2010-05-05 10：14：00

　　谢寿光：

　　感谢朱会长的报告和演讲，说了一些大家比较关心的问题，包括对媒体舆论的引导。下面有请地价所的赵松所长演讲，大家欢迎。

　　2010-05-05 10：17：32

　　赵松：

　　各位专家、各位朋友，大家好。我非常荣幸能参加这个会，因为我觉得这是一个很好的信息交流、观点分享的平台。社科院的皮书系列这么多年来已经在社会上形成了一个品牌效应，尤其搞研究的业界同志们都非常关注。刚才听了李景国教授的介绍，我感觉很多东西分析得比较全面，比较深刻，对我个人有比较大的启发。

　　下面我谈谈几个方面的感受和想法。

　　2010-05-05 10：17：50

　　赵松：

　　第一，2009年房地产市场的回暖印证了宏观经济的企稳向好，但地产市场迅速攀升的速度、态势与实体经济的回升是不相匹配的，这里面可能也有积累的风险。关于房地产市场的一些数字，李景国教授在报告里面说了很多，在土地市场上也基本是走出了这样一个态势。2009年一季度土地市场是全面低速，二季度开始初步回暖，三季度小幅升温，四季度持续上涨。全年的房地产开发用地供应量10万公顷，居住地的供应量7万多公顷，应该说是即2007年以后的供应量角度来说又一个高点。从我们做全国地价监测的数据来看，2009年地价的涨幅也是历年以来位居第二，2007年涨幅是最高的，2009年次于2007年，但也是一个高点。在2008年到2009年这样一种宏观经济变化的背景下，我们的房地产土地市场走出了这样一波态势，它意味着什么？后面说明什么？首先我们必须承认房地产业以及和它相关的、在它带动下的各个领域，对经济速度保持稳定上升起到了良性的作用，起到了很大的作用，从这个角度说是有着积极意义的。

　　2010-05-05 10：18：58

　　赵松：

　　从另一个方面来说，对经济质量的调整也有一定的风险，因为正是在2008年、2009年这样一个经济波动的微妙期，应该也是一个经济调整的好的时机，经济结构的调整，提升经济质量的时机。但是我们有大量的资金流向了与制造业、工业等实体经济相比培育期相对短一些，能够快速获利，甚至利润比较高的房地产业。这样对我们调整经济质量也是造成了一定的风险。

　　2010-05-05 10：24：03

　　赵松：

　　第二，现在我们都说房地产问题，要解决房地产市场上的一些问题，一方面我们需要灵活的相继而行的调控政策，另一方面我们更需要长期稳定的制度层面的完善，甚至变革。大家看到近期国家出台了新的调控政策、调控方向，这些调控政策和方向都是正确的，措施也是有力的，它的初步效果现在市场上也有所体现了。但是目前来说，它还是属于应急性的调控措施，从调控定位本身来说，它本来就不像法律制度那样是一个长期稳定的。调控就是灵活的，过高了需要往低调，过低了还要往上攻。在这种灵活相继而行的调控政策后面，我们还需要有制度问题的跟进，制度上要有整体的设计。房地产问题，后面的这个问题这么多年来，各界专家发表高论，讨论得也比较多。比如，企业开发经营制度的单一、垄断，预售制度方面的一些管理不完善，城乡割裂的土地市场不公平，还有信贷金融政策方面的风险，财税体制分配制度方面的问题等等，这些制度或机制层面跟我们房地产市场有着直接的联系。除此之外，还有一些可能听起来不是直接相关，但也是间接影响房地产方方面面的制度。举一个例子，说了这么长时间租售并举的体制为什么老建不起来？原因之一，我们对租房的人制度上的保护不是很严格，租房的人在社会层面、生活层面和工作层面会有很多方方面面的不方便，甚至有很多歧视性的政策。基于这种，一定要解决协调配合的一体化的制度层面的东西，制度的东西解决了，我们的社会和经济对市场波动的承受能力就会提高，政府也不用忙于频繁的调控。这些制度的东西要解决，难度是比较大的，不可能说统一一个命令，一起都解决了。需要高层相关的管理部门之间有一个协同，一个整体的配合，要整体上有设计、有预判、有评估，政策出台要有细分，改革的推进要有协同。

　　2010-05-05 10：24：55

　　赵松：

　　既然这些制度层面的问题不是一蹴而就能解决的，但是在此过程中就会有发展的问题，有阶段性的问题。对于这些问题，高层管理者们应该有一个事先的预判，要有一个评估，这些问题影响面有多大，影响的群体有多宽、多深，对这些被影响的人群是不是应该采取一些临时性的救济措施，所有这些应该有一套整体的设计，应该向社会公布，它也会影响市场的整体预期。这些方面说起来容易，做起来分工在各个不同的部门，比较复杂，分工只是一种制衡的需要，高层管理者的管理智慧就应该体现在有一种主动的有效的协同。要正确认识和解决房地产市场上的问题，我们还有大量的基础工作需要做。比如，我们老说房地产市场上的问题，这个问题到底有多深，主要的一个表现是价格，价格太高，我们有没有一个详细的统计和调查。现在我们的城市里面到底存量房有多少，家庭的住房情况具体是什么样子，有多少家庭是在标准之下，有多少家庭有多少套房子，甚至有空置的房子。前几天看网上公布，国家电网通过对电流量的监控，看到上百套房子一直没有用电，说明是空置的。在结构上的调查我们一直要做，而且要不断更新，这不是人均多少平米能够解决的、能够说明的问题。做了这些深入调查之后，我们平时感觉到的一些问题的量化会显示出来。比如住宅资产的贫富分化到底有没有，有多严重，投资投机性的住房到底有多少，多大比例，空置对资源的浪费到底达到什么程度等等，这些问题就会量化地显示出来。在这些基础上就可以有的放矢地定标准，制定分阶段的政策措施。

　　2010-05-05 10：30：09

　　赵松：

　　对于保障性的住房政策，政府要全力承担起来；对于改善性住房的政策，在国家支持的基础上，还需要人们靠自己的努力争取；对于奢华型的、囤积型的，靠税收政策等等一些经济杠杆和手段去遏制。

　　刚才李景国的报告里面也提到信息的问题，刚才朱老师讲的时候也提到预期、媒体宣传等等，信息的正确统计和公布也是非常重要的。我们一直都说在房地产市场上买卖双方享有的信息是不对称的，这种不对称不仅影响到知情权，而且直接影响到市场预期、市场价格的形成。看到这么多人对房事问题在说话，其实我们真正的老百姓话语权到底有多少，有一些利益集团可以通过各种力量借用媒体、借用各种渠道把他的话语权表达到极致，甚至超过市场预期。我们老百姓的话语权在哪里？这需要有关部门做好信息的搜集管理和信息的公开。现在信息公开不是简单地说把零散的、分散的数字摆在这儿就可以了，是给我们提出更高的要求，就是要把信息系统地、持续地、动态地公开，因为有很多东西是摆在一起你才能够看出后面的问题。包括现在有些部委之间，为了提高管理的质量，已经开始进行信息的共享、信息的沟通，这一点非常好，其中不涉秘的东西可以完全公开，让大家参与，其实也能促进社会的监督。

　　2010-05-05 10：35：52

　　赵松：

　　近几年一些部委在这方面做了一些工作，这是一个很好的开端。另外信息公开也不要怕信息之间有矛盾、有冲突，只要我们拿出的数据不是虚假的数据，说你的数据统计口径和测算方式不一样产生了矛盾，没关系，我们把数据说清楚。有时候分析差异过程中我们反而能够发现另外一些层次、另外一些方面的问题，进行深入的研究，这是基础方面的工作，一个是底数的调查、一个是信息的公开。

　　2010-05-05 10：40：26

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