2010-05-05 09：24：37

　　李景国：

　　2、房价1季度全年最低，下半年快速反转。房价环比2007年10月开始下调，2008年12月进入谷底，2009年3月份由负转为正值，12月达到1.5%。从房价的同比看调整晚于环比，从2008年1月开始下调，2008年12月开始出现负增长，持续6个月后的2009年6月开始出现正值，后半年由1%上升到7.8%。在房价的调整回暖和反转过程中，一线城市先于其他城市调整与反转，并且调整和反转的幅度也大于其他城市。根据销售额和销售面积计算，2009年全国商品房和住宅的平均价格分别为4695元/平方米和4474元/平方米，分别比2008年增长23.6%和25.1%。(见图)这个图可以看出环比的变化。

　　房地产市场销售量与价格从调整到迅速反转的主要原因：一是优惠政策刺激；二是宏观经济形势好转，消费者预期改变；三是供求偏紧。供求偏紧我们可以看两个数据，2009年商品房的销售面积是接近9.4亿平方米，同比增长42.1%。竣工面积为7.02亿平方米，同比增长5.5%。从商品住宅来看，2009年的销售面积是8.5亿平方米，同比增长43.9%，竣工面积2009年为5.8亿平方米，同比增长6.2%。销售和竣工之间的差异决定了供求偏紧。四是地价上涨。2009年2季度以后地王频现并不断刷新，土地溢价率不断提高，改变了房地产企业和消费者对房价的心理预期。五是投资和投机的需求增长。

　　2010-05-05 09：25：36

　　李景国：

　　3、房地产的投资增速及占城镇固定资产投资的比重双双下降。2009年房地产投资增速16.1%，是2000年以来首次下降到20%以下。房地产投资增幅低于城镇固定资产增幅14.4个百分点，投资增幅下降的主要原因：房地产企业特别是在2009年的上半年投资相对谨慎，投资比重下降的主要原因，除了房地产企业在上半年投资谨慎之外，还有国家为了应对金融危机，保障经济发展，城镇固定资产投资大幅度提高，使房地产投资的比重相对下降。

　　4、完成土地购置面积和当年开发土地面积齐减少。2009年完成土地购置面积为3.2亿平方米，是2003年以来的最低，同比增长1997年以来的最低。2009年开发的土地面积为2.3亿平方米，同比增长为负的19.9%，为1997年以来的最低。这种情况，有可能对今后1-2年商品房的供应产生一定的影响。

　　2010-05-05 09：27：36

　　李景国：

　　5、施工面积、新开工面积达到历史高点，竣工率继续下降。施工面积和新开工面积增长过程当中，8月份之后增长最快，2008年同期基本为负增长。1997年以来竣工率总体呈下降趋势，看这个图，很明显可以看出，2009年仍然在下降。

　　6、房地产企业开发资金充裕，定金及预收款、个人按揭贷款快速上涨。2009年房地产企业开发资金达5.7万亿元，同比增长44.2%，增幅高出2008年42.4个百分点。定金及预收款在2009年9-12月份连续4个月增幅超过100%。个人购房贷款新增约1.4万亿元，约为2008年的5倍。

　　2010-05-05 09：28：29

　　李景国：

　　第二个问题，2009年房地产市场存在的主要问题。

　　1、下半年部分城市房价上涨过快，房价的增速远超居民人均可支配收入的增速。2009年商品房价格增长23.6%，商品住宅的价格增长25.1%。远远超过了城镇居民人均可支配收入9.8%的增长速度，这种状况如果持续会使市场失去支撑，并有可能导致经济出现问题。

　　2、国有或国控房企高价竞地，地王不断刷新，助推高房价的预期。有资料显示2007年不断刷新地王的企业许多是国有和国有控股的企业，比例超过70。

　　3、房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。一是捂盘惜售、土地闲置现象比较严重，造成供需紧张，使房价高起并快速上涨，引发一些城市市场恐慌开始抢购的现象。市场当中比较混乱的。二是投资与投机性的需求增多，加剧了市场的供求矛盾。下半年随着房价不断上涨，热点城市及热点地区投资需求及投机需求不断增多，加剧了市场的供求紧张，推动了房价的上涨，排挤了部分的自主性需求。

　　4、调控力度需要加强，调控方式需要创新。对闲置土地捂盘惜售、炒房炒地等打击力度不够。

　　5、调控政策缺乏连续性与前瞻性，地方政府的短期化政策损害房地产市场的长远发展。

　　2010-05-05 09：29：47

　　李景国：

　　第三个问题，2010年房地产市场的预测。

　　1、市场供求偏紧，主要原因：

　　(一)是竣工面积和土地购置面积均在2008年有所减少，2009年明显减少，对2010年市场的供给至少形成预期性的压力。

　　(二)是以趋势估算，2009年销售量属趋势之内，2008年积累的需求在2009年并没有得到多大程度的释放。

　　(三)是2010年宏观经济环境大大好转，消费者的收入预期开始向好，消费信心开始增强。

　　(四)是经济环境的好转使2010年房地产市场开发投资较2009年继续提高，对捂盘惜售的打击扩大增量。另一方面房地产建设投放市场有一个滞后期，同时在调控政策影响下，2009年后半年出现的房地产开发企业扩张的态势会有所收缩。

　　2010-05-05 09：31：53

　　李景国：

　　(五)是2005年以来竣工的套数一直远小于住宅的销售套数。2006-2008年二者之差(销售-竣工)分别为55.3万套、104.4万套、185万套、62.7万套。2009年刚才我提到竣工也远远小于销售的面积。较2009年相差的是2.7亿平方米。

　　(六)是住房市场化以来房地产销售量除2008年下降外一直连续增长，尚未出现缝制，有继续增长的势头，因此2009年依然偏紧的状态依然存在。

　　(六)是房价盘整、增速趋缓。首先是供求关系，二是通胀预期，三是价格主导权，房地产市场一直是外方主导价格市场。2009年商品房销售良好，2010年在经济向好、通胀预期增加，房地产市场供求偏紧的情况下，开发商主动的降低房价。这个原因消费信心和心理预期，消费者信心不断恢复，2009年在金融危机的突击下，全球房地产市场总体萧条，但中国房地产市场却实现V形反转，价格大幅上涨的事实，容易使人们对房价下调失去希望。虽然诸多因素推动房价上涨，但是2009年房价上升高位，部分城市，特别是热点城市的房价已触及甚至超过普通购房者的上限。

　　2010-05-05 09：33：10

　　李景国：

　　随着政府强有力政策的出台，宽松的信贷环境将适度收紧，投资投机的需求将被遏制，所以2010年房价上涨的空间也将受到限制。但是我们应该认识到，2010年经济环境复杂，通胀发生程度仍有决定性，通过调控的广度和深度也将随之变化。不同情景下，2010年中国房地产价格走势是有所不同，我们所取的三种情形，使我们《房地产蓝皮书》第一次搞三种情形的预测，这使我们认为2010年房地产形势复杂，原来都是一种情形。

　　第一种情形，如果2010年宏观经济政策以及房地产调控政策不变，那么中国的房地产价格将不会有较大变化，重点城市由于购房偏紧，房价上涨，大幅下调的可能性不大，城市房价仍会持续增长，但是这种情况随着政策的出台可能难以实现。

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