存在第二套房政策松动的情况，银行严格执行去年央行和银监会制定的政策。

　　对于银行的对外口径与实际操作的巨大差异，银行人士解释指出，银行业基本采用全国联网的征信记录作为首套房的判断标准，但忽视了以小换大的正常购房需求，因此国有银行根据去年12月11日颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的有关条款进行了调整，认为卖出了首套房的客户名下已没有房产，人均住房面积低于当地平均水平，可执行首套自住房贷款政策。

　　现场：

　　多家银行政策确已松动

　　昨日，记者再次以客户身份致电建行广东省分行按揭中心，该中心工作人员明确告知记者，如果首套房已经结清售出，只要能提供买卖合同，客户向建行贷款再次购买房屋，可以享受首付三成以及下浮15%利率的首套住房优惠政策。

　　记者还在天河东110号的建行网点咨询时了解到，该行有关人士告诉记者，其实，银行这种做法算不上政策的放松，针对有正常换房需求的人，他们早就区别对待了，并不是最近才实行的。而这种情况，记者在其他银行的网点也得到同样的答复。

　　记者还以客户身份咨询某股份制银行房贷部门有关人士，该银行工作人员说，“第一套房贷款已经结清，再贷第二套可以向银行申请贷款七成，但不能保证资料上报之后一定可以批下来，不过可以保证高于六成，具体情况要看借款人的征信状况，即是否有不良贷款记录以及还款能力等。

　　征信记录不全面

　　银行频打“擦边球”

　　上述建行人士还向记者表示，银行采取这样的做法并不能算违规操作，是有政策根据的。他透露，人民银行在2007年12月11日发布《 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》时明确表示，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

　　某股份制银行房贷中心负责人则告诉记者，由于多数银行采用全国联网的征信系统来查询贷款人的购房情况，如果有商业贷款，则再购房子一律视为第二套，但这种做法过于片面和缺乏人性化。因此有些国有银行则根据上述政策的补充通知，在实际操作中判断客户卖掉首套房后，其人均住房面积是否低于当地平均水平。如果其名下已没有房子，客户再购房则仍可享受首套房的优惠政策。

　　未联网

　　外资行成监管盲区

　　“到外资银行办理第二套房贷款可享受首付三成、利率不变的第一套房贷政策，优质客户还可享受利率下浮15%的优惠。”继中资银行房贷松动的消息传出后，记者昨日从汇瀚按揭了解到，外资银行房贷也出现松动缺口。

　　央行征信系统是第二套房贷政策执行的主要参考依据，只要征信系统中有房贷记录，且首套房面积高于当地平均住房面积，都将被认定为第二套房，首付四成，利率上浮10%。此前，除少数农村信用合作社外，四大行及股份制银行等中资银行都已联网，外资银行迟迟未联入央行征信系统。

　　汇瀚按揭透露，因为无法查询征信系统，到外资银行贷款买第二套房很容易贷到七成，甚至利率可以下浮，不过，近期渣打、汇丰等外资银行已经联入央行征信系统，可以贷到七成的只有恒生银行。记者从恒生银行了解到，目前征信系统联网工作尚未完成，也就是说现在仍不能通过征信系统查询借款人征信记录。

　　渣打、汇丰、东亚则表示已于日前实现与央行征信系统的联网，对于到外资银行申请第二套房贷款的借款人，银行会根据征信系统核对信息，只要存在贷款记录，且符合第二套房贷政策要求，会按照房贷政策执行，而未联网前，对个人贷款信息的审核的确存在一定难度。

　　以另一方名义再贷难度大

　　据上海媒体报道，有商业银行对于优质客户，如果原来以夫妻一方贷款买房且房贷已经还清，以夫妻另一方名义贷款买房，可享受第一套房贷政策。

　　兴业银行广州某支行房贷部门工作人员告诉记者，由于银行信贷审查比较严格，如果夫妻一方贷款已经还清，并且已经卖掉第一套房产，再以另外一方贷款买房，可以按照第一套房处理；但是即使第一套房贷已经结清，如果没有卖掉，银行可以查得到借款人名下有两套房产，以另一方名义申请第二套房贷款仍会按照第二套房处理，不享受贷款利率下浮的优惠。

　　但是，多家按揭公司有关人士则表示，虽然贷款利率不会享受优惠，但是对于二手房贷款，由于需要评估公司参与评估，在贷款成数上可以有所变通，即将房产估计评高，原本50万的房产，可以评估到60万，按照贷款七成来计算，原本可以贷到35万的房产，实际贷下来可以达到42万，相当于变相抬高了贷款成数。

　　还款征信记录可消除？噱头！

　　某股份制银行房贷中心工作人员还告诉记者，银行一般会每月向央行上传更新一次征信记录，如果第一套房已经还清，银行会消除此前的征信记录，只要在征信记录更新后再贷款买房，就可以按照第一套房处理。

　　对于商业贷款一套房的征信记录可消除的疑问，多家商业银行则表示不可行。浦发广州分行房贷部门有关人士表示，由于各地分行是每隔1~2个月向总行更新贷款记录，由总行再将信息连接央行征信系统，因此分行是无权消除贷款的征信记录。

　　央行广州分行有关人士也予以否认该种说法。该人士透露，别说各家银行无法消除征信记录，就连央行本身也无权去删除记录，这是各家银行考证贷款人诚信资格的必要工具，也是放贷与否的重要参考，不会随便更改。有银行人士告诉记者，如果购房者在银行商业贷款的购房记录能够被删除，那岂不是为有心炒房的投资客大开方便之门？国家打击炒楼的各项政策法规岂不白费？

　　业内人士则普遍认为，该种说法应是某些银行为拉拢客户在自己行申请房贷的噱头，在实际操作无法满足。因为在实际购房过程中，银行可以此为卖点，让一些已在本行贷款结清的客户在购买第二套房时首先考虑到本行，从而挽留客户。

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　　公积金贷款不受限

　　记者获悉，去年的房贷新政策让商业贷款购买二套房受到影响，但公积金贷款购第二套房仍可享受优惠政策。中原地产、满堂红地产中介告诉记者，去年以来，许多贷款购买第二套房的消费者，为了避免高首付及高利率，就开始选择公积金贷款。如第一套使用商业贷款的，购买第二套使用公积金贷款仍可享受首套贷款政策；而购买两套都使用公积金的，只要把第一套的贷款余额还清，仍可享受首套政策。这样部分贷款客户就从商贷分流到了公积金贷款。

　　值得注意的是，购买第二套房如果采用公积金和商业的混合贷款，则不能享受优惠政策。而且，公积金贷款额度有限制。采用两个人的公积金最高不超过65万元，单个不超过40万元。袁峰 乔倩倩