二手房上市比例很低，至今刚有近千套已购公房成交，是北京市已购公房总数的1‰。大量的已购公房因报价过高而有价无市。今年北京市将加大经济适用房建设，公房使用权买卖、转让市场也将全面打开，已购公房无疑要受此冲击，购房者的选择余地更大了，如果卖房者将已购公房的价格定得太高，其结果仍将是有价无市。那么已购公房到底能卖多少钱？作为售房者如何确定房价？北京市二手房市场价格受哪些因素影响？

　　房改房到底能卖多少钱？

　　-他家的已购公房为何卖出十六万元

　　尹先生在西二旗安宁里拥有一套54.5平方米的公房，扣除工龄和年代折扣，尹先生最终以两万元的价格从原单位购买了产权，由于尹先生独自带着儿子过，其父母家位于石景山古城，且无人照顾。尹先生希望出售房改房后在父母家附近购买商品房。买来的房改房以多少钱出手为佳，颇让不熟悉旧房市场行情的尹先生为难。于是有朋友给他出主意参照当地新建商品房，经过打听他知道附近的商品房大概在4500元／平方米左右，于是有意以3200元／平方米的价格挂牌出售。他委托销售的北京置业家园工作人员告诉他，应以当地新建商品房均价的2／3为参照。当地商品房的均价是4200元左右，挂牌前以2670元／平方米即总房价为14.55万元左右为宜。尹先生因需更多的钱买商品房，于是要求以16万元挂牌，而这一价格被当地一位急需住房的拆迁户老太太看中。双方最终通过中介机构完成了手续和物业交割。

　　-评估公司的估价是否权威

　　二手房交易离不开中介机构。目前北京一些有名的信誉度较高的中介机构都有取得资质专业评估师。这些中介在接受售房者委托评估时，都有人工评估业务，即由评估师结合地段、建筑年代、户型、环境等因素给二手房估价。

　　规范的成规模的中介机构都开辟了评估软件即电脑评估二手房。一种是电脑折算法，即将欲出售的二手房的地段、建筑年代、朝向、房高、楼层、电梯及设备使用情况、水箱、上下水、暖气、电线布线等因素分别输进电脑，装有专业软件的电脑便会自动算出该房相当于同一地段新建商品房价的比例及二手房的准确房价。另一种方法即成本还原法，也是通过电脑算出具体价格，即此二手房的材料等因素，按现行市场成本价折算。出售这样的住宅能得多少钱，电脑会给出。

　　一个较合理的评估是用这三种办法分别算一次，然后综合。如这三种价格分别是25万、27万、29万，最终的综合价可能是27万元。当然，这一价格对于买卖双方来说只是一个合理参考价。

　　-北京市已购公房上市价格整体情况

　　据统计，目前上市的已购公房每平方米的售价多数在4000—4500元。构成这500元差别的因素多种多样，通常情况下，土地等级高的，建筑年代近的，多层楼的3、4层或塔楼的6—10层及朝南的房子价格会比同等条件的房子价格稍高。从位置考虑，东、西、北三个方位的房子在价位上没有太大的区别，而城南的房子和相对称的城北房子相比每平方米售价要少500元左右。

　　北京市二手房和同一地区的商品房相比，其售价要低得多。在二级市场开放的一年中，各区县二手房屋交易平均价格与同地区商品房均价相比情况如下表

　　从上表中不难看出，北京市的已购公房随商品房的价格高低，也呈现较多的成交价。二手房价是商品房的2／3还要多一些。

　　确定二手房价分三步走

　　-按2／3原则综合决定行情价

　　从目前北京市二手房交易数据看，二手房要比同地区普通商品房价格约低1／3，即是商品房价格的2／3左右。根据这一原则，再综合考虑建筑年代、户型、环境、配套等因素。如果房屋过旧，户型不合理，环境不好，交通很不便等，价格还要低一些，反之，则加些价。

　　交易行情是动态过程，行情价格主要由所在地段、小区因素和房间内部因素影响构成。同时该地区房屋租赁价格也有一定的影响。二手房价接近商品房价格，那么买方就会倾向于买商品房。定得过低，卖方就会觉得还是出租房屋划算。确定交易行情价要求广泛收集信息，包括各种媒体公布的信息，也可以到大的房屋经纪公司去查询。

　　-按行情价上下浮动约5%，决定挂牌价

　　第二步是确定挂牌价格的阶段，出售方可根据目前房屋变现的迫切程度，决定在行情价格基础上的浮动幅度，价格比行情低一些，肯定会很快卖出去，也可以早日改善住房。如果卖房者不着急，又考虑到会讨价还价的余地，或是不久后此房存在升值的可能，就可适当在行情基础上加一点钱。但是不论加价、减价，其幅度都不宜太大，一般不应超过行情价格的5%，否则会影响到该房的正常交易。不是觉得亏卖就是挂牌很久卖不出去。当这个价格定好后，卖房者便可委托实力较强的经纪公司挂牌销售了。

　　-通过与买方讨价还价确定最终交易价

　　当卖方的房屋在经纪公司推广过程中被买方看中，此时就进入了第三阶段即与买方议价阶段，在经纪公司经纪人的撮合下，卖方最终和买方达成价格上的一致意见，签署房屋买卖合同，并在经纪公司担保下最终完成交割、办证、收款等一系列交易环节后，最终拿到房款，完成交易。

　　一些经纪公司的负责人提醒买卖双方，讨价还价时，不宜与挂牌价相距太大，否则很难达成交易。二手房不同于一般商品，砍价幅度不宜低于挂牌价的10%。(文／本报记者赵国明)