美国房地产业流行分权共有

　　凯茜•斯卡林(Cathy Scullin)的处境很糟糕。

　　在高价的诱惑下，这位加州贝弗利山的商业房地产经纪人在大约两年前开始出售她在南加州的小型房地产投资组合。后来她才意识到靠这笔售房收入不足以买下另一处地产。

　　斯卡林说，“我找到的所有地产项目都不轻松，有一大堆事情需要处理，而且在我 看来，它们的定价也太高了。”如果不能很快对房地产市场进行再投资，她就必须缴纳资本增值税。

　　她的解决办法：分权共有(Tenant-in-Common, TIC)交易──斯卡林和其他投资者共同投资地产，每人拥有一部分业权。斯卡林等人投资的是一个小型零售中心。

　　TIC可以这样解释：凑钱买来一个比萨，然后吃自己的那一份。其实TIC已经出现了一段时间，只是在美国国税局(Internal Revenue Service)2002年宣布TIC适用于所谓1031延税交换后，这种形式才风行开来。1031延税交换是美国税法的一部分内容，它规定如果投资者在出售地产180天内将所得收入再投资于“类似”地产，就可以延迟缴纳资本

增值税。

　　尽管现在断言这种投资的回报前景还为时过早，不过婴儿潮一代却对TIC情有独锺。在许多年前就投资

房地产的这一代人如今临近退休，他们希望摆脱花钱维修、和房客讨价还价等繁琐的管理责任。投资者可以享受到地产所有权带来的好处，包括租金收入和未来房屋出售的收益，而日常的琐碎事务却全部交给专业管理者经营。洛杉矶SCI Real Estate Investments是为地产和投资者牵线搭桥的大型TIC公司，公司总裁马克•保罗(Marc Paul)说，“这一点客户容易理解，这种方式相对安全可靠，而且能保证稳定的长期收入。”

　　纽约调查公司Real Capital Analytics Inc.统计，2002年的TIC投资大约为5.5亿美元，而2005年的投资则超过了64亿美元。

　　随著投资者和TIC公司数量的增加，大宗交易也随之出现。Real Capital Analytics估计，最近至少有5笔TIC交易的单笔交易额超过了1亿美元。

　　不过TIC交易也有不足之处：和所有房地产投资一样，TIC地产也可能达不到预期收益，因此投资者应该对每一项房地产进行周密的尽职调查。房地产专家还警告说，TIC投资者如果过于注重税收优惠，则可能在一些收益有限的项目上花冤枉钱。这种交易的另一个缺陷是：如果投资者需要在地产售出前退出投资，那么找到接手的买家也许不大容易。

　　投资咨询公司The 1031 Exchange Experts LLC的执行合伙人加里•戈尔曼(Gary Gorman)表示，他们研究了两年前一家TIC公司买下一栋公寓楼的案例。他拒绝透露公寓的名称，只是说这套公寓的市场售价为1,500万美元，但它的实际价值只有1,200万美元。一家TIC公司同意出价1,500万美元，之后以1,800万美元的价格将其出售给了个人投资者。戈尔曼说，“这座楼的价值仍然只是1,200万美元，因此只有升值50%投资者才能保本。”

　　SCI的保罗认为这只是个例，并表示他所在公司的出价经常被退休基金或公开上市的房地产投资信托超过。“我们付出的只是市场价。”

　　退休眼科医生吉尔伯特•里斯(Gilbert Reese)说，他在2001年在两项TIC交易中的75万美元投资并没有达到预期。他说，出手大方的租户因为科技市场的恶化而搬出了位于丹佛地区的办公大楼。新的租户最近搬了进去，不过租金要远远低于起初的价格，因此在一段时间内，投资者都不大可能得到现金回报。他到现在还没有找到一个愿意接手的买家。这笔交易是由加州的TIC投资公司Triple Net Properties LLC操作的，其首席执行长托尼•汤普森(Tony Thompson)表示，不幸的是，买下这座楼时正值市场价格的顶点，不过他认为丹佛的房地产市场正在复苏。

　　不过贝弗利山的房地产经纪斯卡林却对她的TIC交易──向位于加州的零售中心投资1,680万美元──感到满意。斯卡林说，“这是我做梦也想不到的。”她现在已经投资了12笔TIC。她补充说，她的地产回报达到了预期，不过她投资的TIC地产还没有一处出售。

　　专家表示，许多投资者在卖出TIC地产投资前根本无从知道他们的投资能否获得回报。德州农工大学(Texas A&M University)房地产研究中心经济研究员哈罗德•亨特(Harold Hunt)说，“我们的经验还不足以知道这是好主意还是个坏主意。”

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