2000年，北京房地产市场出现了供销两旺的红火局面。2001年的房地产市场走势将会怎样？是否能继续2000年的光荣与梦想？为了全面、准确地预测2001年北京房地产市场的走势，本报《新地产》周刊与京城三大著名代理行戴德梁行、伟业顾问、信达行对此联袂做出10大预言

　　供求同时增长，供过于求根据戴德梁行的预测，2001年北京市住宅市场将会承接2000年供销两旺的势头，但是供给增长会大于需求的增长。信达行和伟业顾问的预测与此基本相同。

　　国家宏观经济形势转暖，预计在未来两三年内会继续保持良好的发展态势。人们对经济前景的看好将有利于扩大市场的有效需求，在北京，这种作用尤为明显。2001年中国加入WTO和北京为申奥而投入160亿，给供求双方都带来良好的心理预期；加之2000年年底开始发放的中央国家机关20亿房补，增强了部分国家公务员的购买力。2001年市场的整体需求相对2000年还会有较大增长。

　　不容忽视的是，三大代理行同时发出警报，北京市场供应量也会大幅增长，供过于求的局面仍将持续。信达行预测，2000年创下的2天一个新盘的记录到2001年又会被刷新。2001年的市场竞争将异常残酷。

　　价位分布两极分化对于住宅价位的分布，三家代理行均得出两极分化的结论。伟业顾问认为，豪宅和低总价房将成为市场中的热点，而中档楼盘相对表现不会很突出。豪宅主要针对高收入的成功人士，他们购房考虑的首要因素不是价格，而是项目的品质、概念和身份地位象征等无形因素，豪宅市场所占比例不大，但是购买力却相当强；低总价项目的客户群量大，其考虑的首要因素是价格，他们现有的居住条件相对较差，有强烈的改善居住条件的愿望。但由于低总价项目在成本和利润居高不下的条件下很难推出，该细分市场的有效供给不足，已经呈现出供不应求的局面。

　　值得指出的是，由于2001年市场竞争激烈化，很难排除有些项目大幅降价的可能。但是这并不影响高品质的住宅涨价。

　　热点区域不会转移信达行预测，CBD地区、南部城区将成为城区内商品住宅的主要供应地区，郊区项目重点将转移到中关村科技园区发展区、奥运村规划用地地区、垡头地区等区域。伟业顾问则预测，2001年北京将出现泛中关村地区、泛亚运村地区、泛CBD地区三大热点板块，此外，京沈高速、京开高速、京津塘高速、公路一环绿化隔离带沿线也会成为新的热点地区。

　　三家代理行对热点地区的预测也基本相同，区别在于戴德梁行和信达行均认为南城将继续升温，伟业顾问则认为京沈高速、京开高速、京津塘高速以及公路一环绿化隔离带沿线将成为新热点。业内人士判断，2001年南城项目继续升温已成定局，而几大高速路和一环沿线由于配套基础设施等原因，成为新热点还要加以时日。

　　TOWN HOUSE成为新宠戴德梁行和信达行预测，TOWNHOUSE将在2001年成为市场新宠。信达行甚至预测，TOWNHOUSE将成为2001年北京楼市使用频率最高的词汇之一，2001年北京市场上将有10个以上的联体别墅项目登场亮相。

　　由于近几年北京市场上别墅项目基本没有新增供应，2000年别墅市场已经出现转暖。而联体别墅在总价款上不如独立别墅那样高昂，但其内部品质、摄取环境和配套设施都与独立别墅差别不大。近年来北京出现的一大批新贵，他们主要为中青年成功人士，高学历，高收入，注重追求生活的品质，他们将是联体别墅的主要买家。联体别墅的市场容量虽然相对有限，但其对2001年北京房地产市场的冲击不可小视。

　　开发成本有望下降伟业顾问预测，2001年房地产融资成本和土地成本有望下降，房地产综合成本将出现一定的下降空间。导致综合成本下降的因素主要体现在土地供应量有相对宽松以及开发资金相对充裕两个方面。

　　由于绿化隔离带建设的启动，将增加土地一级市场的供应量，有利于抑制土地零级市场的炒买炒卖行为，降低土地成本。此外，为了确保工程进度，绿化隔离带中的建设项目将实行一条龙审批制度，非绿化隔离带项目的审批手续也有望简化，这将缩短项目的开发周期，从而减少融资成本。

　　但是，由于2001年市场竞争的激烈，开发商可能将节约下来的土地与融资成本转移到提高房屋的品质，以此来争取竞争中的优势。因此购房者不必对房价下降抱太大希望。

　　经济适用房供求萎缩伟业顾问预测，2001年经济适用房开发面积缩小，价格上涨。

　　业内人士分析，由于社会各界对经济适用房政策颇有微词，政府主管部门压力相当大。政府正在加紧制订相关政策法规，控制经济适用房的开发量和购买条件。在政策法规尚未出台之前，政府必然会谨慎控制经济适用房的开发量，因此2001年经济适用房的的开发量可能会缩小。同时，由于对购买者进行限制，以及随着经济适用房的交通、配套设施等问题不断凸现，购房者贪图便宜的心态已经开始改变，市场对经济适用房的需求也会大幅下降。

　　写字楼供不应求戴德梁行预测，2001年写字楼市场的供应，尤其是东二环、东三环附近以及长安街沿线高档写字楼的供应量非常有限。这三个地区通常是写字楼需求量最旺盛的地区。除了中国人寿大厦、瑞城中心以及东方广场二三期等个别项目外，这三个地区在未来一两年内基本上不会有什么现房落成。而这三个项目加起来也只有37万平方米的供应量。

　　从北京西部看，中关村科技园区建设最快也要到2001年上半年才能全面启动，真正落成要到两三年以后。因此北京西部地区未来一两年内除了数码科技大厦、太平洋国际大厦和国兴大厦之外，基本已经没有什么新增的供应量了。

　　与之相对应的则是市场需求的大增，增加的原因不外乎经济形势的趋好。戴德梁行认为，2001年北京写字楼市场的特点在于中资公司对高档写字楼需求保持旺盛增长，这一点在2000年就已经初露端倪；同时，由于出租回报率高，写字楼主人更加热衷于出租获利，写字楼买卖市场上可能会出现有价无市的局面。

　　二手房仍冷伟业顾问预测，二手房市场将结束前两年的徘徊局面，成交量有望显著回升，三级市场的开放将会与一、二级市场形成良性互动。

　　业内人士则认为，二手房市场在短期内不会明显好转。主要原因在于北京房价大大高于上海等其它城市，房主对二手房价格预期也相对过高；而北京二手房几乎全部分布在北京最好的地段，租金售价比相对较高；加之政府对二手房交易的税费较重，却并无相关鼓励政策出台；三级市场的启动也只是概念阶段，并无多少可操作的实质内容。

　　投融资渠道增加伟业预测，2001年北京房地产市场投、融资渠道会有所增加，投资量会有所上升。，新增投资主要来自外地投资、其它行业游资、外商投资和上市融资等多种渠道。

　　2000年北京市场供销两旺，使得外地企业尤其是南方房地产企业看好北京市场，纷纷进军北京；中国即将加入WTO，许多行业如贸易、金融、零售等投资风险和竞争压力增大，投资回报面临大幅滑坡的危险，为保证较高的投资回报率，规避投资风险，房地产业相对IT、生物工程等高新科技行业具有低风险、高回报的优点，成为这些行业游资的理想选择。

　　此外，由于房地产企业上市的禁令2000年底已经到期，2001年虽然只有三家企业有望上市融资，但给其它房地产企业带来了一线希望。

　　外来购买力依然旺盛综观三家代理行的预测，我们看到，三家代理行对北京强盛的外来购买力重视还不够。事实上，外来购买力支撑了北京市场相当一部分的份额。有业内人士甚至断言，北京市场的高档物业有一半以上是外来购买力买走。外来购买力对北京房地产市场的影响可想而知。

　　由于北京的特殊地理位置和宏观经济形势的发展，不难预测，外来购买力在2001年可能会更加旺盛。

　　此外，集团购买虽然已经退出主导市场，但其强大的购买力仍然不可小视。

　　伟业顾问调研部、信达行社调部张坤昱、戴德梁行詹飞兰对本文有很大贡献；同时，伟业顾问的林洁先生、信达行的邓智仁先生、戴德梁行的叶惠仪女士对我们的工作给予了大力的支持，在此一并表示我们衷心的感谢。