-已购公房出租必须有房产证

　　-出租方暂不上缴租金土地收益

　　-近期北京市私有房屋出租房税将作调整

　　-房税征收采取委托代征的办法

　　从11月16日起，已购公房已可公开出租了。

　　备受市民关注的《北京市已购公有住房上市出租管理暂行规定》终于出台，各媒体也竞相刊登了该暂行规定的主要内容，人们在关注这些内容的同时，更想了解有关部门对一些焦点条文的解释说明。如土地收益上缴规定出台之前，应如何交纳此项税费？私房和已购公房需交缴哪几种税？房税交缴程序如何？已购公房租赁合同有没有统一文本？带着这些问题，记者日前采访了市有关部门。

　　-“两价”产权房同等对待

　　已购公有住房的范围按照《北京市已购公有住房和经济适用房上市出售管理办法》第三条的规定执行，即公有住房包括按照成本价或者标准价(含标准价优惠办法)购买的公有住房及按照成本价或标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。据北京市国土资源及房屋管理局市场二处黄处长介绍，已购公房在上市出租时，不分成本价产权房和标准价产权房。北京市地税局有关负责人也表示成本价和标准价产权房在出租后所应交缴税金也一视同仁，一些单位和个人希望对“暂行规定”中“以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的”已购公房不得出租的规定，对此市国土资源及房屋管理局有关负责人表示，此项规定是指那些以远低于当时标准价的价格购买的公有住房。他同时表示，这些住房按北京市有关规定是不能取得房产证的。没有房产证的公有住房是不允许上市出租的，包括那些已以成本价购买但正在办理产权的公有住房也不能上市出租。

　　-租金中所含土地收益暂不上缴

　　众所周知，已购公房上市出售时，卖方要补交3%的土地出让金给国家，同样已购公房在出租时，出租人也应将租金中所含的土地收益上缴财政，据悉上缴的标准是否按已购公房出售时土地出让金的比例(3%)来收取，标准价房和成本价房在土地收益交缴上需不需要区别对待，有关部门还正在进一步拟定中。

　　那么在土地收益上缴具体办法出台之前，已购公房在出租时应如何办理土地收益呢？据黄处长解释，在土地收益上缴具体办法出台之前，暂不用交缴土地收益，出租者只要按规定交缴其他几项房税即可。

　　-征税征管方式多样

　　房税主要有房产税、城镇土地使用税、营业税等八项税种，据北京地税局有关负责人介绍，由于私人出租房屋比较隐蔽，税务机关采取多种征税征管形式。一种是税务局自身征收税款。具体内容是，企业、自收自支事业单位和房屋管理部门出租房屋，可在办理正常纳税申报手续时缴纳各税。其他单位和个人出租房屋，应携带房屋所有权证、房产共有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关资料，主动到单位所在地或者居住地地方税务机关办理纳税申报。

　　另外，主要采取了委托代征的办法。如与房屋管理部门联合，出台了加强出租房屋税收征管的办法，委托其代征出租房屋的税款或给予把关。在此基础上，为进一步加强管理，各区县地方税务局采取了不同的方式，加强与社会涉税部门的联系，分别委托街道办事处、乡镇政府、外来人口管理办公室等部门进行代征工作。

　　房税的具体数额请参看第38版。

　　-租赁合同文本有参考

　　已购公房出租暂行规定要求，租赁双方当事人应当订立书面租赁合同，据了解在已购公房和私房租赁方面，目前尚没有统一的租赁合同示范文本。在这方面商品房交易要规范得多。另据了解，房屋租赁虽然没有统一示范文本，但在建设部《城市房屋租赁管理办法》中要求当事人在签订的自拟的书面租赁合同时，应当具备当事人姓名住所、租赁用途、租赁期限等10项内容。

　　-房税近期要下降

　　税收杠杆会直接影响住房二三级市场的启动，我国目前房屋租赁有关税费较重，房税达租金额的30%左右，专家普遍认为这不利于启动住房租赁市场。这也是房屋租赁私下交易盛行的主要原因。专家认为，应该从发展经济的整体和动态角度来调整税收幅度。在这方面，上海和贵阳均对房税做过大幅度的调整。

　　据悉，为了激活北京市的租赁市场，北京市有关部门将对房税进行调整，这对北京市的租赁市场走向规范化起到积极作用。(文／本报记者赵国明)