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http://finance.sina.com.cn 2000年11月29日 14:40 财经时报
中国工商银行日前宣布：今年把住房建设和消费作为全行信贷资金投向的重点领域；截至9月末，全行自营性住房贷款余额达1618亿元，当年累计发放贷款925亿元，比年初增加602亿元，实现年计划的75%，比去年多增368亿元。 其中，个人住房贷款余额达818亿元，当年累计发放贷款600亿元，比年初增加407亿元，实现年计划的74%，比去年同期多增253亿元。 至此，年初还在各大报端屡见不鲜的“银行对个人房贷不感兴趣”的说法被现实无情地击破。事实上金融对个人房贷市场表现了超乎寻常的关注。金融对个人信贷市场的大力支持，又直接为个人买房打开了大门。 央行自1996年5月1日至去年9月21日止，个人住房贷款利率连续8次降息，目前的年息为5.58%。 这是一个什么概念呢﹖若现行房贷利率与4年前1996年5月1日前10年期以上房贷利率年息15.30%相比较的话，现在所付出的利息仅相当于当时的36.47%，降幅可观。 不仅于此，央行还明显对房贷利率特别偏袒。去年9月21日，国家第8次降低房贷利率，而同期银行其他贷款利率却并未降低。这意味着银行发放住房贷款的话，利息收入并没有发放其它贷款划算。现行国家公布的法定利率，5年期以上银行贷款不含个人住房贷款利率为年息6.21%，而5-30年期银行个人住房按揭贷款利率仅为年息5.58%，二者的利差为0.63个百分点。也就是说，银行同样发放1万元贷款，住房贷款要比其他贷款每年少利息63元。何况现在贷款买房动辄需要贷款四五十万，按揭二三十年更多。为启动住房消费市场，央行之用心可谓良苦。 作为调节宏观经济的杠杆，利率法宝毕竟牵一发而动全身，不宜多用。当商业房贷利率已经降到一定极限时，政府政策接着又给了房贷很大程度的倾斜——住房公积金贷款政策的推行无疑是锦上添花。 住房公积金贷款，即个人住房担保委托贷款是中国建设银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资本来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。 住房公积金贷款属于政策性贷款，优势更明显，无论现在还是将来其利率都会比住房商业贷款利率低。目前住房公积金贷款的利率就比住房商业贷款又低了1个百分点左右。 如果说央行的连续降息对个人房贷而言是利好不断的话，住房公积金的优惠政策则可称为好戏连台。2000年6月北京市住房公积金中心宣布：单笔个人公积金房贷最高贷款额39万元的政策将从原定的今年6月30日延长执行到今年年底，截止时间为2000年12月31日。优惠政策最初定为1999年7月31日到1999年12月31日，其后又延迟到2000年6月31日，如今再到2000年12月31日。到目前为止，北京市住房公积金优惠政策已经连续3次放宽期限。 目前公积金贷款最高额度现为39万元，比原来的30万元已上浮30%。一起延续到今年年底的个人公积金房贷政策还有：在确保还款的前提下，适当降低个人购房首付款的比例，最低不得低于购房款的10%；各经办机构不得拒绝发放30年含以内任何期限档次的个人贷款。如果条件符合的话，从理论上讲目前的住房公积金已经可以做到9成30年按揭。住房贷款的门槛一降再降。 其实无论是央行也好，住房公积金中心也好，他们都只是宏观政策的指导者，优惠的真正具体执行还有待各大商业银行来完成。 建设银行从来就是个人住房贷款的老大。6月5日中国建设银行行长王雪冰在中国建设银行房地产金融工作会议上说，当前住房领域同业竞争激烈，各金融机构纷纷涉足这一新的金融业务增长点。作为最早从事住房信贷业务的国有商业银行，建行必须应势而变，进一步采取措施，保持建行已经在全国房地产金融市场的主导地位。 建行的优势在于其“要买房，到建行”的观念早已深入人心。 工商银行同样不甘示弱。4月底该行负责人宣布，工行个人住贷不受贷款规模限制，“上不封顶”，确保人个住房贷款投入。对于销售前景好的优质住宅和具有可靠还款来源的客户，工商银行个人住房贷款成数最高可为8成，贷款期限最长可为30年。 近期在现有的12个业务品种之上，工行又推出了个人家居组合贷款、个人商品房首付款贷款、商业用房按揭贷款和房地产开发企业短期贷款等4项新的业务品种市场竞争日益激烈，最初的竞争还只是在贷款的期限和成数上，如今还款方式又成了新的竞争点。招商银行北京分行最早创新推出了新型还款方式——入住还款法和递增还款法。 通常采取的等额还款法是买房人在银行按一年限和成数申办了购房贷款后，自还款之日起，每月向银行偿还的贷款都是相同的。按等额还款法在获得贷款一个月后就得开始还贷款本息。但如果客户购买的是期房，目前还有租房时，他就可能同时既交房租又要还贷。入住还款法使贷款人在新购住房尚未竣工交付使用时，只需按月支付相应的贷款利息，而无需立即开始偿还本金，自所购住房验收合格交付使用之日起，再根据等额还款法按月还本付息。这样就大大减轻了这部分人的负担。 此外，针对目前收入不是很高，但未来的预期收入增加较快的购房人，招商银行北京分行还推出了另一种新型还款方式——递增还款法，即借款人在贷款期限内每年按固定比例递增偿还贷款本息。 这一创新很快在业内被广泛使用，更有甚者个别开发商还以此为卖点，吸引客户，且取得了骄人战绩。 看起来，银行已经在尽很大的力气解决：“你有钱买房吗？”但是，暂时先撇开银行方面的种种仍需改进的方面，住房信贷的成功实施，根本上还需要消费者观念的跟上，以及真正适合老百姓的购买力的“有效房价”。(记者杨熙／文)
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