百姓楼市--五问公有住房_观点分析_财经纵横

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百姓楼市--五问公有住房

http://finance.sina.com.cn 2000年11月29日 08:58 北京晨报

　　哪些公有住房可以出售？

　　答：北京市行政区域内的单元式公有住宅楼房，除处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的住房、危险房、简易房、严重损坏房和违章建筑、具有历史纪念意义的住房、党政机关、科研机构、大专院校和医院内与单位办公不可分割的住房等之外，均可以按照北京市统一的房改售房政策向合法承租的住房出售。据了解，具有北京市城镇常住户口的合法承租人均可按规定向现住房产权单位申请购买现住的公有住宅楼房。另外，根据有关规定，不同时期购买公有住房的价格有不同的名称。1993年以前，购买公有住房有标准价给优惠和准成本价两种价格；1994年至1999年购买公有住房有标准价和成本价两种价格；从1999年开始，购买公有住房只有成本价一种价格。

　　成本价购买的公有住房如何计算房价？

　　答：成本价购买公有住房的计算公式为：房价＝(成本价-标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄和)×（1＋调节系数之和)×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数)＋装修设备价×（1-已竣工年限×２%)-负担价×现住房折扣率×（本套楼房建设面积＋阳台面积)以1999年度成本价及有关折扣政策为例，上述公式中各项的内涵及具体数值为：(1)成本价：城近郊区的本价为1485元／建筑平方米。(2)标准价高限＝1485×９4%。(3)年工龄折扣率＝0.9%。(4)夫妇工龄和：夫妇双方建立住房公积金以前的工龄之和。一般以建立住房公积金的年份减去参加工作的年份，再加上一年。(5)调节系数之和：按京房房改字1994578号文件规定计算，考虑地段、楼层、窗户朝向等因素确定。(6)本套楼房建筑面积，一般以租赁契约中的使用面积×１.333确定，或者按测绘部门实测的数据为准。(7)阳台面积系数，封闭阳台的系数为70%，未封闭阳台的系数为50%；自封闭阳台按未封闭阳台算。(8)装修设备价：以京房房改字1994578号文件为准，普通装修为0。(9)已竣工年限：以1999减去房屋竣工验收单上的年份为已竣工年限。不足30年的按实际年限计算，超过30年的按30年计算。(10)年折扣率为2%。(11)负担价＝1485×９4%×（1-0.9%×６5)。(12)现住房折扣率：职工购买1991年7月1日以前进住的公房，给予1%的现住房折扣。从2000年4月1日起，1%的现住房折扣取消。按照上述内涵和具体数值，购房者就可以根据自己的实际情况计算按1999年成本价购房的实际房价款。

　　哪些人购买公有住房可享受优惠？

　　答：购买公有住房，按照购房人夫妇双方的情况，可以享受的优惠政策有：工龄优惠，按照夫妇双方建立住房公积金以前的工龄，年工龄折扣率为0.9%。以1999年价格计算，每一年工龄可折扣房价12.56元。办理具体手续，由购房人夫妇双方所在单位人事、劳动部门按国家有关规定开具证明到售房单位办理。购房人夫妇没有工龄的，不能享受工龄优惠。楼房折旧，考虑楼房的使用寿命和使用年限，每早竣工一年给予2%的折旧。现住房优惠，为鼓励现住户及早购买现住房，从1994年起，住户购买现住房给予逐年递减一个百分点的现住房优惠，1999年为1%，2000年为0。教师购房优惠，为贯彻《教师法》，1996年10月，北京市有关部门制定了教师购买公有住房的优惠政策，即购房人夫妇一方是教师的，购房时优惠5%；双方是教师的，购房时优惠10%。教师资格由局级(含)以上单位教育主管部门认定后，由同级人事部门开具证明，购房人到售房单位办理具体手续。西藏内调人员购房优惠，购房人夫妇一方是西藏内调人员的，购房时优惠5%；双方是西藏内调人员的，购房时优惠10%。西藏内调人员属在京中央和国家机关行政事业单位的，由所属在京中央和国家机关组织，人事部门开具资格证明；西藏内调人员属归口中央企业工委管理的在京中央企业单位的，由中央企业组织、人事部门开具资格证明；西藏内调人员为北京市属单位的，由中共北京市委组织部开具资格证明。购房人凭资格证明到售房单位办理具体手续。

　　以不同价格购买的公有住房的产权权益有什么不同？

　　答：不论以何种价格购买的公有住房，购房人都拥有占有、使用、收益和处分的权利。但所购住房的产权只能是一种，即部分产权或全部产权。1993年以前购买的公有住房和1994年以后按标准价购买的公有住房，均为部分产权房，产权比例为成本价产权的94%；1994年以后按成本价购买的公有住房，为全部产权房。

　　公共维修基金如何使用？

　　答：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元，售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修交纳标准调整为：购房人按成本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%，高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。公有住房出售后，由售房单位组织、指导产权人组成楼房管理委员会或业主委员会，指定物业管理企业负责售出楼房的日常维修管理。楼房户门以内自用部位和自用设施，设备的维修费用由购房人负担；公用部位和公用设施、设备的维修费用从公共维修基金的利息中支付；电梯、高压水泵的运行、维修及更新费用由原售房单位负担。

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