政府的博弈

　　北京新华信管理顾问有限公司 研究员 石炀

　　2005年5月12日，中央七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该意见成为今年国家调控房地产市场，平抑房价的又一重大政策。结合前段时间的“国八条”和“新八条”，中央政府对于房地产行业的指导政策在短时间内的频频出击，颇有些耐人寻味，以至于很多媒体将这一系列的举措称为国家对于房地产市场击出的“组合拳”。但是，房 地产行业带有鲜明的地区色彩，国家对于房地产的各种政策措施真正要执行到位，让老百姓能够看到实效，各级地方政府的执行力才是关键。

　　促成中央政府频出“重拳”的原因：

　　首先，房价关乎普通百姓能否安居乐业，无论从社会保障的角度还是从人权的角度来看，政府都应该保证每一位公民最基本的居住权。房价的盲目快速增长，吸引了大量投机资本的进入使房地产市场出现局部投资过热的现象。而投机资本的大量涌入又会促使房价的进一步攀升，造成房地产市场的虚假繁荣。目前房价上涨过快，2004年商品房的平均价格首次超过居民收入增长，在某些城市甚至超过了20%，国家理应对其做出相应的调整。

　　其次，土地是有限资源，中国的基本国情是人多地少，从长远看建设用地的供应是紧张的，中央政府决不会坐视土地的不合理开发和使用。

　　再次，商品房的供应结构并不合理，具有大量需求的中小

户型住房和经济适用住房供应较少。2004年全国经济适用住房投资甚至出现了负增长，相关的各方利益集团都把视线瞄准了获利较高的中高档大面积户型。

　　中央与地方政府间博弈的焦点：

　　中央政府需要对宏观经济进行调节，保证经济以安全稳定的速度发展。房地产行业不仅关乎普通百姓的生活，目前也是

中国经济的支柱产业之一，如何让房地产行业维持健康的可持续发展是中央政府当前面临的主要问题。

　　与中央政府不同，地方政府并不会自觉考虑到宏观经济问题，他们更多的是关注自己本地区的发展，甚至只是自己任期内的发展。因此一些地区出现局部经济过热的现象，对当地政府来说并非是件坏事。这就造成了中央与地方之间的博弈，一方需要让房地产降温，以保证稳定和适度的繁荣；另一方需要通过房地产的高速成长为自己的经济发展注入更强的动力。

　　一、土地的使用规范化还是利益最大化：

　　土地是不可再生资源，人多地少是中国的基本国情。国家为保证耕地面积，也避免因过度拆迁而给社会带来不稳定因素，所以限制部分土地的供应。而通过土地的“招、挂、拍”制度，增加土地转让和相关信息的公开化和透明度，是中央希望在遏制恶意炒地行为的同时也便于监督管理。

　　但相对握有土地出让权的地方政府来说，出让土地的收益，已经成为当地政府财政收入的重要来源，当然希望能通过土地交易为自己争取最大的利益。地方政府大搞房地产开发，就可以吸引更多的

开发商投资，也就可以以更高的价格出让土地，获得更大的收益。

　　二、房价是调控还是充分利用：

　　房价是房地产行业的一个综合指标。目前的高房价绝不是市场需求的真正表现，某些地区房地产市场过热的背后是以投资为目的的虚假繁荣，真正的住房需求却被掩盖起来。因此中央政府通过政策手段对房价加以调控，利用宏观手段解决局部经济过热问题。

　　对地方政府而言，房地产是一个投资高，见效快的行业，房价越高越能吸引更多的投资，能制造更多的GDP，房价高低当也就成了衡量一地经济水平的标准。出于追求GDP的简单目的，地方政府通过行政手段，提高了房地产市场的流动性，实际上将房地产产品变成了投资升值的产品。

　　三、高端、低端谁上谁下：

　　产品结构不合理是房地产行业面临的重要问题。目前我国对于住宅产品的需求中，低端产品的需求占了相当大的部分。但是以满足普通居民的经济适用房项目投资却成逐年萎缩的态势。为了满足普通大众的需要，也为了房地产产品结构的合理性，中央政府对其进行调整势在必行。

　　而高端房地产产品可以为地方政府产生巨大的经济效益。从地方政府的角度来看，高端地产产品不仅能够起到拉高GDP、吸引投资等作用，而且通过控制高端房地产产品进入市场的多少可以起到“调节”本地房屋销售均价的作用，实际上将高端房地产产品作为调控房价的砝码。

　　如何解决博弈：

　　房地产市场是一个政策敏感性很强的市场，政府对于市场的调节作用相当显著。政府间出现博弈的结果会导致市场的波动，而承担风险的将是作为最终消费者的普通百姓。由于政府与房地产开发商之间存在着利益相关，博弈在所难免。

　　因此，解决博弈就必须让地方政府从房地产市场中“撤军”，更多的以监管者而非获益者的身份出现。取消房地产市场中的各种不合理税收，改革土地出让制度避免暗箱的出现，可以有效地降低地方政府对房地产开发的参与热情。而让各级地方政府改换思路，不要只把经济增长，吸引投资的手段都放在房地产身上，寻找适合自身的发展道路、投资方向才是最终达到“撤军”目的的有效做法。

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