二是2010年房地产市场会在调整中发展。调整是必然的，因为现在已经调整了，为什么还谈发展？因为它有发展的基础。全国那么多城市，不是北京、上海几个城市，尤其是中小城市市场比较稳定。今天早上我听了一下长沙的情况，市场比较稳定，比较好。这是从范围看，因为投资性比例比较少，这样相对保持市场稳定是正常的，所以大部分城市还得具体去办理，对整个市场还是有影响的。现在的购房比例和政策70%以上的土地用于保障性建设和住房，棚户区改造和中小户型的商品房，这些都是我们维护市场的一个基础性的东西。虽然有暂时的停滞，不等于全年市场不发展，但是对发展要理解，不能像2009年的同比情况，没法比，按照那个标准没有办法比，要衡量市场的发展主要在销售量。

　　三是投资的滚动效应、消费的长期效应不会改变。因为这个力量太强，大家都知道4万亿，4万亿分两年投下去，去年投一半，今年投一半，去年的基础设施还在建，北京的地铁、飞机场等等，而且长期的消费效应不会改变。因为刚才讲了我们有26亿多的人民币在银行里存着，现在我们又没有把这些钱引到其他方向，所以它早晚还是出来的，是我们的。所以房地产市场的发展大家要相信没有什么问题，就是要稳定、持续、健康。

　　2010-05-05 10：57：10

　　谢寿光：

　　感谢王珏林副主任的精彩发言，最后有请社科院潘家华所长做总结发言。

　　2010-05-05 11：02：27

　　潘家华：

　　今天我们这个会，社会学者和专家对2009年房地产的基本情况和2010年的走势作了分析，同时我们也邀请到业界的几位资深的专家，就相关的一些问题进行了交流。我觉得应该现在是在一个比较关键的节点，中央的政策，地方省市的政策在陆续出台，对这样的问题，大家也都非常关注。在这种情况下，刚才说的房地产报告和几位专家对问题的解读都是出于对一个比较短期的、现实的问题的思考。我们作为研究人员对总体的一些问题也有一些思考，我现在就中国房地产市场的管制的基本问题做几点交流。

　　2010-05-05 11：02：37

　　潘家华：

　　大家现在关注的房地产问题是不动产问题，是比较多面的问题，我们现在说房地产有居民消费型的、生产型的，比如宾馆、写字楼是生产型的，还有供应型的，像学校和医院，我们现在所关注的主要是居民消费型的，对其他类型的房地产我们关注得并不高。现在为什么对居民消费型的房地产关注这么高？我们现在居民消费型房地产已经走向消费的本源，走向投资了，把属性改变了。现在说居民消费投资互相有转换性，现在来看消费型房地产，从相当程度上大家现在关注居民投资，作为不动产，作为保值增值，跟我们地方政府盛行的土地财政一捆绑，现在走向这样一个偏向。

　　2010-05-05 11：07：27

　　潘家华：

　　投资性的房地产首先不可以拉动现有的装修、家电、家具，拉动效果是没有的。第二催生泡沫。我们现在对居民消费房地产要加以相对的一些调控。

　　现在说房价高或低，在经济发展时期房价的增长是必然的，在人口增长时期房价的增长也是必然的，但现在房价如果是高出了经济增长和人口增长，我们说这个房价就是高的。判断很简单，2009年我们的房价增长25%，而我们的GDP增长8%-9%，现在说的是统计局统计的数字。显然GDP的增长是远低于房价的增长，而居民收入的增长又低于GDP的增长，GDP的增长超过11.5%，居民收入增长只有7.8%，这样房价肯定是处于高。对消费者来看，如果我们现在从投资来看，只要投资平均收益高于其他平均收益，这个房价就不算高，这也是为什么我们的资金都流向房地产，因为房地产收益明显要高于其他投资收益，这样来讲房价并不高，我们现在把居民消费型房地产转向投资，居民收入和投资商是有差别的，所以我们现在说这个房价应该是属于高的。

　　2010-05-05 11：09：54

　　潘家华：

　　现在房价高究竟是属于需求拉动，还是属于成本推动。现在看需求，需求一是刚性需求，现在30岁左右的，到这个年龄成家有小孩，这个是属于刚性的，必须要的。二是改善型需求，原来有房子，现在要增加，这部分需求可以把以前的房子置换出来。三是转移支付型需求。现在高校刚毕业，20岁左右，过早进入房市，自己没有能力，因为父母和祖父祖母几代人转移支付，使得这部分人购买能力偏高。四是梯次计划需求，现在在资源相对垄断的地方，医院、学校、教育资源这种地方，肯定以一线城市到省会城市，省会城市到非省会城市，大城市到中型城市，现在整个社会相当一部分资源出现这么一种现象。

　　还有投资性需求，所有这些使得房价从需求来讲是高的。从成本推动来看，现在有一些什么样的因素？劳动的成本是没有增加的，土地成本由于土地财政是增加的，交易成本是增加的，现在从成本来看还有进度因素导致生产性的因素，现在催生在捆绑的土地财政和交易成本，这方面升高，这使得房价居高不下。

　　2010-05-05 11：12：37

　　潘家华：

　　对现在的房地产怎样看？现在涨是必然的，现在欧洲、日本房价不可能再涨了，因为人口稳定了，而且稳中有降，从人口的需求来看，我们在2030年以前就不可能有更多的需求增加量，由于现在人口老龄化，40岁左右的人上一辈都有房子，80后的独生子女他们将来继承的房子，父辈的、祖父辈的，我认为这样的房子过了20年还可能再返回市场。按照这个空间来看，现在这个房价是必然的。但是从历史看，10、20年之后这样的恐慌就不可能存在了。东欧的房子，由于东欧没有就业机会，东欧人到西欧就业，东欧的房子不仅卖不出价钱出来，而且要请人去维护，去照看房子。现在大家看北京的高中毕业生参加高考的，超过18万，现在不到10万。从外部来看空间性的增长也是必然的，因为我们现在存在地域的差异。

　　2010-05-05 11：14：39

　　潘家华：

　　我们现在谈可持续性的问题，大家可以看，我们没有多少历史建筑，欧美历史建筑300年、500年，大家看上海只是外滩，其他地方保存下来的不多，我们的是土木结构，保存不了，现在是钢筋混凝土结构，如果不能保持在100年以上，将来整个更新使得我们房地产市场资源浪费，价格肯定是降不下来的。如果我们13亿人口，人均居住面积35平米，13亿人口是1000亿存量面积，这样基本上是饱和了，在饱和的情况下，如果我们的建筑质量是100年的寿命，我们每年更新，是属于1%，是十亿平方米的建筑面积。如果是属于50年的话是21平方米/年，如果20年、30年每年需要解决40亿。

　　2010-05-05 11：16：22

　　潘家华：

　　我们不光关注房价，还要关注我们的建筑质量，这是非常关键的一步。出现这么一种调控，居民偏向消费本源，像一些拔高型的，改善型住房，一些住房又拿出来交易，还有一种激化性的，显然并不是一种特别理性的需求。政策也出来了，我们说怎样才是可持续的回归？首先把居民消费型的房地产回归到消费本源，我们要保障刚性需求，相应地并不一定鼓励这么一种拔高性的需求，也不应该鼓励梯次激化的需求，打压投资性需求，我们本来是消费本源的产品。

　　现在的政策应该讲治标是有效的，如果到位的话。现在政策能不能持续下去，能不能保障房地产市场的健康发展，这是比较关键的。实际上现在已经到了转型的时候了，从捆绑性的土地财政转向持有性的房产税的财政，像东部沿海地区没有多少土地可供开发，我们增加土地供给，闲置房地产，造成了很大的浪费，我们收了很多房地产税。有几种方法，首先存量征税，这样来保障增幅的受益。由于区位不一样，我们在郊区100平方米和城市里100平方米的价格不一样。房地产税是存量和存价的结合，存量是不至于浪费我们的空间，存价是一种收入的再分配，这样才可以保证可持续的房地产调控。

　　不仅仅是这样的，我们资源，北京的资源比其他地方高，上海的也是，为什么？教育资源、卫生资源、体育设施、文化资源相对来讲比较垄断。在这样的情况下，要使房地产市场均衡发展，这样一些垄断性的资源相应应该有所均衡分配，不仅仅是体现在一线城市这么几个点，这样我们才可以保证市场健康发展。

　　2010-05-05 11：17：24

　　潘家华：

　　在美国华盛顿一些所谓的总部，在城里相对来讲都还是贫民阶层，我国的房地产市场不仅要看到当前短时间的问题，还要看到历史的问题，从这方面考虑问题，我们才有可能防患于未然。从战略的历史的角度来考察我们的政策，也使我们消费者的需求回归到相应的体系。我刚才也是对房地产市场有些基本性的问题做了一定的考虑。对当前的问题，对未来发展的措施，大家都谈了很多思路和观点，这也为我们提出了更多的选题，给我们提出了更高的要求，在保障中国城市化、工业化进程的前提下如何使房地产市场平稳发展。

　　借此机会对我们在座的嘉宾表示衷心的感谢，对到会的各位专家、各位学者、媒体记者表示衷心的感谢，也希望大家继续共同关注中国房地产事业的平稳发展。

　　2010-05-05 11：20：51

　　谢寿光：

　　感谢潘家华所长，他对我们今天的论坛，以及对他作为《房地产蓝皮书》的主编，从专家的角度看待中国经济，看待中国房地产业的发展，他发出的是一种理性的声音，涉及的一些问题都是大家普遍关心，而且是比较敏感的问题。这真正是代表我们社会科学院专家的观点，和专家对房地产市场平稳发展、健康发展的一种意见和看法。这次会议的整个议程全部完成，各家媒体肯定对专家有自己独特的需求，我们不安排统一的记者提问，各家媒体可以根据自己的需求，在会议结束以后进行采访。

　　谢谢各位媒体的光临，谢谢！

　　2010-05-05 11：26：48

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