分会7：住房发展与构建和谐社会实录

　　博鳌亚洲论坛2006年年会于4月21日-23日在海南博鳌举行，本次年会的主题为“亚洲寻求共赢--亚洲的新机会”。以下为博鳌亚洲论坛2006年年会分会7：住房发展与构建和谐社会实录：

　　主题：分会7：住房发展与构建和谐社会

　　主持人：中国方面业协会副会长、建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森

　　演讲人：中国建设部住宅与房地产业司司长沈建忠

　　        首创置业股份有限公司董事长刘晓光

　　        SOHO中国有限公司董事长、联席总裁潘石屹

　　        万科企业股份有限公司总经理郁亮

　　        中国国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴洲

　　        中国建设部政策研究中心主任陈淮

　　        美林(亚太)有限公司副总裁蓬钢

　　        中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭

　　主持人：各位来宾晚上好，欢迎大家参加住房发展与构建和谐社会分会。今天我们非常高兴的请到中国房地产业协会副会长、建业住宅集团有限公司董事长胡葆森先生主持本场会议。有请。

　　胡葆森：各位来宾、女士们、先生们，大家晚上好。博鳌亚洲论坛已经五岁了，借这次博鳌亚洲论坛五周年之际，大家兴致勃勃来到会上参加地产分会。大家知道，住房问题一直是住房和老百姓、媒体、开发商、金融机构和金融学者共同关注的话题，早在19世纪文革斯写过一部专著。大家也知道，住房问题从开发商的角度来讲，或者从专家学者的角度来讲，影响涉及的非常多，所以有时候就变成了一个社会问题。当这些矛盾处理不好的时候，会在某一个阶段上升，所以可以下一个结论，住房问题对任何一个政府来讲都是大事。2001年国土资源部11号令之后，发了一个文件，把住房产业作为国民经济的支柱产业。这些房地产新政不断出台，目的只有一个，就是使房地产业能够健康、持续、快速发展，使房地产业能为国家这一轮的工业化、经济化做促进作用。

　　在房地产这个行业市场化进入到第二个四年之后，虽然大家都在做着共同的努力，无论是政府还是开发商，还是专家学者，还是金融机构，还是媒体，大家都在做着共同的努力。但我们看到一些现象，使我们感觉不是很理想。当老百姓还都期盼

房价下降的时候，我们又看到今年一季度房价又有了一个攀升。今天来了很多专家、媒体，希望大家共同来探讨这样一个话题，今天在台上坐的嘉宾的阵容也异常庞大。

　　我下面一一为大家介绍一下在台上就坐的八位演讲嘉宾。建设部产业负债司司长沈建忠先生，沈部长也是第一次参加博鳌论坛的论坛，对于政府官员参加这样的论坛，应该说代表了国家的产业政策的一些思考，同时也有一些自己的想法，他自己特别擅长对构建和谐社会的宏观问题，同时对香港的住房问题，对欧洲有些国家，比如瑞典都有着很深的研究，也有这方面的专著，同时在我们国家伊斯坦布尔宣言等等世界范围内的功臣，为中方代表谈判代表之一。可以说，既是专员又是专家。第二位大家可能都比较熟悉，是刘晓光先生。他是又红又专的房地产开发商，因为今天在座的都是官商的代表，他是一个学者型开发商，不光是一个集团的总经理，还是博士生导师，自己在房地产开发方面也有所专著。

    第三位是潘石屹，也是博鳌论坛的常客。也是我们国家创新地产、娱乐地产的代表人物，也是中国房地产营销大师级任务，SOHO中国的董事长兼联席总裁。第四位是郁亮先生。大家知道，郁总作为万科的少帅，很少参加大型的房地产论坛，因为王石，大家知道，原来参加比较多，后来参加公益比较多，所以郁总不得不走上前台。大家知道，万科为中国房地产开发商的一个杰出的代表，最先有可能实现千亿销售的房地产企业，他将带领房地产走向千亿。第五位是国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴洲先生。任所长参加这类的活动不是太多，他是我们国家市场经济研究会的副会长，也是会展经济和物流经济具有独到的见解。

    第六位大家都比较熟悉，陈淮先生，他是中国建设部政策研究中心的主任，是我们国家房地产产业政策制定者之一，他也是博士生导师，也是社科院研究中院的城乡建设经济系的主任，关于城乡建设这方面有独到见解。陈先生这几年也是屡屡发表关于房地产方面的专著，我也读过他的文章。下一位是蓬钢先生，美林(亚太)有限公司副总裁。他是美国著名的大学高材生，毕业之后现在是清华大学建筑学的学士，关于房地产投资和房地产经营方面有自己独到的见解。最后一位是哈继铭先生，他是中国国际金融有限公司首席经济学家，这几年在报章上经常读到他关于房地产方面的专著，相信今天也有自己非常精彩的观点。

　　下面进入正式论坛，今天我是主持人，我自己提议，让每一位嘉宾谈两到三分钟时间，谈一个自己最关心的话题。

　　沈建忠：首先祝贺论坛的出版，今天这个主题是构建和谐社会，是我们部里边向大会所建议的。原来的题目是有关房地产方面的，我们认为中国正在正视一些社会问题，解决一些问题，提出了构建和谐社会这样一个战略性发展的方针。住房问题应该说中央重视、社会关注、群众关心，有媒体做过调查，大概70%的居民在他最关注的问题里面，住房占有重要的位置。

　　1996年，联合国大会提出了人人享有适当的住房，我想住房问题说到底是一个全人类大家共同关注的话题，也是大家认同的一个观点，就是人人享有适当的住房。应该说这么多年来，我们国家下了很大的力气来解决这个问题，我们现在一路上都可以看到高楼大厦，可以看到轰轰烈烈的工地，没有一个国家像我们这样有这么大的建设工程量的建设，每年有很多的住宅交付使用，数量也是巨大的，质量也在逐步提高，应该说成绩是有目共睹的。但是，问题也是存在的，我们还有很多人没有住房，很多人住房不好，很多人有各种各样的想法，其中就谈到做住房这样一个梦是最难圆的，所以从另一个层面来说，我们也需要讲究一条腿长一条腿短的问题，这是住房当中应该注意的问题。

　　当然可能多种多样，有体制方面的原因，有机制方面的原因，现在网上也登了各种各样的原因，两会上也有很多的利润。大家可能已经注意到了，包括我们的总理温家宝在两会的记者招待会上，他用了痛苦、朴实来证明我们在这几个方面解决的还不够好，其中就有住房问题。从这样一个信息我们可以看到，中央是在关注这些问题，是在想办法解决这些问题，所以从这个角度讲，我们跟大会秘书处提出这样一个论坛的题目，是想借助这样一个论坛，这样一个平台来呼吁我们的政府，呼吁我们的社会，也呼吁我们的房地产企业关注住房发展、各界社会这样一个很重要的方面。谢谢。

　　刘晓光：我觉得题目很好，我想讲的是社会责任，房地产与构建和谐社会。房地产业与其他行业一样，也是一个行业，比如医药、汽车，都是一个行业。第二个观点，它如果是一个市场化的行业，必然要有利润，没有利润企业就死了。第三个观点，房地产在发展过程中，需要科学发展，最大的社会责任是要造最好的房子，给老百姓提供物有所值的房子。地产有它的诚信、有它的好房子，还有很多很多，这涉及到政府等等。实际上地产商自觉的在有盈利能力之后，实际上也在体现社会责任。我想社会责任如果深入研究的话会有很多很多话要说。我就说这么多。谢谢。

　　主持人：因为刘总天天在搞阿拉善这个事，其实这个事是在2004年4月在内蒙古阿拉善，就是北京遭遇沙尘暴的源发地，大概87位企业家聚集在阿拉善这个地方，成立了吸引阿拉善的生态协会，刘总就是会长，这两年带领80多位企业家为治理沙尘暴做了很多工作，我也有幸参加了这个活动，感觉很有意义，虽然这个事情也是刚刚开始，但是我想在不久的将来，大家就会看到越来越多的这方面的成果。

　　潘石屹：在这之前跟胡总请示了一下，说是讲什么东西，他在手机短信上发了两个，一个是社会责任，一个是绿色地产，我在想，要不就顺着刘总讲社会责任，要不就讲房地产自身存在的问题。我觉得房地产发展商的社会责任第一条就是要服从政府，因为作为一个商人，服从政府的具体体现就是要遵纪守法，如果不遵纪守法其他所有的事情都谈不上。所以遵纪守法就是遵守党的各项方针政策和法规。第二条要做到诚实守信，为客户负责任，不要说假话。如果不诚实，说的都是言不由衷的话，说的是假话，如果是不诚实的话，所有的一切都是假的，所以作为一个有责任的房地产发展商，一定要有自己的动机。第二个负责任是要去盈利，任何一个亏损的企业是没有办法承担社会责任的，他欠银行的钱还不了，也没有给国家交税，给他辛勤工作的员工都养活不了，这样的企业做的再好，都没有能力去承担社会责任。

　　最近反复学习，我在想和谐社会只是靠商业的法则，靠市场的法则还是不够的，因为市场经济也是有缺陷的，有是有盲区的，需要赚了钱以后多献爱心，帮助一些穷人和困难的人。我在想，我看到一些商人在献爱心的时候采用的原则是相互交换的原则，等价交换的原则，我给你捐了钱你必须让我出名，或者今天捐了钱十年以后要给我回报。我觉得献爱心应该是无偿、自愿的，所以刘总说他到阿拉善治沙的时候我也参加了，参加第一天，刘总联合好友说是要搞一个活动，所以就去。我说什么活动呢？说是准备让中国的企业家脱了衣服到沙漠上裸奔，他说你要带头裸奔，所以我说我不去了，到今天我都没去过。这是我理解的房地产商的四方面的责任，不知道对不对。

　　郁亮：从大家的掌声来讲，是想鼓励潘石屹裸奔，大家应该给他一个勇气。能做到这个地步，确实我们的行业是有希望的，我们行业备受关注，我们的潘石屹是明星，喜欢被关注，关注美好的一面，当然对不太好的我们不太关心，我们房地产被关注是因为不太好。可能有些原则是客观的，每一个行业在成熟的过程中都经历了这样一个过程，家电行业也面临今天我们面临的问题，毕竟在十年的发展过程中有多进步了，在十年之前烂尾楼比比皆是，而今天烂尾楼已经很少见了，当然确实是我们自己发展做的不够，大家的认识也是不够的，所以为了弥补房地产行业跟房地产商发生的振荡，只要我们自己赚好钱，交好税，把客户服务好就可以了，结果发现还真的不只是这些。我们每年都会捐一部分钱参加公益活动，用于社区建设等等。这是我们努力在做的。

　　目前房价在房地产上升太快的话，这也不是行业发展之福。所以我们希望行业有更稳定的发展空间，要改变这个印象，需要更唱时间，所以我们希望房地产行业能够发展自己，能够用于承担相应的社会责任，做好自己的工作，为营造整个社会和行业的发展创造和谐的环境，这样我们也会有更多的发展。谢谢大家。

　　任兴洲：大家晚上好。首先非常高兴有这样一个机会和这样一些在我们国家住房业或者在房地产领域的专家，还有企业家，还有在座的对这方面关心的朋友一起讨论，我觉得这个题目非常好，我们改革将近三十年，我们在“十一五”发展新提点上来谈住房发展和构建和谐社会的问题，我觉得找到了他的非常重要的一个方面。从和谐社会的角度来讲，我们现在国家是进入了黄金机遇期，同时也是矛盾凸显期，矛盾凸显可能保证方方面面，有农民工的问题，也有其他方面的。但不可否认，住房问题也是矛盾凸显的一个领域，我在这里想谈的就是如何解决中低收入者的住房问题，如果搞不好这是一个矛盾凸显和利益冲突的焦点，如果这个问题解决不好，恐怕构建和谐社会无从谈起。

　　国外比较稳定的结构是中间的中产阶级占的比重比较大，可能社会稳定性就高。而我们国家由于历史的原因，现在应该说虽然改革开放以后大家的收入普遍有所提高，但总体来讲，中低收入者确实还是占较大的比重，这些人的住房如果不能很好的解决，当然这种解决有多种方式，我觉得这是构建和谐社会一个实实在在的举措。

　　改革开放以来，实际上我们整个政策体系的设计里面是考虑了这一点的，对不同的人有不同的住房体系。比如公积金制度，还有经济适用房、廉租房等等，应该说我们考虑了这方面来解决中低收入者的住房问题。但是我们回过头来再看，这个问题还没有完全解决好，所以我觉得从下一步的政策来看，如何有效解决中低收入者的问题，应该是我们政策的核心，而且不仅仅是政府层面，还包括我们的开发商，经营商，包括社会上更多的市场主体，参与到解决中低收入者的住房问题，这对构建和谐社会是非常有意义的，谢谢大家。

　　陈淮：我很紧张，不知道说什么好。因为我们今天的主题是构建和谐社会和责任。构建和谐社会是政府的事，社会责任是企业家的事，所以我不知道我该说什么。好在我在想，我想构建和谐社会和社会责任都是在描述一个良好社会的理想追求，不管我们的愿望、出发点多么良好，对理想社会的设计多么完美，官员等等都不能驾驭市场，只能完善市场运行过程中的问题。比如潘石屹讲的市场等价交换，就是市场经济运行的一个基本规则，没有等价交换就没有改革目标的具体规定，目前我们在座的很多媒体，画一括弧，这不是我说的，是一个我们熟悉的老头说的，他姓马，是马克思说的。当然潘石屹：也批评了一些开发商，每当支付一些爱心的时候，要求有相应的回报，这个做法不是太合适。但是毕竟这种开发商要求的等价，和他所作出的贡献是相应的，有些人名出的很大，但是不和出的那个名相比，还有可爱之处。

　　蓬钢：很高兴今天有这个机会和国内房地产界的各位人士讨论国内房地产的问题。在座的有政府的领导，有开发商，也经济学家，我是唯一一个作为国际投资基金参与中国房地产市场的代表，所以我就想今天讲进国际资本和国际资本市场，对中国房地产的影响。在过去一年半，很多国际上著名的房地产资金都在中国市场投资，引起了国内业界的关注。国内的同行，还有国内的媒体都十分注视着外资企业，实际上今天我想和大家谈的一点就是实际上国际资金对总量的影响是无乎其微的，所以大家没有必要担心。目前外资参与到中国的房地产市场之中，主要是由于中国的非银行资本市场，这么一个非常完善的框架。在这样一个框架下，外资以及部分外资对中国的房地产有一定的认识，可是最终中国房地产资金问题应该由中国资本市场解决，而且中国资本市场总量庞大，如果经过很好的组织和运作，是完全可以满足中国的老百姓的住房要求的。

　　可是，因为多年以来中国的房地产业大量依赖于银行，这样的话自有资金，还有银行以外的资金，利润较弱，这种情况下，外资的进入也对这方面有一定的影响。在外资进入的过程中，我觉得主要有三个方面，就是在原来因为房地产业大量依赖于银行的环境下，突然间银行的政策发生了变化，银行对于房地产业的支持开始了减少。目前国内机构投资者比较缺乏的是利用外资来妥善经营管理。

　　基于人类资本市场供求的完善，我们现在有很多的开发企业发展到相当的规模，而且在今天的开发环境下，由于开发项目过程当中对开发商的资金，房地产的提高，很多开发商必须跟资本市场结合，获取资金，增加投资，在各行业的活动当中要紧急的与资本市场受到资本市场的肯定和支持，一定会战胜这些困难。

　　哈继铭：我是在中外合资投资银行搞研究的，我的主要工作是为广大投资者提供投资的建议，今天这个题目是和谐社会和社会责任有关的，我看到这个题目开始有点不理解，因为大家在谈企业社会责任的时候，是一个很广泛的概念，为什么我们在这里要关注谈房地产企业，房地产企业社会责任。我参加过一些企业社会责任的讨论，是在一个广泛的范畴讨论，刚才我们在晚宴的时候爱立信捐了100万的支票，这就是社会责任。

　　中国的房地产企业，一个是利润回报丰厚，不然也不会有那么多外资不远万里来到中国，现在我相信毫不利己、专门利人的白求恩大夫已经不存在了。第二是房价，如果房价很高，在中国还有很多老百姓没有买商品房，将来购房负担就会很重。从这两个意义上说，对房地产来说列这个题目非常有意义。

　　我有两个建议，一个是社会公益事业，另外可以在盈利的基础上适当的多建一些廉租房，有利于减轻中低收入者，使他们负担得起。另外我想谈谈房价的问题，房价高还是不高，我觉得这个问题应该拿到国际的环境当中来看，中国从97年到现在，中国总体来说房价是在上涨，但上涨幅度根据我们所掌握的数据，西方其他国家上涨速度比我们高得多，像美国、法国房价都超过100%，英国等等国家超过150%，全球房地产价格上涨是全球流动性泛滥的结果。流动性泛滥的东西是有周期的，所以中国在流动性泛滥的形势下，需要增强自己的领域，中国房地产涨的不如西方那么快，一旦房地产出现调整，就会给房地产商造成比较大的风险，所以应该在合理的范围内上涨。

　　最后我想谈谈，在投资银行和业界人士的观点，我觉得就目前情况来说，买房不如买房产，这是对投资自住的人来说，但对投资来说，买房不如买房产好。因为中国的房价在某些城市应该说是比较高的，而且可能也是与基本面不是完全相符的。中国大的龙头房地产商目前的估值在全国的水平来说，还是比较低的，相对来说比较低，这里我们可以看到，中国的房地产总体来说现在是在20%以下，日本在23%，美国是30%，都是非常高的，而且中国在A股市场的房地产公司与他们的资产净值还是存在一定的责任，因此我觉得买房不如买房产。

　　胡葆森：时间过的很快，每个人都发表了自己独到的见解，涉及范围很广，有房地产商的社会责任问题，也有规律的问题，有蓬钢讲的商业地产，以及在投资人眼中的投资价值如何看待的问题，我想他自己会从国外的市场情况进行了比较。

　　下边互动一下，通常的论坛如果想达到一个比较好的效果，应该先做一个调查，我作为主持人，我想看看今天在座的200个朋友，有多少是媒体的朋友，请大家举手，有差不多三分之一。有多少是开发商的朋友？今天开发商出席的少。有多少是研究房产问题的学者？剩余没问到的，请大家站起来一个代表，向台上的嘉宾们提一个问题。

　　提问：在目前的情况下，大的房地产企业是否欢迎，比如博鳌会谈以后会有什么东西？

　　主持人：我知道万科在资本市场手段也是丰富多样，请你谈一下对加拿大的投资基金是什么样的态度？

　　郁亮：如果说住宅的话，我们也愿意合作。做住宅我们没有融资的工具，所以我们做不了这个事情。我们把房盖好了，会在融资渠道方面有多元化的融资渠道。

　　提问：我也是一个跟地产相关联的行业，瓷砖卫浴的流通商，我有一个问题问一下司长，因为您是政府官员，我看中国政府在2000年、95年在土地的销售理财收入是几十个亿，但是到了零几年财政收入达到将近一千亿，我个人感觉这几年房价最大的剩余就是财政，就是说政府是使我们房价涨价的最大责任者，现在是让地产商谈地产住房的责任，所以我觉得到底谁是主要责任，我想问问司长。

　　胡葆森：房价问题是比较敏感的，至于政府在房价上升过程中采取了哪些措施，我觉得土地问题沈司长不太好回答。

　　沈建忠：这个问题可以在网上查到一些公开的数据，你刚才明显的带有一种情绪我觉得是一个问题，政府这么多年来一直在努力的解决住房问题，这点你要承认，建立了住房的保障制度，建立了公积金制度，现在差不多一万亿，虽然有问题，但是不能用否定的态度来看，我们要看到发展中的问题。所以我们现在也是在努力解决这些问题，包括现在的经济适用房也有很多议论，对廉租房也有很多议论，对公积金也有很多议论，对房价问题也有议论，这是事实，这是发展中的问题。刚才我已经讲了，有体制、机制方面的问题，我们也正在着力研究更多的使得住房发展更好的一些，价格更稳定一些，中央出台了八项措施。今年温家宝总理在政府工作报告当中也特别强调了稳定房价的问题。所以我觉得这个问题要公平的来讨论，不能明显的带有情绪，大家鼓掌什么意思我也搞不清楚。

　　陈淮：建房子，第一受益者是卖瓷砖和卫浴，为什么呢？因为政府的政策一个很重要的特点就是去年关注一级市场的同时，有意完善和扩张二级市场。在一二三级市场结构合理的情况下，按照国际经验，每卖掉一套新房子，每三个半人搬家，当郁亮赚一次钱的时候，你有三次机会。我告诉你一个不幸的消息，中国人有一个由于种种原因导致的，搬进一个新的房子里，第一件事是先把瓷砖敲掉，更别说二手房，导致了极大的浪费和垃圾增量。但是节水、节材等等是建设部非常关注的。

　　提问：我是来自上海的，我是做实业的，刚才胡会长的调查来看，今天行外的人挺多的，这几年房价不断看涨，应该说这个行业也是非常好，我都想做地产了。我想问，对一个行外的人来讲，怎么样进驻城市房地产的投资？我有很多朋友是做地产的，听来听去，现在天津的形势非常好，我想请在座的专家，特别是潘石屹先生，能够讲解一下目前天津的地产环境怎么样？

　　主持人：您问了两个问题，第一从外行变成房地产内行。第二，请潘石屹评价一下天津的投资环境。

　　潘石屹：这位朋友，我们私下说，因为我没怎么去过天津，我怕太浪费大家时间了，因为我看很多朋友要提问题。我觉得中国的房地产发展前景还是非常大的，因为在未来的几年、几十年时间估计要有几亿人到城里去，都需要房子。现在可能出现了一些问题，出现的问题都是发展中的问题，是可以解决的问题，但最关键的是我们怎么样面对这些问题，不要掩饰，如果掩饰的话可能会出现更多的问题。就像人得了病一样，没病的时候当病人去治是错误的，大病当小病去治是错误，小病当大病去治也是一个错误。我们在一起清楚的知道房地产得了什么病，用大病还是小病去治，用什么药，这是最关键的。

　　我是来自海南电视台的记者：今天非常高兴来到这个非常和谐、幽默的场合，谢谢各位，也谢谢台上这么多非常幽默的嘉宾，创造了这么和谐的气氛，谢谢你们。我有一个简单的问题，是一直非常困惑我的。李嘉诚有一句话说，房子一是地段，二是地段，三还是地段，不知道在座的各位有没有不同的看法？请做答。

　　刘晓光：你说的是对的，地段要看是哪个地段。我们现在遇到一个问题，地产商不愿意投资基金，因为中国地产商94%用的是银行资金。

　　提问：第一个问题，今年是否还会出台新的宏观调控政策？第二个问题，根据统计局一季度报告，全国二线城市的房价将很快并且达到了两位数以上的增幅，怎样看待这个问题？

　　沈建忠：这个问题今天不能回答，我得到领导的指示，因为就怕引起误解。前段时间我讲的话，可能第一财经的同志也在场，这个话应该是有问题的，引起了媒体的很多连锁反应。所以为了稳定我们的市场，稳定大家的心理预期，讲一两句话让人误解了反而不好，如果你的报道给我看过，我可以讲。但是我可以告诉你，是可以按照温家宝总理在政府工作报告当中谈到的三个坚持、四项原则，其中讲到稳定政策、适当微调的精神去理解。

　　陈淮：领导有交代，不能回答。你的问题本身有问题，首先今年宏观调控没有准入，它是指总量和总需求的关系，并不是对房地产业的矛盾。这是第一个问题，包括通货膨胀、通货萎缩，供不应求这叫宏观调控的对象。第二个问题，什么叫二线城市，目前涨价最快的城市是北京、城镇、大连、呼和浩特和成都，其中至少有一半以上应该算一线城市。

　　提问：作为地产商的老总，你们认为老百姓三年的收入能不能买得起贷款的房？

　　郁亮：事实上按照有关的研究报告，我觉得全球人民的生活水平都在上升过程中，我看到另外一个数字，三月份的时候中国老百姓储蓄存款总额增加9千亿，我们觉得国内资金很多，如果有合适的方式，外资也会和内资竞争。房子的问题，随着经济收入越来越高，人们会买得起房子的。

　　胡葆森：你这个问题提的水平不太高。因为在发达国家，现在房子五到八倍都属于正常，一户家庭的年收入，就是五年的年收入加在一起买一套房子属于正常，你现在说三年恰好代表了住房超前消费以及超前消费中浮躁的心态。实际上包括国外，加拿大等国家都非常重视这些问题，国外刚毕业的学生一般都是租房子，或者买二手房，很少买新房。在香港100平米以上的属于

豪宅，在中国住新房还不过瘾，期望有点太高了。

　　刘晓光：城市化过程中很多家庭有住房，这跟外国不一样，有产权住房，可能过去百分之六七十年的家庭有自己的住房，这个情况在国外也没有。

　　胡葆森：刚才沈司长、陈淮主任也好，在讲住房的宏观情况的时候，我心理特别想补充一个数字，因为我是最近也是在研究一些数字，98年之后，就是说当中央把房地产产业作为国民经济新的经济增长点的一个政策出台之后，98年以来到2004年，大概用了七年时间，现在整个城乡的住宅存量是150亿平方米，其中有接近100亿是住宅，这100亿里面有40亿，就是接近一半是98年建的，国家无论从建设部也好，各级政府也好，在最近七八年解决老百姓的住房做了大量的工作，所以有将近两亿人住进了新房，成绩还是很大的，而且整个房地产业，在十五期间上交的税收超过了五千亿人民币，希望大家能够正视这些东西，不要人云亦云，听一些人或者是发了一些牢骚，就把这些问题认同了，带着这些问题、带着所谓的情绪化，所以希望能够在提问题的更加理性一些。

　　提问：我问两个问题，第一，现在很多朋友说08年以后北京房价下跌，前天我们采访潘石屹先生的时候，他透露北京四大要升值的地段，我想问一下刘总和郁总，潘石屹说的三段请两位再说一下，看看和两位的差异。

　　刘晓光：大家知道，北京的房产发展比较旺盛，我认为不会下跌。现在需求量很大，现在北京每年的军工量低于需求量，所以我觉得对08年北京的房价没有影响。我认为东三环地带会升值，CBD，或者是半CBD。还有可能是可能在海淀，温泉镇这块。

　　新浪：刚才有人提到给中低收入者买房，我看也有媒体报道说给中低收入者建房是给七八百人建同住的大宿舍，我想这个报道是否反映了当时万科的方案？郁总您是否有更好的方案？第二我想问潘石屹，前两天他在新浪做聊天，当时的聊天是我做的，后来北京晨报有一个标题是北京的房价太高，第二天搜狐、网易等三大门户都挂在了首页，我记得潘石屹的意思好象不是这个意思，您问媒体是不是能经常正确表述您的意思。第三我想问一下刘总，因为刘总以前买过徐州和淮南的地产，因为我家是淮南的地产，我想您进军淮南房地产是什么立场？是否给我的亲戚带来一些利益。

　　郁亮：我们确实在研究中低收入者的住房方案，我们当初是设计让一些人住在一块，有中国的文化传统，也可以解决一些问题，所以我们研究的时候把它有到了中低收入者的方案中来，这个设想今年可能会实施，深圳今年会有一个小项目做这样的尝试。当然，住宅今后开发出来之后怎么经营，是卖还是出租，或者其他，这还是需要考虑的。但还是先要有解决方案。

　　主持人：他的第三个问题就不回答了，太自私，因为有他的亲戚。

　　潘石屹：媒体在报道很多人讲话的时候常常是错误，以我的经验来看常常是标题出错误，前不久我写了一篇博客，就是随意写的，第二天发现财经报导是潘石屹：行政手段调控房地产，效果很差。我在博客上反复找也没有找到这句话，前两天我做完节目以后在其他媒体上也报道，我现在也习以为常了。去年我和任志强我们两个人辩论房地产，所以我们两个人吵了半天，他的观点说明白了，我也说明白了，第二天又一份报纸把我们俩的话给说反了，记者写标题的时候尤其不要写错。

　　胡葆森：刚才任所长从市场经济研究所所长的角度谈了政府如何解决中低收入住房的问题，你们对她有什么问题？

　　提问：我今天要提的第一个问题，住房发展和构建和谐社会，构建和谐社会是一个替补，涉及到方方面面，我们如何维护业主的利益等等，但大家忽略了一个，就是农民的利益。今后我们的房地产开发商如何在考验农民利益上有一些新的突破？第二，我问任所长一个问题，还是和政府有关，政府的宏观政策对土地今后如何规范，第一是集体所有，第二是国家所有，对集体所有的土地，我们国家今后会制定什么样的政策？

　　任兴洲：今天大家可能矛盾的焦点都聚集开发商了，这也很正常，因为他们的做法跟我们每个人利益都有关系。这也是我们住房问题的一个核心，大家也讲，有的说现在住房的房价高是因为土地的价格高起来了，但是我个人认为，这种高开挂是一种进步，它的信息透明化的一个方向，比原来的通过各种手段在暗箱里面操作是一个进步。所以我们想，可能是在这样高快挂的过程中上来了，有一些确实反映了在城市化过程中我们对土地价值的评估，它的价值在不断提升，这不仅在我们国家，我们国家六年为城市化率提高了9个百分点，在这个的过程中，土地价值才有所变化。但是我想土地的高开挂的过程确实是体现了我们对土地的管理，以及在政府指导下的市场化的运作是进步的，看我们怎么看。刚才这位朋友说农民的问题如何解决，实际上政府注意到了这一点，过去在对土地的征用土地过程中有非常大的问题，这也跟我们的主题有关系，就是不和谐的因素，大量农民的土地被占用了，改变了土地的用途，没有给农民一个很好的安排。

　　但最近几年来，政府对这个问题也高度关注，同时出台了相关法律法规，包括一些政策，我想今后在这个行业，我们各级政府可能对这些方面的土地政策更严格，或者是对农民的。当然一些具体的中央政策，很多地方政府政策是好的，具体执行可能还有一些问题，这些问题我们大家都讲了，很多问题都是成长中的烦恼，都是在我们整个工业化快速推进，城市化快速推进的过程中带来的很多问题，我想在我们的发展中也会体现。

　　胡葆森：任所长讲的非常对，中央对土地采取了最严格的管理手段，所以我想出发点还是为了保护农民的利益。今天论坛里很难得请到了两位金融的博士，大家有没有问题要问他们。

　　提问：我想问一下两位，您刚才说炒房子不如炒房产。当您买房子的时候，刚才您谈到买房地产

股票的问题，现在出台的新政策您怎么看？我听说如果台湾的利润超过某个比例是不做的，不知道这个炒作是否确实？第二个问题请问郁亮先生，作为龙头企业，您认为从扩张规模上看，中国从开发利润上看，最大的开发企业是哪家？

　　哈继铭：买房子只要摸自己兜里有多少钱，新的政策实施使帐户更加透明，提高了业绩的进步。在经济层面上更是如此，我们可以看到，这实际上是很简单的事情，买房地产的话，这样地区如果房地产卖的很快，会有一些调控的措施，买了再卖的话要交一些税。

　　郁亮：万科在93年的时候就提出超出25%的利润不做，我们做了十多年，我们不断提高自己的水平，目前我们的利润还不到10%。我们提这个口号的意识是什么呢？我们不是希望通过暴利来获得自己的竞争实力。这和我们的管理水平相联系，说到中国最大的开发企业是谁呢？我想是开发经济适用房和廉租房的未来。看看凤凰排行榜就可以看出来谁是最多的，有一点我可以告诉你，万科在过去一年纳税超过四个亿，这点我们非常骄傲。

　　胡葆森：由于时间限制，咱们节省点时间，最后请台上的八位嘉宾每人给大家说一句他最后特别想说的话。

　　哈继铭：我觉得任何一项投资都是有风险的，买房地产股也是有风险的。但是最终买什么应该由大家自己来决定，但是有一点是清楚的，自住的我觉得是可以买，但是炒房的应该有所收敛。

　　蓬钢：今天很高兴参加这个论坛。

　　陈淮：谢谢大家今天没有一个问题问我。我也希望胡总，让我回答了两个别人的问题。

　　任兴洲：我想住房是一个特殊的商品，所以无论是政府还是开发商，都牢记一点，包括我们研究人员也是一样，要心系百病，关注民生，谢谢。

　　郁亮：我们房地产行业需要在座的关心，当然除了关注住房之外，请各位关注我们更好的方面。

　　潘石屹：我认为核心是二手房市场，如果要调整关系的话，我想第一点应该把量和未来房地产住房需求结合起来，因为这个会上又要解决住房问题，还要解决工作场所的问题。还有一个，就是税收能不能把持有物业的税降下来，这样有利于二手房建设。最后，我看到有人说取消预售房，我认为这是不可取的。我今天看到的一个社科院的博士提出来，说是取消房地产发展商，那更不可取，这样市场供应量就是零了。

　　刘晓光：我希望大家系统地看。从国内需求来讲，对于房地产，消费需求应该好。

　　沈建忠：我今天有点对不起，像他们的讲话都可以随便谈，如果我们在讨论当中有些问题谈的话就变成一个比较新闻的问题，所以我想有独家新闻的时候首先告诉我，李总和我也很熟悉，今天大家可能对我不太满意，我是回答问题最不好的。我在这里说是什么意思呢？我不要太好了，大家都对着我来了，我是为了不回答问题，所以对大家不好。在这里我要说两句话，对着这个主题，解决群众的住房问题是社会各界的重要内容，坚持按照和谐社会与促进住房发展是我们一个很重要的保障，谢谢。

　　胡葆森：已经接近两个小时了，我最后想说，大家可能能看到最近以色列和巴勒斯坦又干起来了，南北朝鲜也经常打仗，就是说在世界上，只有中国是长期处在一个高速、稳定的发展时期，我觉得作为中华民族的一员我们应该珍惜对民族的战略机遇期，我觉得二十一世纪前20年作为中华民族的战略机遇期需要和谐，所以今天的主题和住房发展与构建和谐社会，及想让政府、专家、学者、媒体、消费者、金融机构能够坐在一起，经常沟通信息，不要因为信息不对称而产生误解，我想这种场合还会不断的有，希望大家能够带着这些问题一起去思考，一起去交流，在这样的气氛中我想住房问题最终能够把它解决好，让中国的老百姓都住上好房子，这样中国的和谐社会才能最终实现，谢谢大家最终的参与。谢谢。