公房出租出售哪个合算？
http://finance.sina.com.cn 2000年01月03日 10:07 投资导报
北京市已取得产权的已购公房和经济适用住房可以上市交易，这对于不少乔迁新居或准备购买新房的家庭来说，旧房
出租合算，还是出售合算，成了一个难题。
从现行银行利率来看，出租比出售具有更强的获利能力。当房屋年租金收入大于银行年利息时，可考虑出租；当银行
年利息大于出租年收入时，可考虑出售。
我国现行一年期银行储蓄的年息为２．２５％。如一套北京三环一带的两居室的出售价为３０万元（目前三环面积在
１００平方米左右的普通住宅的价格在６０万元左右，按５０％计算旧房价格已经是提高了）。存入银行每年可获利息收入３
０万×２．２５％＝７０５０元，而此房出租月租金至少可达１２００元以上，年收益可达１４４００元，两者相差高达７３
５０元。
根据房屋的新旧程度、面积大小和产权状况，旧房出售价格比估计的可能还要便宜１０－３０％。而这些因素对房屋
出租的影响不大，加上银行存款还要征收利息税，出售房屋受益会更少。可见，出租比出售受益更为丰厚、实惠，获利能力更
强。
从居民目前的财产处置心理来看出租是最理想的方式目前，由于家庭收入来源的不确定性和教育、医疗、住房等家庭
支出的增多，居民对家庭财产的处置心理是“求稳”和“获利”两种，也就是主要考虑财产的安全性和盈利性，而对于住房这
一重大家庭财产来说，对其安全性的考虑则是首要的。
而出租房屋则是“安全”与“获利”的最佳结合，这种出租方式，既保留了房屋的产权，又能每月收取“租金”；既
考虑了长远利益，又兼顾了眼前利益。因此，房屋出租将被人们视为“最合算”的方式。
从目前住房二级市场的交易规范性程度来看出租较为有利目前，由于我国住房二级市场尚不规范，许多政策规定明
显滞后，一些中介服务机构尚存在不少问题，许多人对旧房出售尚存在一些顾虑：如房屋评估机构的公证性、交易手续的繁简
、中介机构的可信程度、交易税费的多少、房主的可靠程度等等。而出租虽然也要办理租赁手续和缴纳税费，但房屋毕竟还在
自己手里，稍感到不合算的，即可收回。因此，一些对出售房屋有顾虑的居民往往选择出租，但随着住房二级市场的逐步完善
、交易税费的减免等优惠政策，房屋出售方式将会日趋增多。
从房屋未来升值潜力来看升值小的以出售为宜。那些好地段、好环境、好房型的住宅，将来有较大升值潜力，不宜出
售。若售房的原因不是急需用钱而是想买新房改变自己居住条件的家庭，可考虑先将旧房出租，用月租金用于支付购买新房的
抵押贷款，待旧房的价位达到自己的满意价位时再出售。
对于那些由于地段一般、房型老、面积小等导致升值潜力不大的房屋，想改变自己居住条件、尽快住上一套属于自己
的新房，但苦于一时没有那么多款项的家庭，则可通过出售，再贷一点款或添加少量资金，换购面积较大的住房，以改善居住
条件。根据家庭经济条件和实际情况确定出租还是出售。
对于那些经济条件比较富裕的家庭，一则通过出租可以将房屋作为家庭的长线投资品种来考虑，以收取固定永久的房
屋租金收益；二则通过出售可以更新换代住房，以满足家庭消费心理需求与实际能力的平衡，选择购买那些环境配套、管理完
善、功能齐全的“换代新房”。
以下情况则更适合于出售：家庭经济条件一般；房屋出售价格好；家庭急需用款；房屋出租困难；租金比较低不合算
。贾广葆
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